הודעת משרד השיכון על כוונה להוציא מכרזים בשיטת "מחיר למשתכן" ל-3,250 יח"ד הייתה אמורה להעיד על תנופה חדשה בפרויקטים אלה. עם זאת, מתברר שכשל פנימי בשיטת המכרז הקיימת הביא לכך שבמקרים מסוימים שילמו קבלנים עבור קרקע במכרזים רגילים מחיר נמוך מאשר במכרזי "מחיר למשתכן", שבהם ניתנת הנחה של 50% ממחיר הקרקע לדירה.
דוגמה לכך היא שכונת גלי כרמל שבטירת הכרמל, שבה שילמו קבלנים 135 אלף שקל לקרקע לדירה, כולל פיתוח, במכרז רגיל, ו-145 אלף שקל לקרקע לדירה במכרז "מחיר למשתכן". גם במכרז הגדול בשיטת "מחיר למשתכן" שהתפרסם לאחרונה בראש העין, ל-1,200 יחידות דיור, מחירי הקרקע לעתים גבוהים ממחירי קרקע בפרויקטים רגילים ששווקו לאחרונה. בעיה דומה התעוררה גם במכרז בנשר.
הוזלת דירות לשוק החופשי
במכרזי "מחיר למשתכן", שבהם הקבלן מתחרה על המחיר הנמוך ביותר למ"ר בנייה, 50% מהדירות נמכרות בשוק החופשי ו-50% נמכרות לזכאי משרד השיכון, על פי הקריטריון הקיימים (ובהם: ותק שנות נישואין, משפחות עם שלושה ילדים ויותר ובמידה פחותה שירות צבאי/אזרחי).
לפי השיטה הקיימת, במחצית הדירות בפרויקט, המיועדות לזכאי "מחיר למשתכן", ניתנת הנחה של 50% משווי הקרקע בשומה, עד תקרה של 150 אלף שקל ממחיר הקרקע לדירה, שגודלה עד 100 מ"ר. המחצית האחרת מיועדת לשוק החופשי.
שיטה זו למעשה מאפשרת לקבלן, אשר בזכות מחצית הדירות המיועדות ל"מחיר למשתכן" מקבל הנחה ממוצעת של 25% ממחיר הקרקע של כל הדירות בפרויקט, "לייקר" את הדירות ב"מחיר למשתכן" ולהוזיל את דירות השוק החופשי.
נוסף על כך, קבלנים זוכים במכרזים על פי תב"ע שלפיה לא תמיד מחצית הדירות במתחם מופנות לזכאי "מחיר למשתכן", אלא 20% או 30%. עובדה זו מסבכת עוד יותר את מלאכת התמחור ומעמיקה את בעיית הסבסוד הצולב.
יש לציין כי כדאיותם של פרויקטים כאלה עבור קבלנים עומדת בסימן שאלה כאשר הם סמוכים לפרויקטים רגילים, כיוון שבמינהל הוחלט לאחרונה לקבל הצעות בגובה 25%-35% ממחיר המינימום לקרקע במכרזים הרגילים - עובדה שמסבכת את התחשיב אף יותר.
פתרון אפשרי: הבניין ישווק כולו לזכאים
לאור הכישלון במכרזים החליט מנכ"ל משרד ראש הממשלה, הראל לוקר, לבדוק את שיטת "מחיר למשתכן". פתרון אפשרי וככל הנראה יחידי לתיקון הכשל במכרזי מחיר למשתכן הוא לעדכן את התב"עות ולקבוע שבפרויקטים של "מחיר למשתכן" כל הדירות בבניין יופנו לזכאים.
רק כך תימנע מהקבלנים האפשרות לבצע סבסוד צולב בין הדירות הרגילות ובין הדירות לזכאים, ורק כך יגיע מלוא ההנחה לזכאי "מחיר למשתכן".
מנהל ממ"י, בנצי ליברמן, אמר ל"גלובס" לאחרונה: "אנחנו ערים לבעיה. בשיטת המכרזים החדשה תעוקר בעיית הסבסוד הצולב, שבגללה ההנחה אינה יורדת במלואה לצרכן".