גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מבחינה קניינית כל בית משותף כולל שלושה סוגי שטחים ובעלויות. האחד הדירות עצמן, קרי, מה שמתוחם בין ארבע הקירות של הדירה. השני ההצמדות שהן מחוץ לדירות, בין אם הן מקורות בין אם לא, כגון חניה, גינה, גג או מחסן. השלישי מה שלא דירה ולא הצמדה וככזה נחשב כרכוש משותף והוא בבעלות כל בעלי הדירות.

על פי רוב, כל בית שנרשם כבית משותף, כולל בתוכו את שלושת סוגי הבעלויות דנן והכל כפי שרשום בנסח המקרקעין.

על פי החוק אין לבצע עסקה בדירה כלשהי במנותק מההצמדות שיש לדירה כפי שרשומות בנסח המקרקעין. לדוגמא, לא ניתן למכור דירה מבלי שתימכר גם החניה של אותה דירה לאותו קונה.

יודגש כי מצב הפוך אפשרי, כלומר ניתן למכור הצמדה לבדה לבעל דירה אחרת באותו בנין. לדוגמא ניתן למכור חניה שמוצמדת לדירה אחת לבעל אחרת באותו בנין.

לאחרונה פסק בית המשפט המחוזי בתל אביב בסוגיה זו עת דן בתביעה של דליה לגזיאל שטענה שכשמכרה דירה ברמת גן, היה צמוד לה משטח בשטח 111 מ"ר ועליו מחסן (לא חוקי), אך היא לא התכוונה למכור את הדירה עם המשטח הנדון. לגזיאל טענה כי גם לאחר מכירת הדירה המשיכה להחזיק במחסן ולכן המשטח לא נמכר ויש להצהיר כי משטח זה יוצמד לדירה אחרת שבבעלות לגזיאל באותו בנין.

השופט אורי שהם דחה את התביעה וקבע כי לא הוכחו כל תרמית או טעות, כי לגזיאל ידעה לפני חתימה על הסכם המכר כי המשמעות של המונח משטח בנסח הטאבו, היא כי אותו משטח נשוא הדיון שעליו נבנה מחסן בלתי חוקי הוא חלק מהנכס שנמכר.

כמו כן דחה שוהם את הטענה בדבר הטעיה מצד הקונים או עורך הדין שטפל בעסקה, וקבע כי הוכח כי כולם ידעו כי מכירת הדירה פרושה גם מכירת המשטח. אשר על כן בית המשפט החליט כי לגזיאל לא יכולה לבטל את ההסכם, או לבקש לתקן את צו בתים משותפים באשר מכרה את הזכויות בדירה על כל הצמדותיה.

פסק הדין מבהיר כי מי שמתכוון להשאיר לעצמו "שאריות" מהדירה שמוכר צריך לדאוג כי יתוקן צו בתים משותפים כך ששאריות אלו יקבלו ביטוי בנפרד מהדירה בטאבו.

ת.א. 1544/08 לגזיאל נ' ברטל ואח'

הכותב מומחה לדיני תכנון ובנייה.