בחודשים הקרובים ייצאו מכרזים לבניית 1,000 יחידות דיור בפרויקטים להשכרה לזכאים לדיור בר השגה. בהמשך לניתוח מסלולי הפרויקטים מובאת כאן הצעת "גלובס" למבנה שיאפשר ניצול נכון של המשאב הלאומי, לטובת מקסימום זכאים.
הפרויקטים יוקמו רק ב-15 הערים הגדולות הנסקרות ע"י הלמ"ס, על קרקע מינהל מקרקעי ישראל בלבד, עם עדיפות לשטח שסמוך לתחנות רכבת. על מנת לקבוע את גודל הדירות ומספרן בכל עיר, יש לערוך במהירות סקר צרכים ארצי כללי, שלא התבצע עד כה.
נקודה בעייתית נוספת במבנה הקיים היא שרק שליש מהדירות בכל פרויקט מיועדות לזכאים לדיור בר השגה. בבניין המשווק יגורו אוכלוסיות שונות, ובהן רק מיעוט בשכירות מפוקחת. בשל כך יש פוטנציאל לניגוד עניינים וסכסוכים שונים סביב ניהול הבניין. כדי להשפיע על השוק במידה משמעותית, יש לתקן זאת ולקבוע שכל הדירות בפרויקטים יופנו רק לזכאים לדיור בר השגה.
על מנת לנצל את המשאב באופן מיטבי, יש לעגן את ייעוד הפרויקט להשכרה לא רק בחוזה החכירה של המינהל מול היזם, אלא בתב"ע שלפיה מדובר בהשכרה ארוכת טווח למגורים.
מבנה המכרז
כדי לעודד מוסדיים להשקיע בפרויקטים לדיור בר השגה להשכרה, יש לערוך את המכרז לחכירה ראשונית של 30 שנה, במסגרת BOT. המשמעות היא שהמגזר הפרטי יתכנן, יממן, יבנה ויפעיל את הנכס למשך החוזה, ובסיום התקופה יוחזרו הפרויקטים למדינה, ויוחלט אם למכור את הדירות או להוציא מכרז חדש להמשך ההשכרה בדיור בר השגה.
במסגרת המכרז יש להכריז כי התחרות תיערך על המחיר הנמוך למ"ר השכרה לזכאים, הקרקע תימסר ללא תמורה, משקיעים מוסדיים ובנקים יקבלו פטור מלא ממס הכנסה או נקודות זיכוי, והיזם יוכל לנכות מס תשומות.
באשר לתמהיל הדירות בבניין, יש להקפיד כי יהיה זהה בכל קומה, על מנת להקל את התכנון והבנייה, כך שבכל קומה יהיו 1-2 דירות של 2 חדרים (כ-40 מ"ר כולל ממ"ד); לפחות 3 דירות של 3 חדרים (70-80 מ"ר כולל ממ"ד); 1-2 דירות של 4 חדרים (90-100 מ"ר כולל ממ"ד). לכל דירה תוקצה חניה אחת לכל היותר. כדי לשפר את התשואה בפרויקטים, ניתן לשקול מתן זכויות מסחר/שירותים בקומות הקרקע בבניין (למשל גני ילדים).
למשרד השיכון תישמר זכות קדימה לשכור 5% מהדירות בפרויקט לטובת דיור ציבורי, לפי הצעת שר השיכון אריאל אטיאס, והמשרד יהיה אחראי לתשלומי השוכרים מהדיור הציבורי.
מבחן הכנסה והון
גובה שכר הדירה המומלץ במסגרת דיור בר השגה הוא עד 30% מההכנסה ברוטו (כולל מהון והכנסות נוספות), כולל דמי ניהול (300-400 שקל בבניין צנוע). מדובר במשפחות עד עשירון 6-7.
דווקא בדיור להשכרה יש חשיבות מיוחדת למיצוי כושר השתכרות כקריטריון מרכזי. על ראש הממשלה בנימין נתניהו לקיים הבטחתו וליזום דיון בממשלה סביב הנושא. מבחן הון (עד לתקרה שתיקבע) הוא חיוני, ויש ליצור מסלול שיאפשר גם לעצמאים להשתלב בפרויקט מסוג זה.
יחסי משכיר-שוכר
תקופת השכירות המקסימלית לזכאי, על פי הצעת "גלובס", תימשך 5 שנים ולשוכר תישמר אופציית הארכה ל-5 שנים נוספות. בפרויקט ל-30 שנה לפחות 3 משפחות יוכלו ליהנות מהזכאות.
במקרה של שינוי בסטטוס המשפחתי של השוכר - גידול המשפחה והכנסותיה, למשל - יקבל השוכר עדיפות לדירה מתאימה שמתפנה בפרויקט/בסביבה.
הביטחונות הנדרשים יהיו המחאות דחויות הכוללות שכ"ד ודמי ניהול, וכן יימסרו ביטחונות להבטחת תשלומי חשמל, מים וארנונה. גובה הערבות הבנקאית להבטחת השכ"ד יהיה 2-3 חודשי שכירות.
במסגרת הפרויקטים לדיור בר השגה להשכרה יש לאסור השכרת משנה. כמו כן, יש לקיים חוזה המאפשר פינוי מהיר של סרבן תשלום, ובד בבד לקיים מוסד אפקטיבי ומהיר לבירור מחלוקות והכרעה בסכסוכים.
מימון, תשואה, מיסוי
במסגרת מסלול ב' בדיור בר השגה להשכרה, האוצר מניח תשואה של 6% -6.5%, שהיא עדיפה על תשואה מאג"ח מדינה ל-30 שנה. ניתן להגיע לתשואה גבוהה יותר אם יינתנו הקלות משמעותיות בקרקע ובמיסוי, עד כדי 8%-10%.
על מנת למשוך מוסדיים לממן את הפרויקטים, יש להעניק להם פטור ממס על הכנסות משכ"ד, בפרויקט של מינימום 100 יח"ד במרכז או 50 יח"ד בפריפריה במצטבר. יש להעניק הטבות גם למי שיממן פרויקטים קטנים יותר, של 20-30 דירות בבניין אחד. אפשרות אחרי היא מימון בנקאי, שבמסגרתו יוענקו לבנקים הטבות בצורת נקודות זיכוי ממס. במצב כזה, הפרויקט לא ייחשב במסגרת מגבלות האשראי הבנקאיות לענף הנדל"ן של אותו בנק (דרושה הסכמה של בנק ישראל).
צעד נוסף שיש לנקוט במסגרת הפרויקטים להשכרה הוא הענקת פטור ליזם ממע"מ על מחיר הקרקע. יש להתיר ניכוי מלוא המע"מ בגין עלויות בנייה לדירות להשכרה (שווי המע"מ מוערך ב-1%-2% תשואה).
זכויות וחובות העירייה
הרציונל של דיור בר השגה מחייב מעורבות של העירייה. הצלחת הפרויקט תלויה מאוד בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, למשל על ידי זירוז הליכים, מתן הקלות ופירוש מקל לתב"ע.
שיתוף הפעולה של העיריה והוועדה המקומית הוא קריטי עבור פרויקטים חברתיים, אולם במכרזים האמורים אין לעירייה שום זכויות או חובות.
על פי הצעת "גלובס", העירייה תקבל 20% מהדירות בפרויקט עבור מומלציה, שיעמדו בקריטריונים הכלליים וגם בקריטריונים שיאושרו במועצת העיר, ושיעמדו במבחן משפטי של המינהל והיועמ"ש (למשל, מקצועות נדרשים כמו עובדים סוציאליים, מורים או כבאים).