גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פרופ' פלסנר: "ב-1997 היה יותר קשה לקנות פה דירה"

פלסנר, לשעבר בכיר בבנק ישראל, בטור ל"גלובס נדל"ן": יוקר הדיור בישראל לא השתנה הרבה בחמישים השנים האחרונות ■ במקום למחות על אי-השוויון המדומה, עדיף להתמקד בהפרטת הקרקעות והעברתן לבעלי ההון

הניסיון לקשור בין השאר את המחאה החברתית המתחדשת לשפל במדד אמון הצרכנים של "גלובס" לחודש יוני, המצביע על פסימיות גדולה במיוחד של הישראלים בחודש האחרון, אינו במקום. הסיבה המוצדקת היחידה למחאה, היא מצוקת הדיור בישראל. ויחד עם זאת, המוחים צריכים לדעת שיוקר הדיור פה הוא ממש לא דבר חדש, והוא אפילו לא מציג כיום או לאורך התקופה האחרונה שום שיא.

הדרך הבדוקה ביותר לבדוק יוקר דיור היא לחשב כמה שנות הכנסה פנויה - דהיינו ההכנסה שלגביה חופשי הצרכן לקבוע מה ייעשה בה - דרושות כדי לקנות דירה. תוצאות הבדיקה הזו לשנים 1961-2010 מפתיעות מאוד (ראו בתרשים).

ממוצע שנות ההכנסה הפנויה הדרושות לרכישת דירה, מחושב על פני כל 50 השנים האחרונות (שני דורות!), הוא 14.4, דומה מאוד למצבנו כיום. אבל כדי להבין עד כמה המצב בארץ גרוע צריך לדעת מה קורה בעולם המערבי: בלונדון, בין השנים 1992 ועד 2008, נדרשו בין 3 ל-7 שנות הכנסה פנויה כדי לקנות דירה (בבריטניה כולה נדרשו בממוצע באותו הזמן בין 2.5 ל-5.5 שנים).

בקנדה, מ-1988 ועד 2010, הממוצע עמד על 2.25 עד 3.25 שנים. בארה"ב, על פי נתוני 2009 ל-25 הערים הגדולות, מדובר על 1.7 שנות הכנסה פנויה ביוסטון ועד ל-9.9 שנים בסן-פרנסיסקו.

כדי לעמוד על מלוא המשמעות של הנתונים, יש לזכור שמקובל לחשוב שנתח ההכנסה המוקדש לדיור לא יעלה על 25% מכל ההכנסה הפנויה. כעת, נניח משפחה שבה שני הורים עובדים, שהכנסתם המשותפת היא פעם וחצי ההכנסה הממוצעת לנפש. אם המשפחה מוציאה, כאמור, רבע מהכנסתה הפנויה לדיור, אז יידרשו לה יותר מ-38 שנה כדי להשיג בעלות מלאה על הדירה. זה מצב הזוי. שיא היוקר היה ב-1997 (נכון - לא בתקופה אחרונה, חרף המחירים הגבוהים), שאז היו דרושות למשפחה שלנו 48 שנים כדי לקנות בעלות מלאה.

תנו לטייקונים קרקע

כפי שאפשר להיווכח מן הנתונים, הבעיה היא עתיקת יומין במונחי גילה של מדינת ישראל. הסיבה לכך נעוצה בעיקר בעובדה שהקרקע מצויה בבעלות לאומית, וחלק משמעותי ממנה נמצא ב"כספת" של מינהל מקרקעי ישראל (רשות מקרקעי ישראל בשמה החדש). כלומר, חלק משמעותי של הקרקע אינו משתתף במשחק השוק והיצע הקרקעות מוגבל באופן מלאכותי.

זו למשל הסיבה לכך שבמרחבים המדבריים של באר שבע נבנו שיכונים מכוערים, בדיוק כמו אלה שבמרכז הארץ. המינהל פשוט לא היה מוכן לשחרר אפילו אדמת מדבר לבנייה אנושית יותר. הפתרון הוא כמובן הפרטה, אבל זו מלה שנואה במיוחד על משתתפי המחאה.

מפחדים מהטייקונים שיגנבו לנו את קרקעות ונכסי המדינה? מי שחושב שהשליטה בכלכלה בידי מספר קטן של אנשים היא עניין חדש, פשוט אינו מכיר את ההיסטוריה. ההבדל הוא שפעם לא קראנו לשליטים הכלכליים טייקונים, מפני שלרוב הם לא היו הבעלים של האימפריות הענקיות שבשליטתם. אבל אהרון דברת (כלל), בני גאון (כור), ארנסט יפת (בל"ל) ומשפחת רקנאטי (דיסקונט), כדי להזכיר רק מדגם, שלטו במשק במידה גדולה בהרבה משליטתם של תשובה, עופר וחבריהם.

רק לצורך הדגמה, בשיאה של כור, כלל ענף המזון שלה לבדו 40 מפעלים. אין היום ריכוזיות כזו. משפחת רקנאטי שלטה בחברות שערכן הכולל היה רבע מכלל שוויין של החברות שנסחרו בבורסה. אין דבר הדומה לכך בבורסה כיום. כדאי גם לדעת שהריכוזיות ההדוקה ששררה במשק בשנים שעד לסוף שנות השמונים נוצרה כולה על ידי הממשלה, שהרי הממשלה שלטה שלטון מוחלט בשוק ההון - היא הייתה המתווך היחיד בו, פרט לחלון שהיא השאירה להסתדרות, ושדרכו נבנו חברת העובדים ובראשה כור. לשון אחרת, לא הייתה לאיש גישה לשוק ההון שלא באמצעות הממשלה או ההסתדרות. כלומר, האימפריות ניבנו תוך שיתוף פעולה מלא עם הממשלה.

ועוד פרט לא זניח: חלק משמעותי מהריכוזיות דהיום הוא תולדה של הפרטה כושלת. זו התחילה במכירת כימיקלים לישראל כקונצרן, במקום חברה-חברה. ואגב, הביצוע הנפלא הזה נעשה בידי ממשלה שבראשה עמד איש השמאל, שמעון פרס. באופן דומה נפלו דלק בידי תשובה, פז בידי בינו צדיק.

ישראל השוויונית

דחליל אהוב על המחאה הוא סיפור אי-השוויון. נכון, מדד ג'יני לאי-השוויון (המדד המקובל בעולם) גבוה בישראל יחסית למדינות OECD. אבל הפער מוסבר כולו בעשירון העליון, מסיבות שתיכף יובררו.

בעשירונים 1 עד 9, ישראל קרובה לממוצע ה-OECD ואף שוויונית ממנו. כך, היחס בין הכנסת העשירון התשיעי להכנסת העשירון התחתון עומד בישראל על 3.2, ב-OECD על 3.0 ובצרפת השוויונית לכאורה על 9.7. אפילו בשוודיה היחס עומד על 4.6 בין העשירונים.

היחס בין הכנסת העשירון התשיעי לזו של החמישי עומד בישראל על 1.8, ב-OECD על 1.6, בשוודיה על 2.0 ובצרפת על 3.0. ואגב, אי-השוויון בהכנסות בעשירונים 5 עד 9 לא השתנה בישראל זה 12 שנה.

מה שמביא אותנו לעשירון העליון. לא, הטייקונים לא משחקים פה תפקיד - הם מעטים מכדי להשפיע באופן משמעותי על ההכנסות של עשירון שלם, במיוחד העליון. הסיפור האמיתי הוא שמי שמאכלסים את העשירון העליון הם אנשי היי-טק. הסיבה לכך היא שמשקל סקטור ההיי-טק בכלכלת ישראל (במונחי תוצר) הוא הגבוה בעולם - פי שניים מממוצע ה-OECD.

כלומר, הכנסות העשירון העליון מהוות ברובן תמורה להון אנושי. חשוב להוסיף שמעניינת מאוד העובדה שגם במדינות אחרות שבהן לסקטור ההיי-טק יש משקל גבוה בכלכלה, שורר אי-שוויון גבוה יחסית. דוגמאות לכך הן בריטניה ודרום קוריאה.

מה שמדהים הוא שאי-השוויון הנמוך יחסית בעשירונים 1 עד 9 בישראל מתקיים למרות בעיית החרדים והערבים. רק כדי להדגים, משקלם של החרדים בשליש התחתון של עניי ישראל גבוה פי 3.7 ממשקלם באוכלוסייה (על פי נתוני הביטוח הלאומי).

כללו של דבר: מרבית הטענות של המוחים מבוססות על בורות, הן באשר למצב הקיים והן באשר להיסטוריה. אי לכך, לדרך היחידה בה אפשר לפתור באמת את בעיית הדיור, שהיא אכן חמורה, הם מתנגדים.

למרבה הצער, מה שכן עולה מן המחאה הוא ניסיון להשיג רווחה כלכלית באמצעות קיצורי דרך פוליטיים. זאת, במקום באמצעות השקעה ביכולת ההשתכרות של האזרחים שחיים כאן.

* הכותב כיהן בעבר כמשנה לנגיד בנק ישראל והוא פרופ' בחוג לכלכלה חקלאית ומנהל באוניברסיטה העברית

השינוי במספר

עוד כתבות

מערבל בטון של שפיר הנדסה. סיום הפרויקט בכביש 6 השפיע על התוצאות / צילום: אתר החברה

ארבעת האחים שפירא מבקשים לשדרג את שכרם בשפיר הנדסה לעד 5.5 מיליון שקל בשנה כל אחד

כל אחד מהארבעה צפוי ליהנות משכר חודשי של 135 אלף שקל, לצד הטבות נוספות, בעלות שנתית מוערכת של כ-2.5 מיליון שקל ● זאת בנוסף למענק שנתי בסכום מקסימום של 3 מיליון שקל

7 כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / צילום: שלומי יוסף

דורי נכנעת, פלס נחשפת, אברהמי רוכשת. כותרות הנדל"ן לסוכות

בית המשפט אישר סופית למכור מגרש ברחוב הירקון לחברת יוסי אברהמי תמורת רבע מיליארד שקל, כיצד קרסה חברת דורי בנייה, באיזה עיר בנו הכי הרבה בתקופת כחלון כשר אוצר, והבתים שרכש אדם נוימן מייסד WeWork

נתי סיידוף / צילום: אבשלום ששוני

יוסטון יש לנו בעיה: שו"ב צופה הפסד של 16-12 מיליון דולר מעיכוב בפרויקט הקמת נתיבי אגרה

החברה הודיעה כי השותפות הקבלנית המקימה את כבישי האגרה, שבה מחזיקה שו"ב 21.6%, הודיעה לה כי העיכוב נגרם "מגורמים שונים שחלקם אינם בשליטת החברה, ובכלל כך מספר אירועי מזג אוויר"

בצלאל סמוטריץ' / צילום: שלומי יוסף

עם אילו מורשעים החוק מחמיר יותר - ח"כים או שרים? סמוטריץ' ערבב, אנחנו סידרנו

שר התחבורה בצלאל סמוטריץ' התראיין לגלי צה"ל וטען כי "חברי כנסת חייבים להתפטר אחרי הרשעה בערכאה ראשונה; שרים וראש ממשלה - אחרי ערכאה אחרונה עם קלון" ● מתי הם באמת חייבים להתפטר? ● המשרוקית של גלובס

בורסת פריז / צילום: Shutterstock

פתיחה אדומה באירופה; רנו צוללת ב-14%

בורסת שנחאי נסגרה בירידה של 1.3% בעקבות הודעת התמ"ג של סין ● בורסות וול סטריט ננעלו אתמול בעליות על רקע המשך עונת הדוחות לרבעון השלישי ● מניית טבע זינקה ב-11.8% ● הזהב ננעל ברמת שיא של שבוע, ומחיר הנפט עלה ב-1.2% כשברקע ציפייה להצבעה על הסכם הברקזיט בפרלמנט הבריטי

מארק צוקרברג / צילום: צילום מסך מפייסבוק

מארק צוקרברג: "לפייסבוק תפקיד חשוב במניעת תוכן שגורם לקיטוב"

מנכ"ל פייסבוק נאם בשידור חי ופרש את משנתו בנושא חופש הביטוי ● בפוסט שפרסם יממה קודם לשידור הנאום כתב צוקרברג כי יתייחס לאיומים המרכזיים על חופש הביטוי, וכי הנאום הוא זיקוק של כל הדברים שלמד על הנושא בשנים האחרונות

קאר שולץ, מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

בדרך לפשרה: שופט זימן את מנכ"לי טבע וחברות התרופות האחרות לדיון לפני המשפט

שופט פדרלי זימן בכירים מהחברות על מנת לדון בפיצויים שהחברות מציעות ● טבע תשלם 29 מיליארד דולר, כחלק מהסכם הפשרה, בתרופות ובשירותי הפצה - כך על פי מקורבים לעסקה

ברקזיט/  צילום: רויטרס

פוחתים הסיכויים להסכמה היום על הברקזיט: הצפון-אירים מתנגדים

המפלגה הדמוקרטית הצפון-אירית הודיעה הבוקר כי אינה יכולה לתמוך במתווה הברקזיט החדש שגובש בשל ההצעה הנוגעת לחוקי המכס בצפון אירלנד ● התנגדות המפלגה מצמצמת את הסיכוי לאשר אותו בבריטניה ובאיחוד האירופי

תיירים צופים בציור קיר של אירועי "בלאדי סאנדיי". הגבולות בין צפון אירלנד ואירלנד שוב במוקד המחלוקת   / צילום: Clodagh Kilcoyne, רויטרס

כשהאדמה הבריטית רועדת תחת רגלי הנמר הקלטי

אחרי שהכלכלה האירית התרסקה כתוצאה משילוב של המשבר העולמי ומשבר פנימי, היא חווה צמיחה גבוהה במיוחד בעשור האחרון ● אבל לא בפעם הראשונה בהיסטוריה אירלנד לומדת שגורלה שזור בזה של בריטניה, ובמקרה של ברקזיט ללא הסכם, היא עלולה להינזק אף יותר ממנה

יהודית ריכטר / צילום: שלומי יוסף, גלובס

במעמד שני נשיאים אמריקאים: יהודית ריכטר קיבלה פרס על פריצת דרך מ-MIT

במעמד שני נשיאים אמריקאים לשעבר קיבלה ד"ר ריכטר פרס על פריצת הדרך שחוללה בחיבור צעירים פלסטינים, ירדנים וישראלים דרך תוכנית "ניר - ביה"ס של הלב"

אמנון אברמוביץ / צילום: יונתן בלום

אמסלם לרשות השנייה: דברי אברמוביץ' ובן עמי על נתניהו - "חציית קו אדום"

השימוש במילים מתפילת קדיש, שעשו אמש פרשן חדשות 12 אמנון אברמוביץ' והמגיש עודד בן עמי בהקשר של סוף עידן נתניהו, מעוררות סערה ● בן עמי: "לא ראוי לייחס לי כוונות נסתרות" ● לרשות השנייה הגיעו 2,000 תלונות בנושא; יו"רית הרשות: "האמירות ראויות לכל גינוי; שוקלת לפתוח הליך הפרה"

חוגגים עליות ב-NYSE  / צילום: רויטרס

וול סטריט ננעלה בעליות: טבע זינקה ב-12%, IBM נפלה לאחר ירידה במכירות זה הרבעון החמישי ברציפות

מדד הנאסד"ק טיפס ב-0.4%, הדאו ג'ונס הוסיף 0.1% לערכו ● ארה"ב וטורקיה הסכימו על הפסקת אש בסוריה ● נעילה הססנית בבורסות אירופה לאחר שהמחוקקים בבריטניה מטילים ספק בעסקת ברקזיט ● מורגן סטנלי עקף את התחזיות לרבעון

קאר שולץ, מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

לקראת הסדר בפרשת משככי הכאבים בארה"ב? דיווח: טבע וחברות נוספות מציעות פיצויים בכ-50 מיליארד דולר

לפי הדיווח, חמש חברות שעסקו בייצור ובהפצה של משככי הכאבים מציעות לשלם פיצויים בסכום של כ-22 מיליארד דולר במזומן ועוד כ-28 מיליארד דולר בתרופות ובשירותים

ספוטיפיי / שאטרסטוק

פרטנר תאפשר ללקוחות הטלוויזיה להשתמש בספוטיפיי

בפרטנר אומרים כי שירותי מוזיקה בטלוויזיה הופכים להיות יותר ויותר מבוקשים ● ההטמעה של אפליקציית ספוטיפיי בממירי פרטנר תהיה אוטומטית

שאול אולמרט / צילום: איל יצהר

״כשירדתי מאולימפוס הבנתי שהצלחה לא הופכת אותי לגאון, ולהיפך": שאול אולמרט מסכם תקופה בפלייבאז

שמונה שנים לאחר שהקים את פלייבאז, שאול אולמרט התפטר בשבוע שעבר מתפקיד המנכ"ל ● בראיון ל"גלובס" הוא מספר על המעבר מההצלחה המסחררת וההפלגות ביאכטות של מיליארדרים למציאות הכואבת של סטארט-אפ שנאלץ לפטר כשליש מעובדיו ולהמציא את עצמו כל פעם מחדש

הנשיא טראמפ / צילום: רויטרס

ההסכם עם ארדואן: ממשל טראמפ תקע סכין נוספת בגב הכורדים

ההתקפלות של טראמפ לפני ארדואן היא מהלומת קטלנית על שאיפת הכורדים לבית לאומי ומנציחה את דריסת הרגל הטורקית בסוריה ● מיט רומני: "האם ארה"ב כל כך חלשה עד שטורקיה הצליחה לכופף לה את היד?"  ● האם הנדל"ן של טראמפ בטורקיה שימש אמצעי לחץ בידי ארדואן? ● פרשנות

נחום ביתן/ צילום: תמר מצפי

נחום ביתן ממשיך לממש נכסים: מוכר סניף לרשת קינג סטור 

קינג סטור תרכוש ב-2 מיליון שקל סניף של יינות ביתן בעיר כרמיאל ● העסקה בין הצדדים נחתמה אתמול וכוללת סניף בשטח של 3,000 מ"ר

מאיר שמגר / צילום: איל יצהר, גלובס

מאיר שמגר, נשיא בית המשפט העליון לשעבר, נפטר

נשיא בית המשפט העליון לשעבר נפטר הבוקר, והוא בן 94 שנה ● שמגר כיהן במשך 11 שנה כנשיא בית המשפט העליון וסך הכל כיהן 20 שנה בערכאה זו ● בכהונתו כשופט בבית המשפט העליון, הניח שמגר את התשתית המשפטית והרעיונית לאקטיביזם השיפוטי

 אוהד סנדלר, רמי לוי ואדם פרידלר./ צילום: שלומי יוסף, גלובס

"אם לא נגיע לשווי של מיליארד שקל, עשינו טעות": מה מחפש רמי לוי ב"גוד-פארם" ומי מחפש עליו חומר מכפיש

מפגש ייחודי בין רמי לוי לאדם פרידלר ואוהד סנדלר הוליד שותפות ברשת הטואלטיקה "גוד פארם" שמונה כבר 18 סניפים ● בראיון משותף ראשון הם מספרים על התוכנית להנפיק, על הקשיים מול הקניונים ועל החיבור בין "הילדים הטובים" מתל אביב לקמעונאי הוותיק מירושלים

מנכ"ל מיקרוסופט סאטיה נדלה / צילום: רויטרס

שווי המשכורת השנתית של מנכ"ל מיקרוסופט: 43 מיליון דולר

משכורתו של נאדלה גבוהה ב-66% לעומת משכורתו בשנה שעברה, שעמדה על 26 מיליון דולר, אך היא נמוכה יותר ממשכורתו ב-2014, שהייתה 84.3 מיליון דולר, השנה בה נכנס לתפקיד