חמש קומות ממוצעות במגדל משרדים טיפוסי, או במספרים: כ-4,700 מ"ר. זהו ככל הנראה סך שטחי המשרדים שיתפנו בעקבות גל הפיטורים של חודש יולי, שמטריד את המשק בשבועיים האחרונים. אם מגמת העלייה במספר המובטלים תימשך ואף תתחזק, עלול שוק המשרדים בישראל לעבור לירידת מחירים, ולחילופין לירידה בתפוסה בשיעור עד 30%. כך צופה יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, על רקע נתוני הפיטורים מהחודש החולף ומגמת העלייה באבטלה מנובמבר 2011.
שירות התעסוקה פרסם לפני שבועיים את הדו"ח החודשי, שממנו עולה שביולי פוטרו 16,084 עובדים במשק הישראלי. זה מספר שיא מאז יולי 2009 וקפיצת מדרגה בהשוואה לחודש הקודם, יוני 2012, שבו פוטרו 12,542 עובדים ובהשוואה לחודש המקביל אשתקד, יולי 2011, בו נרשמו 12,634 מפוטרים.
בנוסף, בחודש יולי, לפי נתוני שירות התעסוקה, חלה עלייה נוספת בשיעור של 0.5% במספר המובטלים בהשוואה לחודש קודם, ומספרם הסתכם ב-187,200 איש. עם זאת, נתוני הלמ"ס שפורסמו בסוף שבוע דווקא דיברו על ירידה בשיעור הבלתי מועסקים ביולי ל-6.5%.
כך או כך, מצבו השברירי של המשק מעיד על מגמת התכווצות, בין השאר במצבת העובדים. לדברי דנוס, יש לנתח את ההשפעה על שטחי המשרדים על בסיס מספר המובטלים (ולא המפוטרים), בהשוואה לחודשים קודמים. זאת, משום שמצד אחד אכן נרשמים מפוטרים אבל מצד שני באותו חודש יולי בדיוק גם התקבלו בלשכות התעסוקה הזמנות עבודה ל-23,409 דרושים. "נכון שהמפוטרים והדרושים שלגביהם התקבלו הזמנות עבודה הם לא בהכרח אותם אנשים", אומר דנוס, "אבל בזמן ש-16,084 איש פינו את שטחי העבודה שלהם, נוצרו מקומות חדשים ל-23 אלף איש אחרים. לא נוכל להסיק על פינוי משרדים ממספר המפוטרים כי מולם יכולים להיות מועסקים חדשים שממלאים את השטחים שהתפנו, או שהמפוטרים עוברים לעבודה אצל מעסיקים חדשים ותופסים שטחים חדשים.
"אם מסתכלים על נתוני מפוטרים זה נותן שטח בהיקף שני מגדלי ב.ס.ר. זה פופוליסטי, לכן, הכי נכון לבדוק פינוי שטח משרדים לפי העלייה החודשית במספר המובטלים".
10 מ"ר לעובד
בהינתן שכרגע מדובר ב-0.5% עלייה במספר המובטלים ביולי בהשוואה ליוני, הרי שמדובר בתוספת 936 מובטלים (187,200 ביולי לעומת 186,264 ביוני). "אם מורידים כ-50% מה-936, כלומר את שיעור האנשים שלא עובדים בשטחי משרדים", מעיר דנוס, "כמו למשל סוכני מכירות שטח ושירותים, עובדים בחקלאות, עובדים מקצועיים בתעשייה ובבינוי והבלתי מקצועיים - כולם מקצועות שלא דורשים שטחי משרד, הרי שאנחנו נשארים עם 468 מובטלים שאכלסו שטחי משרדים ופינו אותם".
בהנחה המתבססת על מפתח של 10 מ"ר משרדים לעובד בממוצע, דנוס מעריך שיתפנו כאמור 4,680 מ"ר. "אי אפשר להגיד שזה 'לא נורא'", אומר דנוס, "כי זה נורא לכל מי שפוטר. המשק יכול לספוג את הכמות הזו במשך חודש-חודשיים, אבל אם המגמה תימשך, וחס וחלילה תתחזק, בעוד שבענף המשרדים צפויים להשתחרר כחצי מיליון מ"ר שבתכנון, יש לי שני תסריטים חלופיים לשוק המשרדים: או שענף המשרדים יגיע לירידת מחירי שכירות ומכירה של עד 30% בשנה-שנה וחצי הקרובות, או שיירדו רמות התפוסה בשיעור זהה", והוא מזהיר כי "אם בעלי הנכסים יתעקשו על מחירים כמו היום, שוכרים יעזבו ותרד התפוסה, אבל אם יורידו, תישאר רמת האיכלוס הנוכחית שהיא בין 85% ל-90%".
תוכנית כללית שהוכנה בהנחיית שר התמ"ת, שלום שמחון, להתמודדות עם משבר כלכלי, מביאה בחשבון תרחיש קיצון לאבטלה בשיעור 9% עד יוני 2013. ביוני שיעור האבטלה היה 7.2% מכוח העבודה (259 אלף איש לפי נתוני הלמ"ס). לפי תרחיש התמ"ת, יגיע מספר המובטלים ל-320 אלף איש, בדומה למשבר הכלכלי ב-2009.
דנוס מעדיף שלא להתייחס לתרחיש קיצון, אולם אם נשענים על אותה נוסחה, ומתוך ה-320 אלף מורידים 50% המייצגים עובדים שסוג עבודתם לא מצריכה שטחי משרדים, נשארים עם 160 אלף מובטלים שעבודתם הצריכה שטח משרדי.
לפי תרחיש קיצון זה, במידה ש-160 אלף עובדים יפנו את שטחי המשרדים שאכלסו, ניתן להסיק שיצטברו 1.6 מיליון מ"ר משרדים שיתרוקנו מעובדים.
שטח אקדמאי
דנוס מזכיר שבאזור המרכז נבנים 600 אלף מ"ר משרדים שצפויים להצטרף לשוק ברבעון הנוכחי. הם נבנים במרכז ת"א, בקרית אריה בפתח תקווה, בהרצליה פיתוח, ברמת החייל בת"א, בנס ציונה וברחובות, ולצדם עוד 500 אלף מ"ר בתכנון לשלוש השנים הקרובות בתל אביב רבתי. הגידול הדרמטי יחד עם מגמת הפיטורים, עלול לדעתו להוריד עד 30% במחירים.
אם פורטים את שטח המשרדים הממוצע לעובד על בסיס המקצועות שלפיהם מחלק שירות התעסוקה את נתוני דורשי העבודה, הרי שבחישוב גס, לדברי דנוס, אקדמאים מאכלסים 10 מ"ר משרדים בממוצע לעובד, עובדי המקצועות החופשיים והטכניים מאכלסים 15 מ"ר בממוצע לעובד, מנהלים עד 20 מ"ר בממוצע, עובדי פקידות כ-5 מ"ר בממוצע, עובדי מכירות ושירותים בין אפס ל-5 מ"ר לעובד, עובדי חקלאות ועובדים מקצועיים בתעשייה ובבינוי אינם מאכלסים משרדים והבלתי מקצועיים מאכלסים 5-7 מ"ר.
"חברות לא יכולות להחזיר לבעלי הנכס חלקים משטחי המשרדים מיד אחרי שהן מפטרות עובדים", מדגיש דנוס, "זה לא תהליך שיקרה ביום, וצריך לזכור שחוזי השכירות רובם ארוכי טווח. לוקח זמן עד שחברה ששוכרת שטח והצטמצמה במספר העובדים מוצאת שוכר משנה או עד שהיא אומרת שהגיעה למצב שהיא יושבת בשטח גדול מדי עבורה וצריכה לעבור לרבע מהשטח".
על כל פנים, מדגיש דנוס, "אם תרחיש הקיצון של משרד התמ"ת ל-320 אלף מובטלים עד יוני הבא יתממש, הבעיות במשק יהיו הרבה יותר כואבות משטחי משרדים שייתפנו.
"מצד שני, אם האיום של מלחמה עם איראן לא יתממש, ואירופה תצלח את המשבר הכלכלי, יכול להיות ששטחי המשרדים האלה בסופו של דבר ישמרו על ערכם".
תוספת 10,000 דירות לשוק המגורים
בשנתיים האחרונות, ובימים האחרונים ביתר שאת, מדברים בענף על הצפה עתידית פוטנציאלית של שוק המשרדים החל מ-2014. זאת לנוכח המספר הגדול של תוכניות הבנייה למשרדים שבצנרת, בהיקף 500 אלף מ"ר בתל אביב רבתי. אז אם בנוסף להצפה גם יתפנו שטחי משרדים רבים בתרחיש קיצון של 320 אלף מובטלים, מה ייעשה בכל השטחים העודפים האלה?
"הפתרון המתבקש, המיידי והנכון ביותר, תהיה הסבה של חלק מהמבנים האלה למגורים", משיב דנוס, "זו הסבה שלא תהיה זולה בכלל, אבל היא אפשרית. העלויות הגבוהות שכרוכות בהסבה כזו טמונות בעובדה שהמערכות וההתנהלות של בניין המיועד למגורים הן שונות לחלוטין מהתנהלותו של בניין משרדים.
"למשל חדרי הרחצה, השירותים והמטבח הדרושים בבניין מגורים, לא קיימים כלל בבניין משרדים. מה שיצטרכו לעשות הוא לחלק את שטחי המשרדים ליחידות דיור ולבנות בהן מערכות תשתית של מים, אינסטלציה ומיזוג אוויר, שיתאימו למגורים, ודברים כאלה עולים הרבה כסף".
כמה מתוך שטחי המשרדים נכון להסב למגורים? "אם יש לנו עכשיו סדר גודל של מיליון מ"ר משרדים בבנייה ובתכנון", משיב דנוס, "יהיה נכון לחשוב על בין 20% לשליש שיצטרכו לעבור הסבה למגורים, שהיא כאמור מאוד יקרה ולא בטוח שתמיד משתלמת בכל מקום. למשל, אם מדובר באזור התעשייה של פתח תקווה, אף אחד לא יילך לגור שם ולכן יש לצמצם את ההסבה ל-20%, כי השוק מסוגל לקלוט את כל המטראז' הזה למגורים, אבל לא בכל מקום זה כדאי.
"אם ניקח את כל המיליון מ"ר שבבנייה ובתכנון ונחלק ל-100 מ"ר דירה ממוצעת, נקבל בסך הכל תוספת של 10,000 דירות לשוק המגורים, בשעה שאנחנו יודעים שהמחסור הוא הרבה יותר גדול. גם אם ניקח את כל שטחי המשרדים שבתכנון ובבנייה ונהפוך אותם לדירות, עדיין לא פתרנו את מצוקת הדיור".