בפינת הרחובות אגרון ודוד המלך בירושלים, מול פרויקט ממילא המדובר, עם נוף לחומות העיר העתיקה, הולכות ונשלמות בימים אלו העבודות על אחד הפרויקטים המדוברים בבירה - מלון ולדורף אסטוריה ובניין מגורי היוקרה הצמוד אליו, אותו מקימים משפחת רייכמן היהודית-קנדית עם שותפים פרטיים (למשפחת רייכמן 80% בפרויקט).
יוסף רייכמן, חרדי בן 60 ונשיא חברת IPC המקימה את הפרויקט, לא נראה שייך לאתר הבנייה המאובק. אבל ההתייחסות של כל מי שנמצא באתר הבנייה אליו, כמו גם הידע שהוא מפגין לגבי כל פינה, קיר וגרם מדרגות, מוחקים מיד את הרושם הראשוני.
"לדרבן יזמים"
ב-1929 נחנך במקום מלון פאלאס, אולם הוא לא הצליח לשרוד תקופה ארוכה. מאוחר יותר שכן בבניין המנדט הבריטי ולאחר קום המדינה הוא שימש משכנו של משרד התעשייה והמסחר. בשנות ה-90, לאחר שמשרדי הממשלה עברו לכניסה לעיר, יצא המתחם למכרז וזכתה בו חברת ריג'נסי. "כדי לדרבן יזמים לגשת למכרז שילבו בו גם מגורים", מספר רייכמן.
משפחת רייכמן נכנסה לתמונה ב-2005, כאשר חברת IPC בבעלותם רכשה את הבניין ב-20 מיליון דולר ומאוחר יותר אף רכשה מגרש סמוך לו - עליו ישבו בית המכס ומסעדת מרקש - ב-8 מיליון דולר נוספים. על שני המגרשים יחד יזמה רייכמן את בנייתו של המלון, שאת חזיתו התחייבו לשמר בתהליך הנדסי מסובך ויקר, ואת בניית בניין מגורים נוסף, הכולל 30 דירות יוקרה למכירה. לדברי רייכמן, החיפוש אחר רשת שתפעיל את המלון לא היה קשה, ולמעשה, אנשי וולדורף אסטוריה כבר הכירו את המיקום והמפרט ורצו להשתלב בתוכנית. "את ההסכם מולם חתמנו ב-2009 והוא תקף לתקופה של 20 שנה".
בניית הפרויקט כולו, גם הדירות וגם המלון בן 223 החדרים, נעשתה בהשקעה של 150 מיליון דולר. לעומת מחיר הקרקע ששילם רייכמן מדובר בהוצאה עצומה. למרות שמדובר במלון שעתיד להיות מהיוקרתיים בישראל, ושמחירי החדרים בו עתידים לדבריו להיות יקרים בכ-15% מחדרי המלון היוקרתיים ביותר הקיימים היום בעיר, ייקח לא מעט זמן להחזיר את ההשקעה. "מדובר בפרק זמן של 7 עד 10 שנים עד שנתחיל להרוויח מהפרויקט", מעריך רייכמן.
סטנדרטים נוקשים
מעבר להשקעה הכספית הגדולה, לעמוד בסטנדרטים הנוקשים של רשת הילטון ולזכות ששם המותג היוקרתי ולדורף אסטוריה זו משימה לא פשוטה. "קודם כל יש ספר גדול של סטנדרטים שחייבים לעבוד על פיו במדויק", מסביר רייכמן, "זה כולל הכל. מערכות, עיצוב, צבעים, כלי אמבטיה, חלוקת החדרים ועוד. כל חודש יש ישיבה מסודרת עם נציגי הרשת שמביאים אדריכל משלהם. זה אומנם יכול להיות כאב ראש, אבל התוצאה היא שבסופו של דבר יוצא מוצר מושלם".
- וכשלא רואים עין בעין?
"את החדר לדוגמא הראשון בנינו בכלל בטורקיה, שם יושב מעצב הפנים של הרשת. הם אישרו אותו, אבל העיצוב לא היה לטעמנו. עשינו שינויים ובנינו את החדר מחדש, שוב בטורקיה, וזו לא הייתה הפעם האחרונה. בנינו גם חדר שלישי, כאן בירושלים, ואחר כך גם חדר רביעי. כל פעם נעשו שינויים עד שהעיצוב היה מקובל על כולם, עד לרמת השקע בקיר".
במסגרת בניית המלון התחייבו היזמים בתב"ע (תוכנית בניין עיר) להקים מוזיאון קטן שינציח את ההיסטוריה של הבניין, זאת כמובן בנוסף לשימור החזית של המלון המקורי ושחזור מספר אלמנטים בתוך הבניין. מלבד הדרישות של התב"ע, והדרישות הלא פשוטות של רשת הילטון לעמוד בסטנדרטים מוקפדים של יוקרה, נדרש רייכמן גם לסוגיה שמייחדת את הפרויקט הירושלמי וקהל היעד אליו הוא מכוון.
רייכמן: "באחת הפגישות הראשונות שלנו בעירייה אמרו לנו שלא רוצים לראות מרפסות בולטות. היינו חייבים מרפסות כאלו, בגלל הצורך במרפסות לסוכה (שמוכרחות להיות תחת כיפת השמיים). גם לזה מצאנו פתרון. המרפסות אומנם בנויות אחת מעל השנייה, אבל בכל אחת מהן יש חלק שניתן לפרק ולחשוף רשת. כך, בכל דירה יש בסופו של דבר מקום לסוכה".
25 אלף דולר למ"ר
גם במלון עצמו נמצא פתרון לבעיית הסוכה, עליה בוודאי לא חשב האדריכל הטורקי שתכנן בזמנו את המלון: בתקרת האטריום בקומת הכניסה המתנשאת לגובה 3 קומות הותקנה מערכת שמאפשרת פתיחת התקרה לשמיים בימי החג.
כאמור, מלבד המלון כולל הפרויקט גם את בניין המגורים. הדירות בפרויקט אינן סטנדרטיות בכל קנה מידה. גודלן נע בין 250 מ"ר ל-300 מ"ר והמחירים נעים בטווח של בין 16 אלף דולר למ"ר ל-25 אלף דולר למ"ר. בחישוב מהיר מדובר במחירי דירות של בין 4 מיליון דולר ל-7.5 מיליון דולר.
"אנחנו לא משווקים את הפרויקט בצורה רגילה", מגלה רייכמן, "אין כאן הרבה דירות והשמועה על הפרויקט והדירות עוברת מפה לאוזן. עד היום מכרנו 17 דירות מתוך ה-30".
רייכמן מציין כי הוא ואשתו נפגשים עם כל אחד מהלקוחות הפוטנציאלים: "המשא ומתן על כל דירה אורך מספר חודשים. לוקח בממוצע חצי שנה עד שנה לחתימה על החוזה. עד היום הגיעו כל הרוכשים לראות את הפרויקט והדירה בעצמם, מלבד רוכש אחד שסמך על נציגו ועל התמונות והמידע שקיבל מרחוק". בין הרוכשים בפרויקט ניתן למצוא את היהלומן ואיש העסקים דן גרטלר, שרכש דירת פנטהאוז ואת המיליארדר היהודי אמריקני ג'י שוטנשטיין, יו"ר רשת אמריקן איגל, שרכש לא פחות מ-4 דירות (פנטהאוז ו-3 דירות לילדים), בשטח כולל של 1,400 מ"ר ובעלות כוללת של 110 מיליון שקל.
לשאלה האם דירה אחת מתוך ה-30 נשמרה לזוג רייכמן, עונים בני הזוג בשלילה. "יקר מידי בשבילנו", הם אומרים.
- שוק הנדל"ן המקומי לא נמצא בתקופה טובה. אתה לא חושש להיתקע עם דירות ריקות עוד זמן רב?
"לא מדובר בכמות גדולה. מי שיכול להרשות לעצמו את המחיר לא ימצא תחליף למיקום ולרמת היוקרה שהוא יקבל, לא בירושלים ולא בשום מקום אחר בארץ. הבניין כולו מחובר למלון במעבר תת קרקעי ובעלי הדירות יוכלו לקבל את כל שירותי המלון. בטלפון אחד יוכל בעל הדירה לסדר את אסיפתו משדה התעופה, הכנת הדירה לבואו ואפילו מילוי המקרר במצרכים הנחוצים לו".