אברהם קוזניצקי משאיר מאחוריו את התסכול הגדול על ביטול בית-הסוהר הפרטי שהקים לפני כשנתיים, ומסתער על הפרויקט הלאומי הגדול ביותר בתולדות המדינה, עיר הבה"דים בצומת הנגב. מנרב, חברה בשליטת קוזניצקי, תקים את עיר הבה"דים לאחר כשלוש שנות מכרז מהמורכבים שראה הענף ולאחר התגוששויות משפטיות בין המתמודדים.
"מבט לנגב", קבוצה בהובלת מנרב, שכוללת גם את החברות רד בינת ואלקטרה, הוכרזה בחודש שעבר כזוכה במכרז הענק להקמת והפעלת קרית ההדרכה של צה"ל, מיזם שהיקפו נאמד בכ-9 מיליארד שקל. בתהליך זה היא גברה על הקבוצה שהיתה מורכבת משפיר הנדסה ובנק לאומי. שתי הקבוצות הסופיות גברו יותר מחצי שנה קודם לכן על קבוצת "מחנגב", שהייתה מורכבת משיכון ובינוי ומחברת אספקת השירותים הדנית ISS, ועלו שתיהן לשלב הסופי.
"מבט לנגב", שבנק הפועלים יממן (קוזניצקי: "זרים לא נכנסו בגלל הסיבה הברורה: צה"ל. אף בנק זר לא רצה ששמו ישתרבב בצורה כלשהי כמי שעוזר פה לצבא הישראלי, כי הוא מיד היה נושא על עצמו אות קין, ולכן עשו קונסורציומים, בתוך המדינה, של חברות ביטוח, בנקים נוספים, ובסוף כל בנק יצר לעצמו קבוצה.
מצד אחד התמודד בנק לאומי ומולו בנק הפועלים"), תפעיל במשך 25 שנה את קריית ההדרכה, שהעבודות להקמתה אמורות להתחיל בשבועות הקרובים, לאחר שקיבלו היתר בנייה בפברואר, ולהימשך 2.5-3 שנים.
"עיר הבה"דים היא קטליזטור שצריכים לחבור אליו גורמים ממשלתיים וראשי ערים", אומר קוזניצקי. "סוף-סוף עושים פעולה במאסה קריטית לדרום. עד היום, כל הניסיונות להביא לדרום אוכלוסייה חדשה, גררו הקמת עיירות פיתוח".
"צעד אחורה"
למנרב זרועות כמעט בכל תחום מענפי הנדל"ן. מלבד עיר הבה"דים, מתקן ההתפלה באשדוד וחפירת מנהרת הרכבת לירושלים, מקימה כעת החברה כאלף יח"ד בכל הארץ.
- כיזם בענף המגורים, אתה לוקח עכשיו צעד לאחור בתחום?
"לקחתי צעד אחורה לפני הרבה זמן. כל שני וחמישי יוצא משרד ממשלתי אחר בהצהרות, וענף המגורים נהפך לשק אגרוף. צריך לרסן את המחירים אבל לא לרסק אותם. אם נרסק אותם לא ייפגעו רק הקבלנים, כל המדינה תיפגע. מי לא ייפגע? בנקים למשכנתאות ייפגעו, בנקים רגילים, קבלני משנה, ספקים. תחשבו מה יקרה פה אם באמת יתרסקו עכשיו המחירים, כמה משפחות יישארו אומללות. מספיק שמישהו קנה דירה בתל אביב, שם בתסריט בלהות יירדו המחירים ב-40%, הוא יצטרך לשלם משכנתא על ה-100% ולשלם 3-4 מיליון שקל משכנתא על כלום, כי הדירה לא שווה.
"אבל בינתיים זה כבר הולך לשם ואנחנו ניכנס לסחרור. בדירות היקרות זה כבר קורה. ההתייקרות התחילה מתל אביב ועברה לפריפריה וההתרסקות תתחיל מתל אביב ותגיע לפריפריה, אמנם לא באותן פרופורציות, אבל היא בוודאי תגיע. דירה של 1.2 מיליון שקל לא יכולה לרדת ל-500 אלף שקל. היא תרד ל-1.1 מיליון שקל או אולי מיליון שקל, אבל היא לא יכולה להתרסק לכיוון ה-500-600 אלף שקל, אלא אם כן את הדירות לא ימכרו קבלנים, אלא בנקים".
- ראש הממשלה ושר השיכון רוצים להחזיר את המחירים, בהדרגה, לרמות שהיו פה לפני 3 ו-4 שנים.
"נגיד בנק ישראל יצא בהכרזות, משרד השיכון יצא בהכרזות, משרד האוצר יצא בהכרזות וגם לשרים שלא קשורים יש מה להגיד. גם לדפני ליף היה מה להגיד. כולם הבינו בנדל"ן וכולם יצאו בהכרזות. מה קרה? באמת ברחו הסוסים. מחיר הקרקע במרבית הפרויקטים הוא 20%-30% וזה אומר שאם המחיר יירד ב-20%, אז כאילו שהקרקע נמסרה בחינם. המחירים יכולים לרדת באזור ה-10%. אם הם יירדו ב-20%, 25%, 30%, ביום המחרת חברות יתחילו להתמוטט. קבלן לא יכול למסור חדר אחד פחות, הוא לא יכול לא לשלם מע"מ, לא לשלם אגרות בנייה, לא לשלם את עלויות הבנייה, לא לשלם מסים נלווים, לא לשלם הוצאות תקורה. הוא יכול רק לשחק במרווח שנקרא קרקע. שאר המרכיבים הם מחירי ברזל שלא יכולים להשתנות.
"לבנות דירה היום עולה 500-600 אלף שקל. אתה רוצה לבנות בפחות? אפשר: תשתמש בחומרים לא תקניים, תשתמש בפועלים לא מקצועיים, תבנה בצורה לא אחראית, תבנה שלא בהתאם להתחייבויות שלך. אחרת זה מה שזה עולה, אז איך אתה יכול לצפות שהקבלן יוריד את המחיר ב-20%-30%?".
- הוא צבר מספיק שומן בשלוש השנים אחרונות.
"אז למה שהוא ייתן לך את זה? למה שנפסיד, עשיתי משהו רע? גמרתי את המשחק, אני קם משולחן הפוקר ונוסע לחו"ל קצת. אני לא רוצה להפסיד יותר, רוצה לצאת מהמשחק. מישהו מחייב אותי להמשיך בסאגה הזאת?".
- אנחנו מדברים על 70 אלף דירות בבנייה כרגע. קבלנים מתקשים למכור.
"אז הם יתמוטטו. ומה יהיה אחר-כך? צריך להסתכל צעד קדימה, להסתכל מה יקרה מחר. את כולנו, וגם את הפוליטיקאי, מעניין מה יהיה היום. אי אפשר לנהל ככה כלכלה, אי אפשר לנהל ככה מדינה, אי אפשר לנהל ככה ביטחון, ואי אפשר לנהל ככה שום דבר. איפה החובה המוסרית של מנהיג או בעל תפקיד ממלכתי לגבי ההמשך, מה שיקרה בעוד 5-10 שנים וגם בעוד 50 שנה? אנחנו נמצאים כאן בגלל שחשבו 50 שנה לפנינו, ובעוד 20 שנה לא יבינו איזה מטומטמים היינו".
- מה יקרה למחירי הדירות בשנה הקרובה?
"בכל אירוע, בין אם פגישות במוצאי שבת או אירוע ציבורי יותר, תמיד השאלה הראשונה או השנייה היא מה יקרה למחירי הדירות. אני לא אוהב לענות על זה, מסיבה אחת: אני יודע מה צריך להיות, אבל לא מה יהיה. אני יודע שלמחירים אסור בשום פנים ואופן להתרסק, הם צריכים להתרסן, כי אם הם יתרסקו זה לא חשוב מה אני אגיד. אני יכול להגיד כך או אחרת, אבל אם המחירים יתרסקו כולם יסבלו, ואת זה צריך להבין".
*** הכתבה המלאה - במוסף הנדל"ן שיחולק הערב (א') למנויי "גלובס"