עוד בטרם נכנסו לתוקף מגבלות בנק ישראל על שוק המשכנתאות בסוף השבוע האחרון, מצביעים מחירי הדירות המבוקשים לחודש אוקטובר על התקררות מסוימת בשוק הדיור, בעיקר בדירות גדולות ויקרות.
בדירות בנות חמישה חדרים נרשמה בחודש החולף ירידת מחירים ב-10 מתוך 15 האזורים שנבדקו. כבר תקופה ארוכה אנחנו כותבים שמחירי הדירות הגדולות הגיעו בעת האחרונה לרמות מחירים מטורפות - 3 מיליון שקל בתל אביב, 2.5 מיליון שקל ברמת גן, גבעתיים וקרית אונו - שמתקשות למצוא קהל יעד, הן בקרב רוכשי דירה לצורך מגורים (גם משפרי דיור, שהפער בין מחיר דירתם הנוכחית לדירה המשודרגת הפך לבלתי סביר) והן בקרב משקיעים, מה שיכול להסביר את החולשה בדירות הגדולות.
נזכיר, כי ביום שני שעבר, במקביל להורדת הריבית במשק לרמה של 2% - מהלך שעלול היה "לתדלק" בחזרה את השוק ולעודד עוד משקיעים לרכוש דירות, הוציא בנק ישראל הוראה לבנקים להגביל את שיעור המימון למשקיעים עד לרמה של 50% בלבד מערך הדירה.
הצעד הזה עשוי להגביר את הביקוש לדירות הזולות, הדורשות הון עצמי נמוך יחסית, שם ראינו גם באוקטובר מגמה של יציבות ואף עליית מחירים קלה בחלק מהאזורים. בדירות ארבעה חדרים, עדיין המוצר הקלאסי והמועדף בקרב מרבית הרוכשים, מחירי הדירות המבוקשים ירדו רק ב-4 מתוך 15 אזורים שנבדקו. בדירות הקטנות יותר נרשמה ירידה רק ב-5 אזורים. בבאר שבע והדרום, חיפה, ירושלים, נתניה, בקעת אונו ורמת גן-גבעתיים נרשמה החודש עלייה בדירות שלושה וארבעה חדרים (נתניה היא העיר היחידה שרשמה עלייה בכל סוגי הדירות, גם בנות חמשה חדרים).
ירידה בשכירות
ולמרות הדיבורים על זינוק במחירי השכירות, בגלל הקושי של רבים לרכוש דירה ובגלל הפער שנפתח בשנים האחרונות בין העלייה במחירי הדירות לעלייה במחירי השכירות, ממשיך שוק השכירות - שם לא ניתן לקחת משכנתא והתשלום החודשי מגיע ישירות מהמשכורת - להציג מגמת ירידה.
בדירות הקטנות, בנות שלושה חדרים, נרשמה החודש ירידה ב-10 מ-15 אזורים. ויחד עם זאת, בתל אביב נרשמה החודש עלייה במחיר המבוקש לשכירות בכל סוגי הדירות, ועבור דירת שלושה חדרים מבקשים כעת בממוצע 5,820 שקל לחודש.
מתודולוגיה:
להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".
המדד מציג שני פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.
חשוב לזכור שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע מהתשואה.
המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.
