בנק ישראל מרבה להתייחס באחרונה לסוגיית הביקוש הער לנדל"ן למגורים ולעליית המחירים של הדירות. לפי הנתונים הסטטיסטיים - כמות התחלות הבנייה מצויה במגמת ירידה כבר ארבעה רבעונים ברציפות, מצב שמעורר חשש לקיטון בהיצע הדירות למגורים בעתיד - דווקא בזמן שהביקוש לדירות למגורים שב לעלות, כפי שמשתקף מנתוני הלמ"ס ומנתוני הביקוש למשכנתאות, שרשמו שיא חדש בחודש אוגוסט.
בחודשים האחרונים התחדשה מגמת העלייה במחירי הדירות למגורים, והן התייקרו בחמשת החודשים האחרונים ב-2.8%!. מגמות אלו מעלות בבנק המרכזי חששות ל"בועה" בשוק הנדל"ן.
שתי שאלות חוזרות על עצמן בנוגע לשוק הנדל"ן למגורים: האם הריבית צפויה לעלות, ומה צריך לעשות כדי לפתור את סוגיית מחירי הדירות הגבוהים במשק. ההנחה היא, שהמדינה מעוניינת לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירות במחירים סבירים יותר, אך מנגד לא לחוות קריסת מחירים, בשל ההשלכות השליליות של קריסה כזו על היציבות של המערכת הפיננסית ועל הפעילות הריאלית במשק.
בהתייחס לשאלת הריבית, הרי שאנחנו רואים בייקור הנדל"ן למגורים מקור סיכון בולט לריבית המקומית, והדאגה המשתקפת מדברי נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר לאחרונה, מחזקת חשש זה.
תקופה ארוכה אמרנו, כי מחירי הדירות אינם מהווים שיקול משמעותי בהחלטת הריבית של הבנק המרכזי, שכן לבנק יש כלים נוספים שבהם הוא יכול לעשות שימוש כדי למתן את עליות מחירי הנדל"ן, בלי לייקר את הריבית במשק. בין הכלים הללו נמנים הטלת מגבלות על הבנקים בכל הקשור למתן אשראי למשכנתאות, הקשחת התנאים למשכנתאות ועוד.
אלא שלאחרונה נראה כי הכלים הללו נכשלים בהשגת המטרה. אחד הדברים הקריטיים - אם לא הגורם הראשון במעלה - המשפיעים על הביקוש לדירות ובעיקר לדירות להשקעה (ולכן גם על מחירי הדירות בכלל) הוא גובה הריבית.
לכן, אם בנק ישראל לא יצליח להשתלט על המגמה העולה במחירי הדירות, ובהינתן שלא צפויות גדולות ונצורות מצד ההיצע, שעליו מופקדת מדיניות הממשלה (שהתפזרה), ייתכן מאד שלבנק המרכזי לא תהיה ברירה אלא להתחיל לייקר את הריבית במשק.
אין פתרון קסם
עם זאת, ההערכה וההנחה הן כי בבנק ישראל לא יבחרו לייקר את הריבית כבר החודש הקרוב, שכן המשתנים המקרו-כלכליים כיום אינם תומכים בהעלאת הריבית במשק; וכי הוועדה המוניטרית לא תמהר להעלות את הריבית במשק ולייצר בכך לחץ נוסף לייסוף בשער השקל. העלאה ריבית בטווח הבינוני היא כבר תסריט סביר יותר.
בהתייחס לשאלת הפתרון לסוגיית מחירי הדירות במשק - אין פתרון-קסם למשבר הנוכחי, אחרת כבר היה נעשה בו שימוש. עם זאת, מציאת פתרון לבעיה עוברת דרך שיתוף-פעולה בין כל הצדדים הקשורים בדבר: התאחדות הקבלנים והבונים, בנק ישראל, משרד האוצר, משרד השיכון והבינוי, ועוד גופים הנוגעים לנושא.
המצב הנוכחי, שבו כל גוף מציע דרך לפתרון המשבר בלי לשלב את שאר הגופים, גורם לסתירה פנימית. כך למשל, הממשלה יכולה להחליט על הגדלת היצע הקרקעות, אך אם הבנק המרכזי מקשה, במקביל, על הבנקים בישראל לספק אשראי לקבלנים, ההחלטה לא תוביל לגידול בצד ההיצע. האוצר יכול להכריז כי ברצונו להביא לירידת מחירים, אך הקבלנים המחזיקים במלאי קרקעות, שחלקן נרכשו במחירים גבוהים, ונושאים גם בעלויות הבנייה המתייקרות, לא ירצו לשתף-פעולה בהגדלת היקפי הבנייה וההיצע, דבר שיגרום להם הפסדים על המלאי הקיים.
יהיה נכון יותר לקיים שולחן-עגול שיכלול את כל הגופים שיש ביכולתם להשפיע על הביקוש ועל ההיצע בשוק, כדי למצוא דרך להגדלת ההיצע וליצירת בסיס לירידת מחירים מתונה, בלי לפגוע - לא בקבלנים, לא ביציבות המערכת הפיננסית, ולא בזוגות הצעירים.
אם זה לא יקרה בקרוב, ייתכן כי לא יהיה מנוס מלהעלות את הריבית המוניטרית כדי לאזן בין הביקוש להיצע בשוק הנדל"ן למגורים.
הכותבת היא כלכלנית ואסטרטגית ראשית בבית ההשקעות "פסגות"