למשרד הביטחון יש היסטוריה מוכחת של כישלון בתכנון פרויקטים גדולים למגורים. ב-2004 קיבל משרד הביטחון ממינהל מקרקעי ישראל, ביוזמת מנכ"ל המינהל דאז יעקב אפרתי, את תכנון מחנה צריפין. משרד הביטחון תכנן בסתר בול"ב (ועדה למתקנים בטחוניים), גוף שדיוניו אינם שקופים וידועים בציבור, פרויקט של כ-20 אלף יח"ד, אלא שהמועצה הארצית לתכנון ובנייה פסלה את התוכנית. בשנת 2007 בג"צ (811/04) אישר את פסילת התוכנית.
הכישלון הצביע על כך שיש ספקות רציניים ביכולת מערכת הביטחון לתכנן ולבצע פרויקטים ענקיים כאלה. אגב, ביוזמת ראש אגף תקציבים דאז, רמי בלניקוב, קיבל משרד הביטחון כפיצוי על ביטול התוכנית סכום עתק של למעלה מ-500 מיליון שקל, שנבלע בתקציב הביטחון ולא נודע כי בא אל קרבו.
ושוב ההיסטוריה חוזרת: בשבוע שעבר ניתנה למשרד הביטחון סמכות לתכנן את שטחי מחנות צה"ל שיפונו בשנים הקרובות וירדו לנגב. הפרויקט שוב הגיע לשלב של הצהרות, בטקס חתימה על ההסכם שעליו ניצח שר השיכון והבינוי אריאל אטיאס, שהכריז על "הסכם היסטורי". כ-23% מהדירות, כך הוצהר, יהיו לדיור בר השגה ודירות "קטנות" בגודל עד 100 מ"ר. הצדדים להסכם הם משרד הביטחון, האוצר והמינהל. שושבין עיקרי הוא הראל לוקר, מנכ"ל משרד ראש הממשלה.
אלה ההצהרות על מספרי הדירות בבסיסים שיפונו: על קרקע השלישות בר"ג - 1,200 דירות; תל השומר - 9,000; מחנה סירקין - 12,000; מחנה בגבעתיים - 700; צריפין - 3,500. סה"כ מדובר ב-26 אלף יח"ד בתכנון משרד הביטחון וצה"ל. בנוסף, יקודמו פרויקטים של המינהל בצריפין, שיביאו את המספר הכולל ל-35 אלף דירות.
משרד הביטחון יקבל סכום עתק של 60 מיליון שקל לצורכי תכנון ו-1.9 מיליארד שקל מהאוצר, מהם 500 מיליון מיידית (תוספת לתקציב במסלול עוקף תקציב), והשאר בכפוף לעמידת משרד הביטחון באבני דרך בשלבי התכנון.
מדובר בהליך פגום הן מבחינה מהותית הן מבחינת גלגולו רב-השנים. מלבד הכישלון ההיסטורי לפני פחות מעשור, מן הצד המהותי מתעוררת בעיה בעצם מתן התכנון והייזום בידי משרד הביטחון, שאין לו כלל ניסיון בתכנון ובנייה של פרויקטים עירוניים גדולים.
"לשרת אזרחים"
ראוי לציין שכל מחנות צה"ל מוגדרים כקרקע חקלאית. חלקה הגדול מוגדר "קרקע גלילית", כזו שאינה משוייכת לעירייה או לרשות מקומית ספציפית. שינוי הייעוד למגורים ולתעסוקה הוא תהליך מסובך, כולל עבודות תשתית בהיקפים אדירים, המותנה בהסכמת העיריות הנוגעות בדבר. בצריפין, למשל, דרוש פרויקט גדול להרחבת כביש 44 ובניית מחלפים וכן מחלף יציאה לכביש 431. זה לבדו ייקח לא פחות מ-10 שנים.
אבל הבעיה העיקרית היא מבנה ההסכם, שהופך את מערכת הביטחון ליזם, עם שיקולים של יזם. זאת, מסיבה פשוטה: על פי ההסכם, ככל שמערכת הביטחון תצליח להשיג בוועדות התכנון יותר אחוזי בנייה ויותר יחידות דיור על הקרקעות הללו, היא תהיה זו שתיהנה מפירות התוספות הללו.
כלומר, משרד הביטחון הופך לבעל אינטרס, בדיוק כמו קבלן שרכש קרקע מדינה ופותח במסע בוועדות התכנון לתוספת אחוזי בנייה. כמו כל קבלן, מערכת הביטחון תתכנן ותציע תוכנית שיווק באופן שימקסם את הכנסותיה מהקרקע.
מצד שני, ראשי העיריות והרשויות יפצחו במלחמת עולם בשאלה איזו עירייה תקבל איזה נתח ממחנה זה או מחנה אחר. תארו לעצמכם את מנכ"ל משרד הביטחון, או אפילו את שר הביטחון, נפגש לישיבות לחץ עם ראשי ערים ורשויות מקומיות, בדרישה שייתנו יותר אחוזי בנייה, שמא משרד הביטחון לא יסכים לצרף את השטח לגבולות המוניציפליים של אותה רשות.
למשרד הביטחון יש עוצמה וכוח לחץ שאי אפשר לעמוד מולם, והעוצמה הזו תופעל מול מערכות התכנון. האינטרס של משרד הביטחון יהיה לבנות דירות גדולות ויקרות, ותהיה התנגדות חריפה של משרד הביטחון להקצות שטח כלשהו לפרויקטים חברתיים, ובעיקר לדיור בר השגה, כי בפרויקטים כאלה הקרקע מתומחרת באפס.
השר אטיאס אוהב לומר את המשפט "הקרקע צריכה לשרת את האזרחים", אבל כלל לא בטוח שזה מה שיקרה בתכנון משרד הביטחון.
מדובר בסכנה מוחשית, לפיה במרכזי אוכלוסיה ענקיים שיקומו במרכז הארץ, התכנון נעשה על ידי יזם שעניינו הוא מקסימום הכנסות מהקרקע. אם המינהל עצמו היה מתכנן את המחנות, לא היה עולה על הפרק חשש כזה.
יש גם צד ניהולי בעייתי. בהחלטת הממשלה (מס' 123) מחודש מאי 2009, שהיא ההכרזה על הרפורמה במינהל, נקבע, בין השאר, העיקרון המרכזי ברפורמה: המינהל יפסיק לתכנן פרויקטים קטנים ובינוניים ויעביר אותם לרשויות המקומיות ולמגזר הפרטי, כאשר הוא ישאיר באחריותו את הפרויקטים הגדולים.
על יסוד החלטת הממשלה קיבלה מועצת מקרקעי ישראל בדצמבר 2009 את החלטה 1185, הרפורמה במינהל, בבת עינו של ראש הממשלה בנימין נתניהו, לפיה התכנון של מתחמים גדולים יישאר בידי המינהל. החלטת הממשלה הראשונה והחלטת המועצה קיבלו חיזוק בהחלטת הממשלה (3161) מאפריל 2011, העוסקת בתוכנית הלאומית לפיתוח הנגב.
בהחלטה זו נאמר בסעיף 7 כך: "להקים צוות היגוי לקידום התכנון והשיווק של מחנות צה"ל הצפויים להתפנות, שבו יהיו חברים מנהל המינהל, הממונה על מחוז מרכז במשרד הפנים, נציג משרד השיכון, נציג המשרד להגנת הסביבה ונציג אגף תקציבים באוצר. בראשות הצוות יעמוד מנהל המינהל. הצוות ילווה את ההליך התכנוני, ויעקוב אחר העמידה בלוח הזמנים הצפוי, וכן ילבן את דרישות המשרדים השונים ביחס לתוכניות הנוגעות לכל מחנה... בתקציב המינהל יתוקצב סכום יעודי לקידום התכנון של המחנות שיפונו, וכן תקציב למעקב ולבקרה".
למעשה, מסירת התכנון לידי משרד הביטחון עומדת בסתירה לאחד מבסיסי הרפורמה במינהל, לפיו דווקא הפרויקטים הגדולים, למשל בסיסי צה"ל, יתוכננו על ידי המינהל.
לתקן לאחור
ההסכם שנחתם בשבוע שעבר ברוב הצהרות, אמור לקבל תוקף בהחלטה של מועצת מקרקעי ישראל. מכיוון שמסירת התכנון למשרד הביטחון עומדת בסתירה להחלטות ממשלה ומועצת מקרקעי ישראל, אין ברירה אלא לחזור לשולחנות ולתקן אותן.
ראשית, יש לתקן את החלטות הממשלה ולקבוע בפירוש, שמשרד הביטחון ראוי לקבל את תכנון הנדל"ן על מחנות צה"ל. רק אחר כך צריך לבוא למועצת מקרקעי ישראל, ולתקן את ההחלטה הרלוונטית באותו אופן.
הסיבה פשוטה: על פי חוק הרפורמה במינהל, נציגי הממשלה במועצת מקרקעי ישראל חייבים לפעול על פי מדיניות הממשלה. כל עוד לא שונתה המדיניות, על ידי החלטה מתקנת המתירה למשרד הביטחון לתכנן עבור מדינת ישראל את המרכזים העירוניים הענקיים האלה, יתקשו חברי המועצה להצביע בעד אישור מסירת התכנון למערכת הביטחון.
התומכים ברעיון מנמקים אותו כך: שום גורם אזרחי לא מסוגל לתכנן כל זמן שהצבא יושב בבסיסים. בנוסף, האחריות המיניסטריאלית על התכנון נשארת בידי המינהל, ואם משרד הביטחון ייכשל - הפרויקט יחזור למינהל.
בעניין משרד הביטחון והאינטרס היזמי, אומרים המצדדים בהסכם כי אנו בתקופה של מצוקה ומשבר בצד ההיצע, במסגרתו מבצעים מהלכים שאין עושים בזמן רגיל. מעבר לכך, התמורות מפינוי המחנות הן שיחוללו את מעבר צה"ל לנגב.