"משנת 2006 ו-2009 מחירי הדירות עלו ב-200% ומחירי המשרדים נשארו אותו הדבר. הפער הזה הוא לא הגיוני והוא חייב להצטמצם. יכול להיות שמחירי המגורים יירדו אבל מחירי המשרדים יעלו", כך אמר היום משה ישעיהו, מבעלי חברת שבת משה נכסים, שהשיקה היום את שיווק מגדל המשרדים שהיא בונה בהשקעה של 400 מיליון שקל במתחם יצחק שדה (חסן ערפה) בת"א.
מגדל המשרדים, שייקרא "שבת משה", יתנשא לגובה של 31 קומות משרדים ומסחר על פני 35 אלף מ"ר עילי ו-16 אלף מ"ר תת-קרקעי. מתחם חסן ערפה משתרע על פני כ-81 דונם בין הרחובות יצחק שדה, דרך בגין, המסגר ודוד חכמי. המתחם כולו מתוכנן לכלול 14 מגדלים ופארק בן כ-20 דונם.
חלק מהקרקעות במתחם חסן ערפה מוחזקות על ידי משפחת נזריאן, חברת באוהאוס וחברת רובינשטיין, ואלה מאפשרות בניית ארבעה מגדלי משרדים ומגורים בני 18-26 שקומות.
חברת שבת משה נכסים שבבעלות משה ישעיהו, אייל אפלבאום והיהלומן אברהם נמדר, מחזיקה בשני מגרשים במתחם חסן ערפה, האחד בן 4 דונם ועליו יוקם מגדל המשרדים, והשני בן 3 דונם, עליו ייבנה מגדל מגורים בשטח 21.5 אלף מ"ר.
לדברי ישעיהו, "בליבו של מתחם חסן ערפה תהיה ריאה ירוקה בת כ-20 דונם, עם פיאצה של מסעדות ובתי קפה, אותה יקיפו 14 מגדלים של משרדים ומגורים. המגרש שלנו במתחם הוא מגרש פינתי, בין הרחובות יצחק שדה והמסגר. זהו מגרש נקי וזמין ואנחנו היחידים שיש להם היתר".
חברת שבת משה רכשה את המגרש ב-2007 מ-28 בעלי קרקע שונים. את המגרש השני, המיועד למגורים, סיימה החברת לרכוש בדצמבר 2011 מ-36 בעלי קרקע.
את מגדל המשרדים תכנן האדריכל יוסי סיון ממשרד האדריכלים יסקי-מור-סיון. החברה יוצאת במכירת פריסייל של 14 קומות בשטח כולל של 16 אלף מ"ר מתוך כל המגדל, מקומה 3 ועד קומה 16, בדרך של קבוצת רכישה. זאת, למרות שהקרקע היא כבר בבעלות החברה. את ארגון קבוצת הרכישה תבצע חברת שבת משה יחד עם חברת סוטרה.
המחיר לרכישת משרדים במגדל יהיה החל מ-9,700 שקל למ"ר. יתר הקומות במגדל ישווקו להשכרה. ישעיהו ציין שלא ניתן כרגע לצפות את דמי השכירות, למרות שהיום דמי השכירות המקובלים בת"א הם 80 עד 120 שקל למ"ר.
עבודות הבנייה צפויות להתחיל עוד ארבעה חודשים ואכלוס המגדל צפוי תוך שנתיים וחצי עד שלוש. כעת מנהלת החברה מגעים למכירת שטחים במגדל לחברות בנקאיות, חברות משוק ההון, משרדי עורכי דין ומשקיעים.
שטחה של קומת משרדים במגדל הוא 1,182 מ"ר. קומת הקרקע ושתי קומות המסד שמעליה ישמשו למסחר. במגרש השני של החברה, המיועד למגורים, יש כעת זכויות ל-11.5 אלף מ"ר למגורים בתוכנית המאושרת, אולם החברה עובדת מול עיריית ת"א כדי להמיר שטח נוסף בתוכנית ממשרדים למגורים ובכך להגיע ל-21.5 אלף מ"ר למגורים.
"בניין המגורים מתוכנן כבניין בר השגה. יהיו בו דירות בשטח 65 מ"ר", הסביר ישעיהו, "והכוונה היא לא לעבור את ה-2 מיליון שקל לדירה. בבניין הזה יוכלו לגור לא רק מי שיחפשו דיור יוקרתי, אלא גם דיור זמין".
לדברי האדריכל יוסי סיון, "הציר של מתחם יצחק שדה הוא אחד הצירים העסקיים החזקים בת"א והוא רק הולך ומתחזק. הוא צומת של דרכים ראשיות בעיר ויעברו בו שני קווים של הרכבת הקלה - האדום והירוק. זה לא רק בניין - מתחם יצחק שדה יהיה ממש קמפוס סביב כיכר מאוד גדולה, עם בתי קפה, מסעדות ומסחר, והאזור יהיה חי ותוסס כל היום. זו תהיה שכונת עסקים".
יצויין שבחודש שעבר, השיקה חברה בבעלות חני הורביץ את שיווקו של מגדל המשרדים NOF תל-אביב, גם הוא במתחם חסן ערפה, זאת תמורת 8,990 שקל למ"ר.
כשנשאל האם נכון בימנו להשקיע בבניית משרדים בת"א כשכבר יש תוכניות רבות למגדלים, לצד שטחי משרדים קיימים, השיב ישעיהו: "מתחם חסן ערפה הוא המתחם האחרון בת"א ויש נהירה חזרה לתוך העיר. לפני 10 שנים היתה הגירה שלילית של מגורים ועסקים אבל ב-6-7 השנים האחרונות התמונה התהפכה משמעותית, החל מצעירים, אבל גם המבוגרים והמשפחות חוזרים לעיר. גם המשרדים רוצים לחזור לתוך ת"א, כי תחבורתית, אם אתה כבר גר בת"א, אין סיבה ללכת לעבוד בפ"ת, רמת גן ובני ברק. יש היום תב"עות (תוכניות בניין עיר) מעורבות, שבהן בנייני משרדים רבים הופכים בחלקם למגורים ולמלונאות - כמו במתחם מנשיה, אז כל המשרדים שמתפנים משם יחפשו מקום חלופי בת"א. משרדים זה העסק היחיד שעדיין נותן לך 8%-10% תשואה".
נמדר ציין כי "צריך להסתכל על התמונה בראייה של שנים ולא בראייה של חודשים. בהסתכלות קדימה יש צורך אמיתי במאות אלפי המ"ר המתוכננים של משרדים, כך שאני לא מודאג. נכון שיש הרבה הוצאות פיננסיות בדרך, אבל צורך יש. הכלכלה שלנו הוכיחה שהיא איתנה וממשיכה לגדול".
על הליווי המשפטי אחראים עו"ד אמיר חן ממשרד פישר בכר חן, עו"ד רונן כהן ועו"ד צחי הרמן.