גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

המספרים מאחורי הפיטורים: 1.6 מיליון מ"ר משרדים ריקים

גל הפיטורים הנוכחי עלול לרוקן אלפי מ"ר משרדים ■ אם יתממש תרחיש קיצון שהכין התמ"ת, הוא יזעזע במקביל גם את שוק הנדל"ן ■ בשטח יש כבר מי שמדמיין איך הופכים מאות אלפי מ"ר משרדים חדשים לדירות מגורים

חמש קומות ממוצעות במגדל משרדים טיפוסי, או במספרים: כ-4,700 מ"ר. זהו ככל הנראה סך שטחי המשרדים שיתפנו בעקבות גל הפיטורים של חודש יולי, שמטריד את המשק בשבועיים האחרונים. אם מגמת העלייה במספר המובטלים תימשך ואף תתחזק, עלול שוק המשרדים בישראל לעבור לירידת מחירים, ולחילופין לירידה בתפוסה בשיעור עד 30%. כך צופה יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, על רקע נתוני הפיטורים מהחודש החולף ומגמת העלייה באבטלה מנובמבר 2011.

שירות התעסוקה פרסם לפני שבועיים את הדו"ח החודשי, שממנו עולה שביולי פוטרו 16,084 עובדים במשק הישראלי. זה מספר שיא מאז יולי 2009 וקפיצת מדרגה בהשוואה לחודש הקודם, יוני 2012, שבו פוטרו 12,542 עובדים ובהשוואה לחודש המקביל אשתקד, יולי 2011, בו נרשמו 12,634 מפוטרים.

בנוסף, בחודש יולי, לפי נתוני שירות התעסוקה, חלה עלייה נוספת בשיעור של 0.5% במספר המובטלים בהשוואה לחודש קודם, ומספרם הסתכם ב-187,200 איש. עם זאת, נתוני הלמ"ס שפורסמו בסוף שבוע דווקא דיברו על ירידה בשיעור הבלתי מועסקים ביולי ל-6.5%.

כך או כך, מצבו השברירי של המשק מעיד על מגמת התכווצות, בין השאר במצבת העובדים. לדברי דנוס, יש לנתח את ההשפעה על שטחי המשרדים על בסיס מספר המובטלים (ולא המפוטרים), בהשוואה לחודשים קודמים. זאת, משום שמצד אחד אכן נרשמים מפוטרים אבל מצד שני באותו חודש יולי בדיוק גם התקבלו בלשכות התעסוקה הזמנות עבודה ל-23,409 דרושים. "נכון שהמפוטרים והדרושים שלגביהם התקבלו הזמנות עבודה הם לא בהכרח אותם אנשים", אומר דנוס, "אבל בזמן ש-16,084 איש פינו את שטחי העבודה שלהם, נוצרו מקומות חדשים ל-23 אלף איש אחרים. לא נוכל להסיק על פינוי משרדים ממספר המפוטרים כי מולם יכולים להיות מועסקים חדשים שממלאים את השטחים שהתפנו, או שהמפוטרים עוברים לעבודה אצל מעסיקים חדשים ותופסים שטחים חדשים.

"אם מסתכלים על נתוני מפוטרים זה נותן שטח בהיקף שני מגדלי ב.ס.ר. זה פופוליסטי, לכן, הכי נכון לבדוק פינוי שטח משרדים לפי העלייה החודשית במספר המובטלים".

10 מ"ר לעובד

בהינתן שכרגע מדובר ב-0.5% עלייה במספר המובטלים ביולי בהשוואה ליוני, הרי שמדובר בתוספת 936 מובטלים (187,200 ביולי לעומת 186,264 ביוני). "אם מורידים כ-50% מה-936, כלומר את שיעור האנשים שלא עובדים בשטחי משרדים", מעיר דנוס, "כמו למשל סוכני מכירות שטח ושירותים, עובדים בחקלאות, עובדים מקצועיים בתעשייה ובבינוי והבלתי מקצועיים - כולם מקצועות שלא דורשים שטחי משרד, הרי שאנחנו נשארים עם 468 מובטלים שאכלסו שטחי משרדים ופינו אותם".

בהנחה המתבססת על מפתח של 10 מ"ר משרדים לעובד בממוצע, דנוס מעריך שיתפנו כאמור 4,680 מ"ר. "אי אפשר להגיד שזה 'לא נורא'", אומר דנוס, "כי זה נורא לכל מי שפוטר. המשק יכול לספוג את הכמות הזו במשך חודש-חודשיים, אבל אם המגמה תימשך, וחס וחלילה תתחזק, בעוד שבענף המשרדים צפויים להשתחרר כחצי מיליון מ"ר שבתכנון, יש לי שני תסריטים חלופיים לשוק המשרדים: או שענף המשרדים יגיע לירידת מחירי שכירות ומכירה של עד 30% בשנה-שנה וחצי הקרובות, או שיירדו רמות התפוסה בשיעור זהה", והוא מזהיר כי "אם בעלי הנכסים יתעקשו על מחירים כמו היום, שוכרים יעזבו ותרד התפוסה, אבל אם יורידו, תישאר רמת האיכלוס הנוכחית שהיא בין 85% ל-90%".

תוכנית כללית שהוכנה בהנחיית שר התמ"ת, שלום שמחון, להתמודדות עם משבר כלכלי, מביאה בחשבון תרחיש קיצון לאבטלה בשיעור 9% עד יוני 2013. ביוני שיעור האבטלה היה 7.2% מכוח העבודה (259 אלף איש לפי נתוני הלמ"ס). לפי תרחיש התמ"ת, יגיע מספר המובטלים ל-320 אלף איש, בדומה למשבר הכלכלי ב-2009.

דנוס מעדיף שלא להתייחס לתרחיש קיצון, אולם אם נשענים על אותה נוסחה, ומתוך ה-320 אלף מורידים 50% המייצגים עובדים שסוג עבודתם לא מצריכה שטחי משרדים, נשארים עם 160 אלף מובטלים שעבודתם הצריכה שטח משרדי.

לפי תרחיש קיצון זה, במידה ש-160 אלף עובדים יפנו את שטחי המשרדים שאכלסו, ניתן להסיק שיצטברו 1.6 מיליון מ"ר משרדים שיתרוקנו מעובדים.

שטח אקדמאי

דנוס מזכיר שבאזור המרכז נבנים 600 אלף מ"ר משרדים שצפויים להצטרף לשוק ברבעון הנוכחי. הם נבנים במרכז ת"א, בקרית אריה בפתח תקווה, בהרצליה פיתוח, ברמת החייל בת"א, בנס ציונה וברחובות, ולצדם עוד 500 אלף מ"ר בתכנון לשלוש השנים הקרובות בתל אביב רבתי. הגידול הדרמטי יחד עם מגמת הפיטורים, עלול לדעתו להוריד עד 30% במחירים.

אם פורטים את שטח המשרדים הממוצע לעובד על בסיס המקצועות שלפיהם מחלק שירות התעסוקה את נתוני דורשי העבודה, הרי שבחישוב גס, לדברי דנוס, אקדמאים מאכלסים 10 מ"ר משרדים בממוצע לעובד, עובדי המקצועות החופשיים והטכניים מאכלסים 15 מ"ר בממוצע לעובד, מנהלים עד 20 מ"ר בממוצע, עובדי פקידות כ-5 מ"ר בממוצע, עובדי מכירות ושירותים בין אפס ל-5 מ"ר לעובד, עובדי חקלאות ועובדים מקצועיים בתעשייה ובבינוי אינם מאכלסים משרדים והבלתי מקצועיים מאכלסים 5-7 מ"ר.

"חברות לא יכולות להחזיר לבעלי הנכס חלקים משטחי המשרדים מיד אחרי שהן מפטרות עובדים", מדגיש דנוס, "זה לא תהליך שיקרה ביום, וצריך לזכור שחוזי השכירות רובם ארוכי טווח. לוקח זמן עד שחברה ששוכרת שטח והצטמצמה במספר העובדים מוצאת שוכר משנה או עד שהיא אומרת שהגיעה למצב שהיא יושבת בשטח גדול מדי עבורה וצריכה לעבור לרבע מהשטח".

על כל פנים, מדגיש דנוס, "אם תרחיש הקיצון של משרד התמ"ת ל-320 אלף מובטלים עד יוני הבא יתממש, הבעיות במשק יהיו הרבה יותר כואבות משטחי משרדים שייתפנו.

"מצד שני, אם האיום של מלחמה עם איראן לא יתממש, ואירופה תצלח את המשבר הכלכלי, יכול להיות ששטחי המשרדים האלה בסופו של דבר ישמרו על ערכם".

תוספת 10,000 דירות לשוק המגורים

בשנתיים האחרונות, ובימים האחרונים ביתר שאת, מדברים בענף על הצפה עתידית פוטנציאלית של שוק המשרדים החל מ-2014. זאת לנוכח המספר הגדול של תוכניות הבנייה למשרדים שבצנרת, בהיקף 500 אלף מ"ר בתל אביב רבתי. אז אם בנוסף להצפה גם יתפנו שטחי משרדים רבים בתרחיש קיצון של 320 אלף מובטלים, מה ייעשה בכל השטחים העודפים האלה?

"הפתרון המתבקש, המיידי והנכון ביותר, תהיה הסבה של חלק מהמבנים האלה למגורים", משיב דנוס, "זו הסבה שלא תהיה זולה בכלל, אבל היא אפשרית. העלויות הגבוהות שכרוכות בהסבה כזו טמונות בעובדה שהמערכות וההתנהלות של בניין המיועד למגורים הן שונות לחלוטין מהתנהלותו של בניין משרדים.

"למשל חדרי הרחצה, השירותים והמטבח הדרושים בבניין מגורים, לא קיימים כלל בבניין משרדים. מה שיצטרכו לעשות הוא לחלק את שטחי המשרדים ליחידות דיור ולבנות בהן מערכות תשתית של מים, אינסטלציה ומיזוג אוויר, שיתאימו למגורים, ודברים כאלה עולים הרבה כסף".

כמה מתוך שטחי המשרדים נכון להסב למגורים? "אם יש לנו עכשיו סדר גודל של מיליון מ"ר משרדים בבנייה ובתכנון", משיב דנוס, "יהיה נכון לחשוב על בין 20% לשליש שיצטרכו לעבור הסבה למגורים, שהיא כאמור מאוד יקרה ולא בטוח שתמיד משתלמת בכל מקום. למשל, אם מדובר באזור התעשייה של פתח תקווה, אף אחד לא יילך לגור שם ולכן יש לצמצם את ההסבה ל-20%, כי השוק מסוגל לקלוט את כל המטראז' הזה למגורים, אבל לא בכל מקום זה כדאי.

"אם ניקח את כל המיליון מ"ר שבבנייה ובתכנון ונחלק ל-100 מ"ר דירה ממוצעת, נקבל בסך הכל תוספת של 10,000 דירות לשוק המגורים, בשעה שאנחנו יודעים שהמחסור הוא הרבה יותר גדול. גם אם ניקח את כל שטחי המשרדים שבתכנון ובבנייה ונהפוך אותם לדירות, עדיין לא פתרנו את מצוקת הדיור".

עוד כתבות

בנימין נתניהו / צילום: רויטרס

נתניהו תקף בשידור החי בעמוד הפייסבוק - את פייסבוק

(עדכון) - לאחר שפייסבוק השעתה את הצ'ט בוט של רה"מ כיוון שהפיץ באמצעותו סקרים, אמר נתניהו בשידור חי בעמוד הפייסבוק שלו: "פייסבוק לא עומדת בלחץ של השמאל" ● בהמשך, לאור התחייבות הליכוד שהפרת הכללים לא תקרה שוב, יו"ר ועדת הבחירות התיר את הפעלת הצ'ט בוט, ובפייסבוק קיבלו את קביעתו

בני גנץ, בנימין נתניהו / כדיה לוי, מאיר אמירי

הפתרון הפשוט ככל הנראה יהיה ממשלת אחדות, אך באופן אירוני ליברמן יהיה זה שיישאר בחוץ

רוטציה, החלטה של בג"ץ שראש ממשלה לא יכול לכהן עם כתב אישום, לא משנה תחת איזו נוסחה - נראה כי הפתרון הפשוט ביותר להקים פה ממשלה הוא אחדות ● בדרך תעמוד רק הברית הקדושה עם החרדים ועמדותיהם של לפיד ויש עתיד ● דעה

בורסות אירופה/ צילום: רויטרס

מגמה מעורבת באירופה בציפייה זהירה להודעת הריבית של הפד

האטה בקצב עליית מדד המחירים לצרכן בבריטניה ל-1.7% באוגוסט ● מחירי הנפט נרגעים לאחר הצניחה החדשה אתמול ● מסחר מעורב באסיה: עליות בסין ובקוריאה; ירידות בטוקיו ● צניחה במכירת מכוניות חדשות באירופה ● היצוא ביפן צנח באוגוסט ב-8.2% - פחות מצפי ל-10.9% אבל ירידה חודשית תשיעית ברציפות ● המסחר מתנהל בצל הצניחה במחירי הנפט אתמול ולקראת הודעת הבנק האמריקאי המרכזי, שאמור להכריז הערב על הורדת ריבית נוספת, של 0.25%

בנימין נתניהו / צילום: איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

אחרי שבוע של תעמולה שיכורה, מסתמן שהציבור נתן לבנימין נתניהו גט כריתות

כאילו מדובר בבוקר שאחרי ליל שתייה כבדה, הציבור הישראלי חש כלפי המנהיג שלו את התופעות המוכרות של הנגאובר: כאבי ראש, עייפות וקושי בריכוז ● ב-3 לפנות בוקר, כשקולו סדוק וחרוך, צעק פעיל ליכוד לנתניהו: "תשתה משהו", ונתניהו השיב לו: "אני קיוויתי שנשתה יותר" ● עוד קצת שתייה בקמפיין מועד ב' ולאן היינו מגיעים ● דעה

מזוודה/  צילום: Shutterstock

חברות התעופה בארה"ב הרוויחו 1.5 מיליארד דולר ברבעון השני של השנה רק על גבייה עבור מזוודות

גבייה עבור מזוודות הפכה להיות נחלתן של רוב חברות התעופה – בשעה שמחירי הטיסות ממשיכים להישחק, דמי התשלום על מזוודות נמצא במגמת עלייה

העיר חריש / צילום: שלומי יוסף

משקיעי הנדל"ן יוצאים מחיפה ומירושלים ומזהים הזדמנויות בערים הקטנות

בדיקה שערך משרד האוצר לבקשת "גלובס" מצאה כי משקיעי הנדל"ן מצמצמים את פעילותם בערים הגדולות מאז שנת 2017 ● מנגד, הערים נתיבות, אור עקיבא, חריש וקריית אונו עלו על הרדאר של המשקיעים, שהגבירו בהן את נוכחותם בתקופה זו ● ניתוח

בית קפה בתל אביב בבוקר הבחירות / צילום: שני אשכנזי

"זו בועה, אין אווירה של בחירות בתל-אביב"

(עדכון) - חוף הים בת"א הומה אנשים ● בעלי בית קפה בעיר: "היה הרבה יותר הגיוני לסגור היום את העסק; הפדיון היום צפוי להיות נמוך מאשר ביום רגיל, והעובדים מקבלים שכר על 200% משרה" ● מונא חאג', עובדת בבית הקפה, לא בטוחה אם תצביע: "אני מרגישה שאני בקושי בן אדם"

קמפיינים של כחול לבן והליכוד על גשר / צילום: טל שניידר, גלובס

הפילוג המגזרי לא מגיע רק מקמפיינים פוליטיים, גם לנו בתקשורת יש אחריות אדירה

קל מאוד לנטוע שנאה - בלי שהקוראים שמים לב - דרך בחירת הכתבות, המיקום שלהן, בחירת המילים בכותרות, ההקשר המוצג בכתבה, התמונות שבהן או אפילו תמהיל הכתבות המתפרסמות ● אנחנו, בתקשורת הממסדית, יכולים לעצור את זה ● פרשנות

בנימין נתניהו / צילום: שלומי יוסף, גלובס

נתניהו: "בימים הקרובים ניכנס למו"מ כדי להקים ממשלה ציונית חזקה ולמנוע ממשלה אנטי ציונית מסוכנת"

כך אמר הערב רה"מ בנאומו לאחר פרסום מדגמי הבחירות ● "אנחנו עדיין מחכים לתוצאות האמת, אבל דבר אחד ברור - מדינת ישראל נמצאת בנקודת זמן היסטורית" ● "שוחחתי הערב עם שותפות הליכוד במחנה הימין, וכולם הביעו התחייבות חד-משמעית להליכה משותפת למען המטרות שהצבנו"

בני גנץ, בנימין נתניהו / כדיה לוי, מאיר אמירי

הטוב, הרע והמכוער: שלושה תרחישים להקמת ממשלה חדשה

בסופו של דבר תקום בישראל ממשלה חדשה - השאלה היחידה היא איך תיראה ● ממשלת ימין צרה, ממשלת אחדות או שאולי זו תהיה ממשלת מרכז-שמאל? ● פרשנות

בני גנץ נואם לאחר פרסום תוצאות המדגם / צילום: כדיה לוי, גלובס

גנץ: "שוחחתי עם ניצן ועמיר ואדבר גם עם ליברמן. החל מהלילה נפעל להקמת ממשלת אחדות רחבה ככל שניתן"

בזה אחר זה עלו ארבעת ראשי כחול לבן לבמה לנאום לאחר פרסום מדגמי הבחירות ● "אנחנו למודי ניסיון, באנו להודות אך נמתין לתוצאות האמת", אמר אשכנזי ● לפיד: "נזדקק להרבה סבלנות כעת, תהליך ארוך, עדין ומורכב מאחורי דלתיים סגורות; לכן אני מבקש סבלנות וזמן"

יו"ר מפלגת הרשימה המשותפת, ח"כ איימן עודה / צילום: רפי קוץ

איימן עודה: אני רוצה את תפקיד יו"ר האופוזיציה

יו"ר הרשימה המשותפת אמר הבוקר כי הוא שואף לקבל את תפקיד יו"ר האופוזיציה -  תפקיד הכולל את זכות הנאום והתגובה בכנסת, את אפשרות להיפגש (לפי הפרוטוקול) עם מנהיגים המגיעים לישראל וגם תדרוכים חודשיים בנושאי ביטחון ● צייץ בטוויטר: "תשמע אבו יאיר, להסתה יש מחיר"

אילוסטרציה: shutterstock

חמש שאלות חשובות על רשת הבלוקצ'יין

האם הביטקוין בשל להחליף את הזהב בשפל הבא, האם פייסבוק תחליף את הביטקוין, ועוד שלוש שאלות בוערות - וגם תשובות

שילוט חוצות בחירות 2019, סבב ב' / צילום: טל שניידר

בחירות 2019, מועד ב': לאן נעלמו הפעם הבוטים והפייק ניוז, ומה בא במקומם?

הכוכבים של בחירות 2019, סבב א' - הבוטים והפייק ניוז - קיימים פחות בשיח הבחירות הנוכחי, ונראה כי את מקומם חזרו לתפוס שלטי החוצות ברחובות ● הסיבה: הגבלות של ועדת הבחירות ושל פייסבוק ואינסטגרם ● מנכ"ל BBDO IM: "כשיש ואקום, משהו אחר נכנס – הפעם התשדירים הפכו להיות הרבה יותר נגטיביים"

הצבעה לבחירות לכנסת ה-22 / צילום: שלומי יוסף, גלובס

לאחר נאומי נתניהו וגנץ, בהמתנה לתוצאות האמת

מדגמי הבחירות של תאגיד השידור כאן, חדשות 12 וחדשות 13 מצביעים על פער קטן לטובת כחול לבן ● שיעור ההצבעה עמד על 69.4% ● גנץ: "אני מתכוון לדבר עם כולם, החל מהלילה נפעל להקמת ממשלת אחדות רחבה"

הצבעה בבחירות לכנסת ה-22 / צילום: שלומי יוסף, גלובס

המערכה שאחרי סגירת הקלפיות: גניבת הבחירות שלא הייתה תעיב על תוצאות האמת

ספירת הקולות מתנהלת הפעם בצל האשמות על "גניבת הבחירות", אבל ניתוח העדויות שהוצגו לביסוס הטענה הזו לא מלמד על זיוף בהיקף נרחב ● אם אחרי ההצבעה תתחולל מלחמת גרסאות על תקלות וזיופים, ההכרעה עלולה להגיע לפתחו של בית המשפט העליון

מתקני נפט באבקאיק, לפני ההתקפה/ צילום: רויטרס

מה גרם למחיר הנפט לצנוח ב-5% בין רגע

הירידה החדה במחירי הנפט היא לנוכח הודעת ערב הסעודית כי תשיב את אספקת הנפט לסדרה מהר מהצפוי ● המחיר לחבית מסוג WTI עומד כעת 60.33 דולר

רה"מ בנימין נתניהו / צילום: Amir Cohen, רויטרס

נתניהו טען כי הרשות הפלסטינית קראה רשמית להצבעה נגדו. האם זה נכון?

ראש הממשלה טען היום כי הרשות הפלסטינית יצאה בהודעה רשמית לערבים בישראל לצאת להצביע נגדו ● אך לא נמצא כל הודעה רשמית מטעם הרשות

ג'רום פאוול, יו"ר הפדרל ריזרב / צילום: Sarah Silbiger, רויטרס

אירוע חריג: הפד חילץ את שוק הריפו ממצוקת נזילות חריפה

התערבות הפד מעוררת הדים במערכת הפיננסית בארה"ב למרות שעל-פי הערכות אנליסטים הגורמים למצוקה היו טכניים ולא כשל מערכתי

הבורסה בתל אביב / צילום: איל יצהר

ת"א ירוקה;:פז נפט מטפסת ב-4%, עליות חדות בבנקים

מניית פז מגיבה לפרישתו הצפויה של המנכ"ל יונה פוגל ● מדד הבנקים מטפס בכ-2% בהובלת דיסקונט ומזרחי טפחות ● הבורסה הודיעה כי תאפשר רישום למסחר של קרנות ריט זרות במסגרת הרישום הכפול ● אתמול בוול סטריט ננעל המסחר בעליות קלות, הנאסד"ק טיפס ב-0.4%, ו-S&P 500 עלה ב-0.26%