שנה הסוערת שעברה על תחום הנדל"ן בישראל - סבך הרפורמות בקרקעות ובתכנון; ועדת טרכטנברג; שיווקי הקרקעות, הטבות המס וגזירות האשראי שנועדו לאזן את משוואת הביקוש וההיצע - עלו על המגרש ארבעה שחקנים חדשים בתפקידים רגולטוריים בכירים.
בראשית 2011 מונה דודו זקן למפקח על הבנקים בבנק ישראל; הוא החליף את רוני חזקיהו, שהוראותיו חיסלו הלכה למעשה את קבוצות הרכישה שנה קודם לכן. אבל כבר בשנתו הראשונה של זקן, הוא הצליח להיכנס בנעליו הגדולות של חזקיהו ולהשאיר חותם בדרישתו מהבנקים לערוך הפרשה נוספת מיוחדת לחובות מסופקים בגין תיק המשכנתאות. הפעם האחרונה בה נקט בנק ישראל בצעד דומה הייתה לפני כמעט עשור, במיתון של 2002. גם ההגבלה של 60% על המשכנתאות וצמצום רכיב ההלוואה בריבית משתנה הם יצירי הכפיים של זקן ושל נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר.
כמה חודשים אחר כך, במאי 2011, החליף טל אלדרוטי את אייל יצחקי כשמאי הממשלתי הראשי, בדיוק כאשר הרוח החלה משנה כיוון, ומחירי הדירות נעצרו. אלדרוטי היה הראשון לאסוף ולפרסם נתונים שאיששו את המהפך שחל בשוק למגורים, אחרי שנתיים וחצי בהן נסקו מחירי הדירות. הוא בישר לאומה שברבעון השלישי ירדו מחירי הדירות ב-1.2% בכל הארץ, בהובלת תל אביב שצנחה ב-6% בתוך רבעון. אך אלדרוטי אחראי גם ליישום תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה ("שמאי מכריע" הפוסק במחלוקות שבין הרשויות לנישומים), באמצעות ועדת השגות שקיצרה את הליך באופן משמעותי. סביר להניח שבשוק יורד, עוד תהיה למערכת הזו לא מעט עבודה.
כסא ריק
בניגוד לתחלופת התפקידים החלקה במשרד השמאי הממשלתי, נותר תפקיד הכסא של ראש מינהל התכנון במשרד הפנים ריק משך חודשים ארוכים, לאחר עזיבתו של שמאי אסיף. זאת, בזמן העבודה על חוק התכנון והבנייה החדש שקידם במרץ רוה"מ בנימין נתניהו. עם היכנסה לתפקיד בקיץ האחרון, יש מי שהעביר ביקורת על בינת שורץ-מילנר, ראש המינהל החדשה, שכיהנה בעבר כמתכננת מחוז ירושלים. זאת, בעיקר בשל העובדה שהיתה מעורבת בתכנון הולילנד הידוע לשמצה.
מצד שני, לשורץ ניסיון מוכח בקיצור הליכים, וזה מה שנדרש כיום בתחום, לדעת אחרים. "הרגולציה היום לא אחידה ולא מתוזמנת, והיא נופלת כולה על ראש האזרח הקטן שלא מבין מה עליו לעשות בתחום התכנון והבנייה", אמרה שורץ-מילנר בראיון ל"גלובס". "ישנן 170 תכניות מתאר ארציות. היעד שלי שבתוך כמה שנים קצרות תהיה תכנית מתאר ארצית אחת, שתחליף את כולן. זו אחת המשימות הגדולות ביותר".
עם כ-250 אלף יחידות דיור ב"צנרת" התכנונית, רצון להגדיל את המלאי וצורך לאשר וליישם את "רפורמת המרפסות" של נתניהו, שעדיין נדונה בוועדות הכנסת ואף נחקרת על-ידי מבקר המדינה, צפויה לשורץ עבודה מאומצת.
בינתיים שותק
אחרון חביב הוא בנצי ליברמן, שנכנס לתפקיד מנהל מינהל מקרקעי ישראל לאחר שבקיץ האחרון "התפוטר" ירון ביבי, מאדריכלי הרפורמה בקרקעות ישראל, שמיושמת באיטיות בימים אלה. את הרפורמה שתהפוך את המינהל לרשות - ושמטרתה להעביר את מרבית הקרקעות מהמדינה לידי אזרחיה ולשחרר את המינהל לעסוק בשיווק - צריך כעת ליברמן, שכיהן כמזכ"ל מועצת יש"ע ולא צמח מתוך המינהל כמו ביבי, להוביל.
נראה שליברמן לומד את המערכת הגדולה והמסורבלת שעוברת טלטלה כפולה: רפורמה עמוקה תוך קיצוץ בכוח האדם - בתיבול מנכ"ל חדש. בינתיים, המהלך הבולט היחיד שעשה ליברמן - ושואלי נזקף לרעתו - הוא שתמך בקריטריונים שקבע שר השיכון לדיור בר השגה, קריטריונים שזכו לקיתונות ביקורת בשל אי הכללת מיצוי כושר השתכרות.
בשנה הקרובה, שנת בחירות, מעניין יהיה לראות לאיזה כיוון ייטו המאזניים החברתיים בתחום הדיור וכיצד, אם בכלל, יניעו הרגולטורים החדשים את גלגלי השינוי בענף הנדל"ן.
השנה
שלי
מה ההישג הגדול שלך ב-2011?
שורץ: "שלושה יעדים מנחים את פעולותיי מאז כניסתי באוגוסט: הגדלת המלאי התכנוני של יחידות דיור זמינות; פישוט מערך התכנון הארצי; הערכות ומוכנות המערכת התכנונית לרפורמה הגדולה בתכנון ובנייה. מוטלת עלי האחריות לוודא שהמארג המורכב הזה לא יקרוס עם הרפורמה - אלא יהיה ערוך ומוכן ליישמה באופן שיענה על מטרותיה הטובות".
אלדרודיטי: "הישג הגדול הוא מיסוד והטמעה של עבודת ועדת ההשגות לעניין חיובי המינהל. בראש הוועדה עומדת משפטנית הכשירה להיות שופטת, וחברים בה השמאי הממשלתי הראשי או סגנו, וכן 'שמאי מכריע'. הוועדה דנה והחליטה ב-80 השגות במשך השנה וזמן התגובה והטיפול באזרח התייעל והתקצר מאוד".
מה הלקח שלך מההישג הזה?
אלדרודיטי: "למרות התדמית - גם גוף ציבורי, הפועל באופן ממוקד ונכון, יכול להיות יעיל, ענייני ולהביא לפתיחת חסמים ועיכובים. התנאי: התנהלות מקצועית, עניינית, שקופה ואחידה".
מיהו נדל"ניסט השנה בעיניך?
שורץ: "נדל"ניסט השנה בעיני הוא נגיד בנק, ישראל סטנלי פישר, שמשפיע על שוק הנדל"ן בכל התחומים בהן למדיניות התכנון והמקרקעין אין כל השפעה".
אלדרודיטי: "אינני יכול להצביע על אדם או גוף ספציפי, אולם בהחלט ניתן להעניק את התואר לאזרח הפשוט שהתעורר השנה והבהיר שהמצב בתחום הדיור חייב שינוי".
האם המחאה תשפיע על הנדל"ן?
אלדרודיטי: "המחאה החברתית התפרצה בעוצמה גבוהה, ובאופן שאינו מאפשר להתעלם ממנה. הגופים הרלוונטיים הפנימו את המסר ונראה שנעשים מאמצים אמיתיים וכנים להביא להקלה ולרווחה, בין היתר בתחום הדיור. אני סבור שככל שמאמצים אלה אכן ימשכו, הם יישאו בסופו של דבר פרי, גם אם לא נוכל לחוש ולממש זאת במהלך השנה הקרובה. יש לזכור שתהליכים בתחום הנדל"ן הם מורכבים והשפעתם איטית".
שורץ: "המגורים בישראל צריכים להיות מגוונים יותר, במובן של סוג יחידות הדיור וסוג הבעלות עליהן, במטרה לאפשר לאוכלוסיות שונות ומגוונות להתגורר באותו מתחם ולהשתמש במשותף במוסדות החינוך והפנאי. למחאה החברתית היתה תרומה מהותית להכללת השיח החברתי בתכנון, ולהעלאת משקלם של שיקולים חברתיים בתכנון ובשיווק מגורים".
מה יקרה למחירי הדירות השנה?
אלדרודיטי: "על השאלה הזו אני מנוע מלענות. במקורות כתוב למי ניתנה הנבואה ואיני חפץ להיות בין אלה. עם זאת, אני מאמין שאי הוודאות השוררת היום, תתפזר. אנשים יתחילו לרדת מהגדר".