ערכי הקרקע במרכז העיר גבוהים מאשר בשוליה. לכן, גוברת הכדאיות להגדיל את מספר הקומות ככל שמתקרבים למרכז. מאחר שהיקף המרחב הציבורי במרכז העיר (רחובות, כיכרות וגנים ציבוריים) כבר נקבע מזמן, הגברת צפיפות התושבים על ידי בנייה לגובה מביאה להגדלת מספר המשתמשים באותו מרחב ציבורי או במדד ה"צפיפות הציבורית".
לתופעה זו יש השלכה ישירה על יעילותה של העיר כמקום שתפקידו לספק מאגר גדול ככל האפשר של קשרים אנושיים, קשרים שנוצרים במפגשים אקראיים במרחב הציבורי.
כך הצילו את פריז
כל מי שמכיר ערים מוצלחות בעולם כמו ברצלונה, ניו יורק ותל אביב יעיד שרחובותיהן שוקקים אדם במרבית שעות היממה. בכל העולם אומצה במאה שעברה תיאוריית התכנון המודרניסטית מבית מדרשו של האדריכל השווייצי ל'קורבוזייה, שדגלה בפיתוח עירוני המבוסס על המכונית הפרטית ומחליף את המרחב הציבורי של רחובות, כיכרות וגינות ציבוריות בפארקים נרחבים, כבישים ומגדלים פזורים בתוכם ומערכת נרחבת של כבישים עורקיים.
ל'קורבוזייה הציע להחליף רובע שלם של פריז על רחובותיו, סמטאותיו וגינותיו בפארק גדול ובתוכו מגדלים תוך שמירת צפיפות תושבים זהה. בעצם, מה שהציע הוא הקטנה משמעותית של הצפיפות הציבורית. למרבה המזל, תוכניתו לא התקבלה ופריז ניצלה.
ברם, לרעיונותיו נמצאו קונים רבים במקומות אחרים. ברזיליה, בירתה הכושלת של ברזיל, תוכננה על פי אותם רעיונות וכך גם ערים חדשות באירופה. בישראל כמעט כל הסביבות העירוניות תוכננו במאה העשרים בהשפעתה של אותה גישה. אצלנו נקבעת הצפיפות מראש (נמוכה מדי!).
כך במקום במרכזה של מודיעין, פזורים להם מגדלי דירות כפטמות על פסגותיה, וכך נבנו בתל אביב, מצפון לירקון, מגדלי מגורים בסביוני רמת אביב סביב פארק פרטי (בסמוך לפארק הירקון) וקוטג'ים צמודי קרקע לצידם. בברזיליה, מודיעין, כרמיאל, ערד, באר שבע ואשדוד, אין אנשים במרחב הציבורי והעיר לא ממלאת את ייעודה.
מגדלי הסלאמס
הטענה השגויה היא שמגדלים מיועדים לעשירים בלבד. נכון שמגדלי המגורים המעטים שנבנו בארץ, ובעיקר המפורסמים שבהם, כמו מגדלי אקירוב או מגדלי יו ושכניהם בפארק צמרת בתל אביב, מיועדים לעשירים, אבל לא רק בשל היותם מגדלים אלא בעיקר בשל היותם בתל אביב. כל מי שביקר בהונג קונג ובסין יודע שקיימים שם מגורים במגדלים לכל מנעד האוכלוסיות האפשרי. מסלאמס ממש ועד מגורי יוקרה לאלפיון העליון.
ברור שמגדל לאלפיון העליון נבנה ברמת גימור גבוהה בהרבה, ומתוחזק טוב בהרבה מזה המיועד לעשירון התחתון וכך גם עלויות הבנייה והתחזוקה גבוהות בהרבה עבור המעמד הגבוה. אבל לכל זה אין כל קשר לגובה הבניין. גם בניית חדר בבית צמוד קרקע בכפר שמריהו או בארסוף יקרה בהרבה מבניית אותו חדר בערד. וזה, בלי להביא בחשבון את עלות הקרקע, את הבריכה, חדר הכושר והלובי של אהוד ברק.
בנייה לגובה אינה הכרחית. הצפיפות הציבורית במרכזה של פריז דומה לזו שבמנהטן. במנהטן יש מגוון גבהים וסוגי בניינים. חלקם בני 3 עד 4 קומות בבנייה טורית צפופה ללא מרווחי אוויר צדדיים וחלקם גורדי שחקים. בפריז כמעט כל הבניינים הם בני 7 עד 8 קומות בבנייה הומוגנית וצפופה ללא מרווחי צד ולמעט מגדל מונפארנאס, אין בה מגדלים כלל.
בתל אביב מרבית הבניינים מתנשאים לגובה המרשים של 3 ו-4 קומות ובנויים בצפיפות נמוכה עם מרווחי צד נדיבים (ארבעה כיווני אוויר). משהוכרז חלק גדול ממרכז העיר כאתר מורשת עולמית ונמנעת החלפת הבנייה הנמוכה בגבוהה נותרה הברירה היחידה לצופף על ידי בנייה גבוהה בכל מקום שמגבלת ההכרזה אינה חלה עליו.
לא הגובה קובע
ולבסוף, בתל אביב נבנו כבר מספיק דוגמאות מהן ניתן להפיק לקחים לעתיד. מגדלי פארק צמרת מייצרים בועה מוקפת חומה ומנוכרת לסביבתה. תרומתם לחיים במרחב הציבורי אפסית. לעומתם, מגדלים כמו "לב העיר", "נהרדעא*, G ו"אסותא" העתידי, למרות גובהם, נטמעים בסביבתם ומאפשרים לדייריהם להשתתף בחגיגה העירונית המתרחשת במרחב הציבורי שלרגליהם.
בפארק צמרת הוחמצה הזדמנות להתחיל ולהמיר את דרך נמיר מצינור למכוניות מפיצות גזים רעילים לשדרה עירונית תוססת. הגובה לא קובע. מה שחשוב הוא תרומתו של בניין למרחב הציבורי, כלומר לרחוב.
פרופ' הלל שוקן הוא מתכנן ערים ואדריכל ובעליו של משרד שוקן אדריכלים, לשעבר ראש הפקולטה לאדריכלות בתל אביב