אנחנו רואים חוסר משילות גבוה מאוד בנושא התכנון והבנייה בישראל, ולפעמים נראה שאנחנו חיים בניסוי מעבדה גדול. כולנו חיות ומה שמאפיין את הנדל"ן המניב הוא 'תפוס כפי יכולתך'", כך אמר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, בועידת הנדל"ן של "גלובס".
לדברי דנוס, שדיבר בפאנל "נדל"ן מניב בישראל - פריחה מסוכנת", מתוכננים כעת בישראל 500 אלף מ"ר משרדים ו-2 מיליון מ"ר מסחר, שמצטרפים ל-2.8 מיליון מ"ר הקיימים ב-300 מרכזים מסחריים ברחבי הארץ. השגשוג בענף המסחר והמשרדים מטריד. אולי לכולנו יהיה איפה לקנות ולעבוד, אבל לא בטוח שיהיה לנו איפה לגור".
רן גולדשטיין, ראש תחום נדל"ן בחברת מדרוג, ציין כי "פוטנציאל גמר הבנייה למשרדים הוא כ-120 אלף מ"ר ב-2012 ו-310 אלף מ"ר ב-2013. קיים פוטנציאל נוסף, בהיקף של יותר ממיליון מ"ר, וההערכה היא שחברות, כמו ב-2008 וב-2009, ינסו לווסת קידום פרויקטים כדי למנוע הצפה. במקביל, קיימים כ-600 אלף מ"ר למסחר בתכנון".
סמנכ"ל ההשקעות של לידר שוקי הון, אלון גלזר, אמר: "פתאום מאסה גדולה של משרדים מגיעה לשוק, ואני לא בטווח שהמשק יכול לקלוט את הכמות הזו. לגבי הקניונים, אני חושב ששם הסיכון נמוך יותר, כי דברים הם יותר מדודים וקניונים לא יהיו ריקים ברובם המכריע. בסה"כ, בסקטור הנדל"ן כסקטור להשקעה, אני לא חושב שנראה צלילת מחירים - זה לא שהם בשמים".
"המחאה לא פגעה"
מנכ"ל מליסרון, משה רוזנבלום, נשמע הרבה פחות מודאג. לדבריו, אמנם "שני מיליון מ"ר שעומדים להיבנות מפחידים, אבל קניון זה מדע מדויק. בסוף אנחנו צריכים לדעת מה הלקוחות שלנו רוצים ולהתאים להם את התמהיל. קניון רמת אביב, למשל, שאמרו שקנינו אותו בשיא, חצה את מיליארד שקל פדיון ב-2011, וזה רק בזכות התאמת התמהיל לרצון הלקוח".
לדברי רו"ח גלעד אורן, מנכ"ל החברה הכלכלית אשקלון היוזמת כיום בעצמה מגדל משרדים ומסחר: "המחאה החברתית אולי השפיעה קצת על הסופרמרקטים, אבל לא על רשתות אופנה. תרבות הצריכה השתנתה לחלוטין באופנה וגם במשרדים. אם פעם רו"ח היה צריך איקס מ"ר, היום הוא צריך יותר. המחאה החברתית, מרוב שהתפרשה על הרבה תחומים, בסוף לא פגעה בכלום. הרשתות ימשיכו למכור ולא רק ראלף לורן וזארה. כל עוד יש ביקוש, אנשים יקנו".
והאם יצליחו תוכניות המדינה להפוך גם את תחום הדיור לעסק מניב, עם הקמת פרויקטים ממוסדים להשכרה? לדברי גלזר, "אני חושב שהשכרה למגורים היא יותר בטוחה מהשכרה למשרדים. אם אפשר לעמוד ב-7% תשואה, והממשלה תיתן מרווח ביטחון, זה הנכס הכי טוב שיש. הבעיה היא שהיום השכירות למגורים מניבה 2.5%-3% תשואה והשאלה היא איך מביאים את זה ל-7%? השכרה למגורים היא העסק הכי טוב שיש".
"מנטליות ישראלית"
קיוויתי: "בנושא הדירות להשכרה, עם כל הכבוד, אנחנו חיים במדינת ישראל והמנטליות של הישראלים היא לא כמו של האמריקנים. הישראלים תמיד אומרים: אין לי כסף, אני לא משלם. בארה"ב אם אתה לא משלם, אתה בחוץ. ניתן לזה צ'אנס, אבל תשואה של 7% זה לא יהיה ואין מה להשוות פחת של מגורים לפחת של משרדים".
"נדל"ן בסוף מוכיח את עצמו"
עולם של הזדמנויות
"לגוף מוסדי אסור להישאר רק בישראל. אנו מנהלים חסכונות ארוכי-טווח, ולכן מפזרים את הסיכונים ברחבי העולם". את הדברים אמר גדי בן חיים, מנהל תחום השקעות נדל"ן בקבוצת הראל, במסגרת ועידת ישראל לנדל"ן של "גלובס", שהתקיימה בשבוע שעבר.
את הדיון, שנערך תחת הכותרת "עולם של הזדמנויות", הנחה כתב הביטוח של "גלובס" רון שטיין והשתתפו בו גדי בן חיים, מנהל תחום השקעות נדל"ן בקבוצת הראל; אביטל בר-דיין, סמנכ"לית בכירה במדרוג; שלמה גוטמן, משנה למנכ"ל הפניקס השקעות ופיננסים; דורי סגל, סגן יו"ר גזית גלוב; ועודד שמיר, מנכ"ל כלכלית ירושלים, שבשליטת איש העסקים אליעזר פישמן.
בנושא כדאיות ההשקעה בנדל"ן, אמר גוטמן כי "לכל גוף מוסדי צריך שתהיה השקעה ישירה בנדל"ן. בסוף, זה הוכיח את עצמו. כשכל הפוזיציות האחרות קיבלו תשואות שליליות, ההשקעה הישירה בנדל"ן העלתה את התשואה למעלה. אני אישית אוהב נדל"ן בישראל. אבל הנדל"ן בישראל מוגבל, במיוחד אחרי שהמוסדיים נכנסו לתחום. נדל"ן הוא מוצר מסוכן. אפשר לצאת לחו"ל, אבל בזהירות ובסלקטיביות".
סגל אמר בדיון כי "קרנות הפנסיה בארה"ב ובקנדה משקיעות בכל העולם, זו לא תופעה ייחודית לישראל. הפיזור הוא דבר חשוב. ב-2008 נראה היה שסוגרים את אמריקה, ואירופה אז נראתה טוב; היום היא נראית פחות טוב. בקמעונאות צריך לקנות באזורים שיש צמיחה באוכלוסייה ובהכנסה שהיא יותר גבוהה מהיכולת של האזור הזה לייצר עוד קמעונאות. דוגמה לכך הוא קניון רמת אביב. אחרי 20 שנה, אתה תקבל תשואה עודפת".
בר-דיין אמרה ש-90% מה"תספורות" שהחלו ב-2009 הן של חברות שהיו מעורבות בנדל"ן בחו"ל. "היו תקופות שבהן משקיעים חיזרו אחרי יזמי נדל"ן - ראינו את הריצה ואת הקלות של גיוס ההון לפעילויות הללו", אמרה בר-דיין. היא הזהירה כי "בניית תשתית השקעה בחו"ל היא מסובכת".
לדברי בן חיים, "כדאי לחבור לשותף מקומי שמכיר את השוק וזה יוצר תרחיש שטוב לשני הצדדים".
"משוכללים ושקופים"
היכן כדאי להשקיע בעולם? לדברי גוטמן, היעדים הכדאיים הם תל אביב, ארה"ב, גרמניה ולונדון. "אלו שווקים משוכללים ושקופים", אמר גוטמן. לדברי שמיר, הארצות שבהן פעילה החברה הן אטרקטיביות: קנדה, גרמניה, צרפת, שוויץ ורוסיה.
בן חיים הדגיש כי קל יותר לנהל נכסים בארץ. "אנחנו פטורים ממס בישראל, אז אין ספק שנוח לנו כאן. חוזי השכירות בארץ הם צמודי-מדד וזה תואם להתחייבויות שלנו", אמר בן חיים. "אנחנו מחפשים שווקים יציבים. ארה"ב בטוחה יותר מכלכלות מתפתחות. ברזיל מעניינת, היינו רוצים להיות שם, אבל החסם שם יותר גבוה, וזה לא שוק משוכלל. ייתכן שנצליח להגיע, אך זו תהיה משימה קשה יותר".
*** אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס"