ההשקעה בנדל"ן בחו"ל עלולה להיות מסוכנת, אך אם חוברים לשותפים מקומיים בשווקים מפותחים ומשוכללים, היא לרוב משתלמת. כך עולה מדיון שנערך תחת הכותרת "עולם של הזדמנויות" במסגרת ועידת ישראל לנדל"ן של "גלובס", שהתקיימה במלון דייוויד אינטרקונטיננטל בתל אביב.
בפאנל, שהנחה כתב הביטוח של "גלובס" רון שטיין, השתתפו גדי בן חיים, מנהל תחום השקעות נדל"ן בקבוצת הראל; אביטל בר-דיין, סמנכ"לית בכירה במדרוג; שלמה גוטמן, משנה למנכ"ל הפניקס השקעות ופיננסים; דורי סגל, סגן יו"ר גזית גלוב; ועודד שמיר, מנכ"ל כלכלית ירושלים, שבשליטת איש העסקים אליעזר פישמן.
בנוגע להיקף השקעותיהם של המוסדיים בחו"ל, אמר בן חיים כי "היקף הכספים המנוהלים אצל המוסדיים גדל משמעותית כתוצאה מרפורמת בכר. יש מיעוט נכסים שעונים על הצרכים שלנו בארץ. ככלל, לגוף מוסדי אסור להישאר רק בישראל. אנו מנהלים חסכונות ארוכי-טווח, ולכן מפזרים את הסיכונים ברחבי העולם". הוא הוסיף כי "יש מעט מציאות בשוק".
סגל אמר בדיון שלנכסים באיכות טובה בעולם יש קונים, ולכן "הזדמנות היא דבר יחסי. קרנות הפנסיה בארה"ב ובקנדה משקיעות בכל העולם, זו לא תופעה ייחודית לישראל. הפיזור הוא דבר חשוב. ב-2008 נראה היה שסוגרים את אמריקה, ואירופה אז נראתה טוב; היום היא נראית פחות טוב. קשה לשפוט בטווח של חמש שנים. לפעמים משלמים ביוקר, ולפעמים יש מציאות. בקמעונאות צריך לקנות באזורים שיש צמיחה באוכלוסייה ובהכנסה שהיא יותר גבוהה מהיכולת של האזור הזה לייצר עוד קמעונאות. דוגמה לכך היא קניון רמת אביב. אחרי 20 שנה, אתה תקבל תשואה עודפת".
"לפעול במערכת סיכונים"
שמיר אמר בדיון כי חברת כלכלית ירושלים "מממשת נכסים על מנת לקבל דירוג גבוה יותר מחברות המדרוג. מרבית המימושים קרובים לשווי הנכסים במאזנים. בוודאי נמשיך לקנות בחו"ל - בקנדה, גרמניה, צרפת, שוויץ ורוסיה. אנחנו לא יכולים לחזות מתי השוק יעלה או יירד, ולכן צריך לפעול במערכת סיכונים, שמינוף הוא אחד מהם".
בנושא כדאיות ההשקעה בנדל"ן, אמר גוטמן כי "לכל גוף מוסדי צריך שתהיה השקעה ישירה בנדל"ן. בסוף, זה הוכיח את עצמו. כשכל הפוזיציות האחרות קיבלו תשואות שליליות, ההשקעה הישירה בנדל"ן מעלה את התשואה למעלה. אני אישית אוהב נדל"ן בישראל. אבל הנדל"ן בישראל מוגבל, במיוחד אחרי שהמוסדיים נכנסו לתחום. נדל"ן הוא מוצר מסוכן. אפשר לצאת לחו"ל, אבל בזהירות ובסלקטיביות".
בר-דיין אמרה ש-90% מה"תספורות" שהחלו ב-2009 הן של חברות שהיו מעורבות בנדל"ן בחו"ל. "היו תקופות שבהן משקיעים חיזרו אחרי יזמי נדל"ן - ראינו את הריצה ואת הקלות של גיוס ההון לפעילויות הללו", אמרה בר-דיין. "אחרי משבר הסאב-פריים בארה"ב, חלק מהשווקים התייבשו, מה שחלחל לשוק האג"ח בארץ". היא הזהירה כי "בניית תשתית השקעה בחו"ל היא מסובכת".
"הבעיה היא בבנקים, לא בנדל"ן"
בניגוד לבר-דיין, סגל סבור שהבעיה איננה בענף הנדל"ן, הבעיה היא של המערכת הבנקאית. "הבעיות בעולם הם בגלל המערכות הפיננסיות", אמר סגל.
לדברי בן חיים, יש יותר מדרך אחת ליצור תשתית השקעה בחו"ל. "אנחנו חברנו לקרן REIT במנהטן, שיש לה מומחיות מקומית למצוא את ההזדמנויות הרלוונטיות. תמיד כדאי לחבור לשותף מקומי שמכיר את השוק וזה יוצר תרחיש שטוב לשני הצדדים".
לגבי היכולת להשיג מימון, אמר שמיר כי "גופים שקיבלו הלוואות מבנקים, ולא הצליחו להחזיר את הכסף, הצליחו אחר כך לגייס הון מבנקים. וכנ"ל באגרות חוב. הזיכרון חלש. היו מקרים מסוימים וידועים של חוסר אחריות. השאלה אילו עסקאות עשית בשנים הטובות. כשירד השווי של הקרקעות, לא היה לחברות הללו מה להחזיר. אבל היו חברות שהתנהגו יפה, ואני מקווה שכל אחד מסיק את המסקנות. בסופו של דבר נדל"ן הוא עסק של מינוף, וככזה יש בו סיכון".
"להשקיע בשווקים משוכללים ושקופים"
היכן כדאי להשקיע בעולם, לדעת מומחי הפאנל? לדברי גוטמן, היעדים הכדאיים הם תל אביב, ארה"ב וגרמניה, וכן לונדון. "אלו שווקים משוכללים ושקופים", אמר גוטמן. לדברי שמיר, הארצות שבהן פעילה החברה הן אטרקטיביות: קנדה, גרמניה, צרפת, שוויץ ורוסיה.
לדברי בן חיים, קל יותר לנהל נכסים בארץ. "אנחנו פטורים ממס בישראל, אז אין ספק שנוח לנו כאן. חוזי השכירות בארץ הם צמודי-מדד וזה תואם להתחייבויות שלנו", אמר בן חיים. "אנחנו מחפשים שווקים יציבים. ארה"ב בטוחה יותר מכלכלות מתפתחות. ברזיל מעניינת, היינו רוצים להיות שם, אבל החסם שם יותר גבוה, וזה לא שוק משוכלל. ייתכן שנצליח להגיע, אך זו תהיה משימה קשה יותר".
דרושה התערבות ממשלתית
לסיום, שוחחו משתתפי הפאנל על תחום הדיור בישראל, ומה אנחנו יכולים ללמוד ממדינות אחרות. לדברי שמיר, "אנחנו החזקנו דירות להשכרה בשוויץ, ומחזיקים בגרמניה ובקנדה. המדינות הללו מעורבות יותר בדיור בר ההשגה על ידי מתן סובסידיות. ללא התערבות משמעותית של הממשלה פה, לא יוכל להיות דיור מוזל".
לדברי בן חיים, "כשנכנסנו לתחום זה בארה"ב, גילינו שזה התחום היחיד אותו הבנקים מוכנים לממן. שיעור הבעלות על דירות בארה"ב ירד, ומטבע הדברים אנשים צריכים לשכור דירות. בישראל יהיה תהליך של ניסוי וטעייה. משרדי השיכון והאוצר מנסים לזהות את הצרכים והטעמים, ויש נכונות אמיתית והידברות. כתהליך, זה ראוי להערכה. לגופו של עניין, דירות שכורות באזורי ביקוש זו השקעה אטרקטיבית. אבל צריך לקבל איזו פרמיה, ולכן צריך להוריד את מחירי הקרקע. המדינה צריכה להוריד את רכיב הקרקע, ואם היא תסדיר רגולציה, לאורך זמן, העניין הזה יתפוס. צריך להיזהר מ'סלאמס', צריך להיזהר מבניינים מעורבים של שוכרים ובעלי דירות. אנחנו היינו נכנסים רק לבניינים שהם להשכרה בלבד".
**אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס"