גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הדיור הציבורי בישראל מת; באירופה הוא דווקא משגשג

היד הנעלמה תעשה סדר בשוק הנדל"ן? מחקר של BDO זיו האפט מגלה שבמדינות שבהן קיימת מעורבות ממשלתית עמוקה בשוק הדיור, מחירי הדיור דווקא יציבים יחסית, ועם השנים קטן הצורך במעורבות הממשלתית

כשמדינת ישראל נעצה מסמרות בארון הקבורה של הדיור הציבורי - עוד לפני המחאה החברתית שפרצה בקיץ 2011 - מדינות המערב היו רחוקות מלהספיד את הדיור הסוציאלי, קורת הגג לאזרחיהן שידם אינה משגת לקנות או לשכור דירה במחירי השוק.

"על אף הגידול בשיעור הבעלות על דירות, הנתונים במדינות מערב אירופה שהשקיעו בדיור סוציאלי לאחר מלחמת העולם השנייה, מגלים כי הדיור הציבורי עדיין משחק תפקיד", כך עולה ממחקר של הפדרציה האירופית לדיור ציבורי, CECODHAS Housing Europe. "במרבית המדינות - לרבות אוסטריה, דנמרק, צרפת, פינלנד ושוודיה - נתח השוק של הדיור הסוציאלי לא הצטמצם אחרי 1990".

דירה ל-2,600 איש

נכון להיום, ענף הדיור הציבורי הגדול באירופה נמצא בהולנד, כותבים מחברי המחקר. גם שם וגם בשוודיה, "הדיור הציבורי נגיש לשכבה רחבה למדי באוכלוסייה".

כמה ממדינות מערב אירופה בנו בשנים שלאחר המשבר הכלכלי העולמי של 2008 מספר רב של דירות ציבוריות: "2010 היתה שנת שיא בדיור הציבורי בצרפת, במהלכה נבנו 131.5 אלף דירות ציבוריות חדשות. ובשנים 2007-2009, בהן התחלות הבנייה בבריטניה נחתכו בחצי, בניית דיור ציבורי דווקא התרחבה", כך על פי סקירת ארגון CECODHAS. בניגוד חד למדינות הללו, עומדת, למרבה הצער, ישראל.

ממחקר שערך מוטי דטלקרמר, מנהל בקבוצת BDO זיו האפט, עבור "גלובס", עולה כי ביחס למדינות אירופה, מלאי הדירות בדיור הציבורי הישראלי הוא אפסי: בעוד בהולנד יש 138 דירות ציבוריות לכל 1,000 תושבים, לישראל יש 0.039 דירות ל-1,000 תושבים (או דירה אחת לכל 2,600 תושבים).

הממוצע של 17 המדינות במחקר של BDO זיו האפט, עומד על 51.3 דירות ל-1,000 נפש, גדול פי 1,300 מהמלאי בישראל (הנתונים מתבססים על מלאי הדיור הציבורי הזמין).

איך הגענו למצב הזה? בעשור האחרון נמכרו עשרות אלפי דירות ממלאי הדיור הציבורי וכמעט שלא נבנו תחתן חדשות, במסגרת מדיניות ממשלתית המבכרת סבסוד שכר דירה לשכבות החלשות על פני בנייה וניהול ממשלתיים של דיור ציבורי (ראה מסגרת).

מדו"ח של מרכז המחקר והמידע של הכנסת עולה כי משנת 1999 ועד אוגוסט 2011 נמכרו כ-37,500 דירות ממצבור הדיור הציבורי, שהסתכם ב-108 אלף דירות בשנת 1999, ערב החלטת הממשלה לצאת במבצעי מכירות של הדירות. במקביל, משרד הבינוי והשיכון רכש או בנה 1,000 דירות לזכאים, ו-4,000 יחידות של דיור מוגן נבנו עבור עולים חדשים. כיום, יש כ-75 אלף דירות בדיור הציבורי.

המגזר הפרטי - השחקן החדש

אך בעוד בישראל מספקת המדינה דיור ציבורי באמצעות חברות ממשלתיות כגון עמידר או ממשלתיות-עירוניות כגון חלמיש, במדינות ה-EU15 (ותיקות האיחוד האירופי, כגון צרפת, בריטניה וגרמניה), "אנו מוצאים שילוב מעורב של שחקנים בשוק הדיור הציבורי, ורובו מסופק על-ידי רשויות מקומיות - בין אם ישירות או באמצעות חברות ייעודיות בבעלות ציבורית", אומר דטלקרמר. "בשנים האחרונות התרחבו שיתופי הפעולה עם המגזר הפרטי ועם גופים ללא מטרות רווח. באנגליה, למשל, עמותות הדיור מספקות 54% ממלאי הדיור הציבורי, והרשויות המקומיות מספקות 46% מהמלאי. באוסטריה, 60% ממלאי הדיור הציבורי הינו בבעלות רשויות מקומיות וגופים ללא מטרות רווח".

עם זאת, מדגיש דטלקמר, "בשנים האחרונות מעורבות הרשויות המקומיות בדיור הציבורי הולכת ומתמעטת, הן נסוגות מלייצר דיור ציבורי, ומתרכזות בניהול המלאי הקיים. מצב זה מותיר את המגזר הפרטי כאחראי הראשי על בנייה חדשה של דיור ציבורי".

עוד עולה ממחקר BDO זיו האפט כי במדינות בהן קיימת מעורבות עמוקה בשוק הדיור, כמו גרמניה, מחירי הדיור יציבים יחסית, "עד כדי כך שבמהלך השנים קטן הצורך בתקציבי דיור ממשלתיים", כותב דטלקרמר. "ואכן, היקף ההוצאה הממשלתית בגרמניה פחת בשיעור של 40% מ-2000 עד 2008. לעומת זאת, בישראל מעורבות הממשלה בשוק הדיור ירדה באופן חד בעשור האחרון, גרמה לחוסר יציבות במחירי הדיור, וניתן לומר שהממשלה אינה משיגה יעדים כמו מתן שיכון למחוסרי דירה, פתרון מצוקת הדיור ופריסת האוכלוסין".

יש נחיצות ברורה למודל כלשהו של דיור ציבורי בישראל, כיוון שההוצאה על שכירות או משכנתא בשוק החופשי היא כמעט שליש מההכנסה הפנויה, מה שמעיק על משקי הבית ואולי אף מאט את הכלכלה: מנתוני BDO עולה כי בישראל שיעור ההוצאה על דיור כחלק מההכנסה הפנויה הוא מהגבוהים בעולם, ועומד על 28%. לשם השוואה: הצרפתים, האיטלקים והאוסטרים מוציאים רק כ-17% מהכנסתם הפנויה על דיור.

עירוב אוכלוסיות

כיום, משקי בית רבים אינם מסוגלים לעמוד בשכר הדירה הגבוה (3,269 שקל לחודש בממוצע ארצי, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), אך גם אינם זכאים לדיור ציבורי או לסבסוד שכר דירה על-ידי המדינה - ולכן הם נופלים בין הכיסאות. הקריטריונים לקבלת סיוע בדיור בישראל הם נוקשים, ובבסיסם משפחות מחוסרות דירה בעלות שלושה ילדים ויותר המקבלות קצבת הבטחת הכנסה. במרבית מדינות אירופה, לעומת זאת, הזכאות אינה מושתתת על גודל המשפחה, אלא על מבחן ההכנסה.

"הדרך הנפוצה ביותר להגדרת הזכאות לדיור ציבורי היא קביעת תקרת הכנסה מקסימלית", מסביר דטלקרמר. "בחלק מהמדינות, דוגמת צרפת, אוסטריה וגרמניה נקבעת תקרה גבוהה יחסית כדי לאפשר עירוב רבדים שונים של האוכלוסייה בפרויקטים של דיור ציבורי".

דטלקרמר מציין כי בדנמרק ובשוודיה הרישום לדיור ציבורי פתוח לכלל האוכלוסייה, ללא הגבלת הכנסה. בארה"ב, הקריטריון לזכאות לדיור ציבורי הוא היחס שבין הכנסת משק הבית להכנסה החציונית במדינה.

"מצב הדיור הציבורי בישראל ביחס למרבית מדינות אירופה וארה"ב אינו משביע רצון", מסכם דטלקרמר. "מלאי הדירות בדיור הציבורי הינו נמוך ביותר לעומת מרבית המדינות, ועל כן זמן ההמתנה לזכאים הינו ארוך במיוחד, כשבע שנים בממוצע. בישראל, החקיקה בנושא זה אינה מתקדמת כמו במדינות האחרות, והדבר נובע מחוסר הסתכלות לטווח הארוך של ממשלות ישראל - כפי שכבר נידון בדו"ח מבקר המדינה בשנת 2008".

נוסף לכך, "תנאי הזכאות בישראל מקשים על רבים מהנזקקים לעזרה בדיור לקבל עזרה מהמדינה - הקריטריונים קובעים שבעיקר משפחות ברוכות ילדים, משפחות חד-הוריות ונכים זכאים לדיור הציבורי. וזאת, בניגוד למרבית המדינות, שבהן הקריטריון העיקרי הינו רמת ההכנסה".

ממשרד השיכון נמסר בתגובה כי "בניית דיור ציבורי הופסקה בשנות ה-90. לאור עמדת משרד האוצר לדורותיו, המדינה נמנעה ככלל מרכישת דירות חדשות לטובת הגדלת מלאי הדיור הציבורי בישראל. הצעתו של שר השיכון אריאל אטיאס להקצות 5% מהדירות בכל פרויקט שייבנה על אדמות מדינה לדיור הציבורי הינו ישים, וייתן תוך שנתיים מענה לכל הזכאים".

מדירת שיכון לסיוע בשכ"ד - אף מודל אינו מושלם

2,400 משפחות הזכאיות לדיור ציבורי, ממתינות שנים ארוכות בתור לקבלת דירה. הודות לתקציב של כ-160 מיליון שקל בשנה, שאושר במסגרת דו"ח טרכטנברג, מקבלים הזכאים מאז מאי השנה 2,500-3,000 שקל בחודש, כפליים מסכום הסיוע הקודם, ולא רחוק משכר הדירה הממוצע בישראל.

זה אכן הישג, אבל הוא לא פותר את הבעיה של כולם. "מלבד 2,400 המשפחות הממתינות לדיור ציבורי, יש עוד אלפים שזקוקים לסיוע, אך הם לא נספרים. הקריטריונים לקבלת סיוע בדיור כל כך נוקשים שהם בניגוד לכל מדיניות חברתית". כך אמרה לאחרונה בראיון לגלובס ד"ר אמילי סילברמן, חוקרת תכנון ערים וראש הסדנה לתכנון חברתי באוניברסיטה העברית. עוד 137 אלף משפחות מקבלות סיוע של עד 1,000 שקל בחודש ממשרד השיכון.

"העוני עובר מדור לדור"

לדברי רן מלמד, סמנכ"ל עמותת ידיד העוסקת בהעצמת אוכלוסיות חלשות, "מדינת ישראל פושעת בכך שמאז שנות ה-90 הפסיקה לבנות דיור ציבורי". אך בניגוד לארגונים חברתיים אחרים, ב"ידיד" סבורים שבניית שיכונים עלולה להיות אסון חברתי: "אלו גטאות של אוכלוסיות מוחלשות שבהם העוני עובר מדור לדור", אומר מלמד. כמו באירופה ובארה"ב, "ניתן לבנות בישראל קומפלקסים של דירות בתמהיל חברתי משולב: חלקן למכירה במחירי השוק, חלקן לשכירות ארוכת-טווח וחלקן לדיור ציבורי מסובסד. המדינה מבטיחה לקבלנים תשואה, אך הדירות אינן בבעלותה", מציע מלמד.

מה בנוגע לבניית דירות חדשות לזכאים? הצחקתם את משרד האוצר. "המודל של בניית דירות לנזקקים לא עובד", אמר לאחרונה גורם בכיר באוצר בתדרוך לעיתונאים. "לא נשקיע מיליארדי שקלים בבניית דירות שיהיו מוכנות בעוד ארבע שנים. מרבית הזכאים נמצאים במרכז והדירות המעטות הקיימות נמצאות בפריפריה. המדיניות שלנו היא לסייע לאותם אנשים".

השוואה עולמית

עוד כתבות

משרדי חברת ADT ביקנעם / צילום: אתר החברה

יצרנית מכונות החיתוך ADT מיקנעם נמכרה לידי רוכש סיני בכ-30 מיליון דולר

קרן ההון סיכון הבורסאית תעוזה, שהחזיקה ב-18.9% ממניות ADT, דיווחה כי קיבלה בתמורה למניות שהיו ברשותה סכום של 5.9 מיליון דולר ● הרוכש הוא קונגלומרט ציבורי של חברות סיניות עם פעילות אסטרטגית להתפתחות העתידית של ADT

טכנולוגיות רכב / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

קרן חדשה בהיקף של 30 מיליון דולר תשקיע בתחום הרכב העתידי והתחבורה החכמה

קרן 'Mobilion' מייסודם של אבי פלדמן, קבוצת זבידה וקבוצת NEXUS הבינלאומית מבטיחה לקצר את הנגישות של חברות סטארטאפ לספקי החלפים הבין לאומיים

העמוד של קפה עלית באמזון / צילום: צילום מסך

שטראוס החלה למכור קפסולות קפה באמזון ישראל

החנות המקוונת של שטראוס לשוק המקומי עלתה תחת השם "עלית", ולפי שעה ניתן למצוא בה רק מארזי קפסולות קפה תואמות נספרסו שמייצרת שטראוס, ולא מוצרים נוספים של החברה

השופט גרשון גונטובניק / צילום: אלון רון

כך הוליד אחד המשפטים הסוערים שנוהלו בישראל בעשור האחרון שופט שמצליח לעצבן גם את הבנקאים וגם את עורכי הדין

הקריירות של עורכי הדין שייצגו בתחילת העשור את עו"ד יעקב וינרוט במשפט שניהלה נגדו המדינה, המריאו מאז ● יוצא הדופן היחיד מאותו צוות הגנה הוא גרשון גונטובניק שהחליט ללכת לשיפוט, ופסק השבוע באופן יצירתי ואמיץ נגד שכר-הטרחה הגבוה של "חבריו" מהעבר

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה

לקראת תביעה ראשונה במשבר הטונה: ויליגר נגד ארומה ת"א

ויליגר מאיימת לתבוע את רשת בתי הקפה וטוענת לירידה במכירות ולנזקים כספיים כבדים שנגרמו לה בעקבות אזכור שמה בפרשה, ובעיקר אחרי שממצאי הבדיקות הוכיחו כי ארומה ת"א היא שאחראית לליקויים בטונה שמכרה ללקוחות

מפגינים בלבנון.  צילום: רויטרס

מהמס על הווטסאפ בלבנון ועד מחירי התחב"צ בצ'ילה: מה אפשר ללמוד מהמחאות החברתיות השבוע בעולם

שורה של גזירות כלכליות הוציאו המוני מפגינים לרחובות ביומיים האחרונים, מצ'ילה ועד לבנון מחו רבים על המצב הכלכלי והצליחו לסכל חלק מהצעדים הצפויים של הממשלות • איך התגלגל המס על הווטסאפ בלבנון לצעדי שקיפות מרחיקי לכת על ההון הציבורי ומה אפשר ללמוד מצ'ילה על מחירי תחבורה ציבורית ועל פנסיה

ג'סטין טרודו ואישתו סופי / צילום: Carlo Allegri, רויטרס

ממשיך לכהונה שנייה, אך ללא ממשלת רוב: טרודו זכה בבחירות בקנדה

המפלגה הליברלית בקנדה בראשות רה"מ המכהן זכתה במרבית הקולות וניצחה שוב בבחירות ● עם זאת, עדיין חסרים לה 170 מושבים בפרלמנט בשביל ממשלת רוב, ולכן טרודו יצטרך להסתמך על מפלגות קטנות יותר כדי להעביר חוקים מרכזיים

רכבים חדשים / צילום: shutterstock

"יצרניות הרכב מחממות את תעשיית האוטו-טק בישראל, יש כאן הרבה כישרון"

ג'ו הייר, האחראי על תחום האוטו-טק בבנק ההשקעות קרדיט סוויס, מסביר בראיון ל"גלובס" מה הבעיה של יצרניות הרכב, נותן עצות לסטארט-אפים הישראליים ("צריכים משקיעים עם סבלנות"), וצופה לאן תתפתח התעשייה העולמית ("הרבה כסף יופנה לפיתוח מערכות הפעלה לרכב וסוללות")

הבורסה בתל אביב / צילום: שאטרסטוק

נעילה חיובית: ת"א 35 רשם עלייה של כ-0.5%, טבע זינקה ב-11%

ת"א 35 רשם עלייה של כ-0.5%, מדד ת"א 125 הוסיף כ-0.4% ות"א 90 עלה בכ-0.3% ● טבע זינקה ב-11% לאחר שאישרה רשמית את הדיווח על פשרה במסגרת פרשת האופיואידים בארה"ב, ומנייתה זינקה בוול סטריט ● פרוטליקס זינקה ב-32%

חיים ביבס / צילום: איל יצהר

חיים ביבס: השלטון המקומי יממן שליש מפרויקטים להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים בפריפריה

למרות הצהרה זאת, יו"ר המרכז לשלטון מקומי מתנה את הצעד בכך שהממשלה תשלים את מימון הפרויקטים ● כמו כן הוא הודיע כי המרכז מתנגד להארכת תמ"א 38 ללא הסדרה תקציבית של התחדשות עירונית ביישובי הפריפריה

הפגנת נגד הברקזיט בלונדון / צילום: Simon Dawson, רויטרס

הקרב על הברקזיט: הממשלה תנסה לאשר במהירות את הפרישה מהאיחוד

ממשלת בריטניה הציגה אמש בפרלמנט חוק שכולל פסקה המייתרת את הצורך בהצבעה על הפרישה ● הממשלה תנסה לקדם את החוק בקריאות שנייה ושלישית כדי לאשר אותו עד יום חמישי הקרוב, בשאיפה להוציא את בריטניה מהאיחוד עד 31 באוקטובר

סנאפ / צילום: רויטרס

תחזית חלשה לרבעון הבא: סנאפ דיווחה על תוצאות לרבעון השלישי

החברה דיווחה על הפסד של 4 סנט דולר למניה, לעומת ציפיות האנליסטים להפסד של 5 סנט למניה ● ההכנסה הממוצעת למשתמש עמדה על 2.12 דולר, מעט מעל ציפיות האנליסטים להכנסות של 2.1 דולר למשתמש

אנשים ממלאים את דיזנגוף סנטר ביום הבחירות לעיריות 2018 / צילום: שני מוזס

פדיונות הקניונים לא התרוממו בספטמבר: ראש השנה והבחירות לא הצליחו לעורר את ענף האופנה

יום השבתון בבחירות האחרונות לא הביא עמו בשורה למרכזי הקניות ונרשמה בו ירידה של כ-5% לעומת הבחירות הקודמות באפריל ● הפדיון היומי בספטמבר מציג ירידה של 0.7% ואילו בתקופת ראש השנה נרשמה ירידה של כ-4% בימים שקדמו לחג ביחס לשנה שעברה

בניין טבע בכפר סבא / צילום: סיון פרג'

טבע בדרך לסלק איום קיומי? "ההסדר המתגבש בפרשת האופיואידים - תרחיש טוב בהרבה מזה שהשוק ציפה לו"

עפ"י ההסדר המתגבש בפרשת משככי הכאבים, טבע תשלם 250 מיליון דולר במזומן ובעיקר תספק את התרופה נגד השפעת האופיואידים, בשווי של כ-23 מיליארד דולר, במשך עשור ● בלידר שוקי הון מסבירים כי "עלות הייצור עבור טבע היא 1.5-3 מיליארד דולר, סכום שהיא תמצא בקלות בתזרים המזומנים שלה" ● בפייפר ג'פרי אופטימיים פחות

אדם נוימן, מייסד ומנכ"ל WeWork ומסיושי סאן, מייסד ומנכ"ל סופטבנק / צילומים: Noam Galai, flicker, shutterstock

דיווח: סופטבנק תשתלט על WeWork

דיווחים ב"וול סטריט ג'ורנל" וב-CNBC מעלים כי סופטבנק עומדת להזרים לחברה 4-6 מיליארד דולר לפי שווי של 8 מיליארד דולר, אך קיימות סתירות לגבי מבנה העסקה - האם רוב הסכום ישמש לרכישת מניות או כהלוואה ● ב-WeWork יכריעו מחר בנושא, כשקיימות עוד אופציות מימון על השולחן

ראש הממשלה נתניהו ושר האוצר כחלון /צילום: אוליביה פיטוסי-הארץ

התמונה גרועה יותר מהצפוי: הצמיחה של המשק ברבעון השני של השנה - 0.6% בלבד

הלמ"ס פרסמה את האומדן השלישי לנתוני הצמיחה, שחושף כי ההאטה חריפה הרבה יותר מכפי שנמדד באומדן השני ● ללא מסים נטו על היבוא מדובר בקצב צמיחה של 2.7%, לעומת 3.1% כפי שנמסר באומדן השני

לווייני תקשורת של סאטקום באפריקה  / צילום: אתר החברה

מניית סאטקום קופצת: חידוש חוזה בקונגו בכ-28 מיליון דולר לשלוש שנים

גילת טלקום, חברה-בת בבעלות מלאה של סאטקום, חידשה חוזה לאספקת שירותי תקשורת לוויינית עם חברת התקשורת וודאקום ● בסאטקום מציינים, כי הרווחיות התפעולית הממוצעת מהחוזה בקונגו בשנים הקודמות הייתה בשיעור של כ-30%

ינקי קוינט / צילום: שלומי יוסף

רשות החברות משיקה תכנית הכשרה יוקרתית למנכ"לי החברות הממשלתיות בשיתוף עם אוניברסיטה מסין

התכנית היוקרתית לפיתוח מנהיגות פותחה על ידי רשות החברות הממשלתיות בשיתוף עם אוניברסיטאות תל-אביב ו-Ceibs בשנחאי ● התכנית מיועדת, בין היתר, לחשוף את המנכ"לים לתפיסות ניהוליות "שונות באופן מהותי מהנהוג בישראל", וכן לקדם נטוורקינג ● עלות התכנית נאמדת באלפי שקלים למשתתף

אדם נוימן, מייסד ומנכ"ל WeWork / צילום: רויטרס

העסקה נסגרה: סופטבנק מקבלת את השליטה ב-WeWork, אדם נוימן יקבל 1.7 מיליארד דולר

העסקה משקפת ל-WeWork שווי של כ-8 מיליארד דולר ● המייסד והמנכ"ל אדם נוימן יקטע את מרבית קשריו עם החברה ● סופטבנק תשקיע כ-3 מיליארד דולר ברכישת מניות החברה, ותקדים השקעה של 1.5 מיליארד דולר שהייתה מתוכננת לשנה הבאה

פרויקט תמ"א 38 בראשל"צ / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

צריך לתת לתמ"א 38 למות בכבוד

ההחלטה להאריך את תוקף תוכנית תמ"א 38 לשלוש שנים נוספות אמורה להביא לתקופה של ודאות תכנונית ● עם זאת, התנגדות חלק מהעיריות, ובראשן עיריית ת"א, מסמנת כי יהיה קשה לשמור על התוכנית בחיים ● דעה