בשבוע שעבר הוציא משרד הבינוי והשיכון עוד הודעת שיווק רחבת היקף. "משווקים יותר מ-5,000 יחידות דיור", זעקה כותרת. "באזורי הביקוש ישווקו כ-2,000 יחידות דיור", הדגישו במשרד השיכון. שר השיכון אריאל אטיאס צוטט באותה ההודעה במילים: "אנחנו נעמוד ביעדי הממשלה השאפתניים להגדלת היצע הקרקעות למגורים גם השנה. כתוצאה מכך נרשמה ירידה של כ-10% במחירי הדירות החדשות לעומת התקופה המקבילה אשתקד. ירידת מחירי הדירות החדשות ברחבי הארץ נובעת משיווק אגרסיבי של קרקעות למגורים".
אין ויכוח על כך שהגדלת ההיצע עשויה להשפיע על מחירי הדירות, אך היכן אפשר באמת להגדיל את ההיצע? מבט מהיר בשיווק הצפוי גילה כי מתוך 5,141 יחידות דיור שיצאו לשיווק בגל הנוכחי, 3,165 נמצאות מחוץ לאזורי הביקוש.
את 1,976 יח"ד הנותרות משווק המשרד, לדבריו, באזורי הביקוש. קצת יותר ממחצית תשווק באזור ירושלים: בפסגת זאב, צור הדסה, מבשרת ציון ובמעלה אדומים - 921 בסך הכול.
השאר ישווקו באזור המרכז, אבל לא ממש בלב העניינים. לצד באר יעקב, ראשון לציון, נתניה וראש העין ניתן למצוא ברשימה זו גם את כפר קאסם, אלעד, והמושבים עשרת ובני דרום.
אם מסתכלים על אזור המרכז בלבד, מדובר ב-15% מסך הדירות שישווקו בגל הנוכחי. האם זו המציאות? אין היצע במרכז ולכן מי שהפרוטה אינה בכיסו יצטרך להרחיק ולרכוש דירה בפריפריה? לא בטוח.
סכסוכים פוליטיים
בדיקה שביצע עבור "גלובס" אנליסט הנדל"ן של מגדל שוקי הון, אדר עציוני, מעלה כי במעגל הביקוש הראשון, מסביב לתל אביב, קיימות קרקעות שעליהן תוכנית המאפשרות שיווק ובנייה של כמעט 160 אלף יחידות דיור.
הבדיקה שערך עציוני התרכזה בתל אביב ובערים שסביבה, מהרצליה בצפון, דרך קרית אונו ופתח תקווה במזרח ועד חולון בדרום. לא מדובר בקרקעות שמחכות לשינוי ייעוד, אלא בתוכניות קיימות שתקועות מסיבות שונות במוסדות התכנון או בשל חסמים שונים ומשונים אחרים, החל מהתנגדויות, דרך סכסוכים פוליטיים על חלוקת שטחים וכלה בשטחים שקבלנים כבר יכולים לשווק בהם דירות אולם ממתינים לשעת הכושר הנכונה בשוק.
על פי המחקר, קיימות קרקעות פנויות שבהן ניתן להקים קרוב ל-160 אלף דיור בתל אביב ובסביבתה הקרובה בתוך חמש שנים מהיום. למעלה מ-40 אלף דירות פוטנציאליות נמצאות בתחומי העיר תל אביב עצמה.
עציוני מדגיש כי החישוב אינו כולל דירות שיתקבלו מעיבוי מתחמי מגורים קיימים, מפינוי-בינוי ומהתחדשות עירונית, שבמהלך זה כשלעצמו יש פוטנציאל הנאמד במאות אלפי יחידות דיור.
התוכניות הבולטות המופיעות בטבלה מאפשרות כל אחת קידום של עשרות אלפי יחידות דיור. כך למשל, ישנה את התוכנית המורכבת במתחם תע"ש השייכת לתחום השיפוט של העיריות רמת השרון, הרצליה והוד השרון, בכוללת לא פחות מ-23 אלף דירות ונמצאת היום בשלב התנגדויות הציבור לאחר שאושרה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה. תוכנית משמעותית נוספת היא למתחם ח' 500 כולו בעיר חולון, שמגלם פוטנציאל לבניית 13.7 אלף דירות.
מחכים לצה"ל
בסיסי הצבא הממוקמים בנקודות מפתח במרכז הארץ מהווים גם הם עתודה משמעותית. כזה הוא למשל בסיס תל השומר, שאפשר לבנות על שטחו 9,200 דירות והתוכנית בו מתעכבת בעיקר בגלל מאבק הרשויות המקומיות שהתוכנית נמצאת בתחומן על חלוקת הקרקעות ביניהן. בסיס השלישות ברמת גן הוא אתר נוסף שבו יכולות להיבנות 1,200 דירות, אולם עד היום לא נעשה צעד משמעותי בנידון וטרם הוגשה תוכנית. בבסיס גלילות קיים פוטנציאל לבנייתן של לא פחות מ-9,000 דירות אולם גם שם התוכנית עדיין מקודמת על ידי המינהל ומשרד הביטחון והצפי הוא שהתוקף לתוכנית יינתן רק ב-2017.
980 דירות בר"ג
יש מתחמים שכבר עברו את שלב התוכניות, אולם הבנייה טרם יצאה לדרך בגלל שהיזם החליט לחכות. כזה הוא "המשולש הגדול" ליד שכונת קריניצי במזרח רמת גן, שם ניתן לבנות 980 יחידות דיור בסך הכול. את חלקן הגדול ניתן לשווק באופן מיידי, אולם חברות הנדל"ן המחזיקות בקרקע טרם עשו זאת. נכון להיום משווק מגדל אחד במתחם על ידי קבוצת רכישה ורק לאחר שתהליך זה יסתיים, יתחיל ככל הנראה השיווק של שאר המתחם. במקרה זה, הקבלנים אינם ששים לצאת בשיווק מתחם גדול בבת אחת, מחשש לפגיעה ברווחים.
מקרה דומה, שבו מי שבוחר לחכות אינם היזמים אלא בעלי הקרקע ניתן למצוא בשוק הסיטונאי בתל אביב: השלב השני של אחד המכרזים המוכרים והמפורסמים בתל אביב טרם יצא לדרך. הסיבה להתמהמהות הייתה רצון בעלי הקרקע להשיג את המחיר המקסימלי בשיווקה, למרות שנכון להיום קיימת תוכנית המאפשרת בניית ארבעה מגדלי מגורים שיכילו 1,200 יחידות דיור.
"המסקנה המתבקשת היא שיש צורך בהאצה של הליכי הפיתוח של קרקעות ומתחמים למגורים במרכז הארץ כתשובה לביקוש הקיים לדיור", מסכם עציוני.
"אם רוצים, יש מאיפה לקחת, אבל לא בטוח שרוצים. הספסר מס' 1 בקרקעות הוא מינהל מקרקעי ישראל. תוכניות גדולות כמו גליל ים או רצועת הטניס (בין מחלף הכפר הירוק לצומת מורשה) מעוכבות בגלל סכסוכים מקומיים. הדברים נמשכים שנים ובינתיים בנייה לא יוצאת לדרך. הממשלה צריכה תוכנית לאומית ארוכת טווח, לקבוע מועדים מדויקים לתכנון, להחליט איזו עירייה מקבלת איזה שטח, מי אחראי על טיפול בקרקע מזוהמת ומי מפקח שכל זה יתבצע.
"חלק לא מבוטל מהקרקעות יכולות לשמש לטובת דיור בר-השגה אם המינהל והרשויות המקומיות יסכימו לוותר על הספסור בקרקעות למטרות רווח ועל מחלוקות פוליטיות. נכון להיום קיימת סחבת חמורה בפיתוח ובקידום התהליכים ולמרבה הצער, האזרח הפשוט והזוגות הצעירים יצטרכו בינתיים להמשיך ולשלם דמי שכירות יקרים או להתחייב למשכנתאות ענק כדי לגור בסמוך לתל אביב".
