הריאיון עם חיים כצמן, יו"ר גזית גלוב, אחת מחברות הנדל"ן הגדולות שצמחו בארץ, התקיים ביום חמישי שעבר, יממה לאחר תחילתו של מבצע "עמוד ענן". כצמן, כותבת שורות אלה ושאר הישראלים שהיו נוכחים בתערוכת Mapic שמתקיימת מדי שנה בקאן שבצרפת, ובה גזית גלוב לוקחת חלק נצמדו במהלך אותו יום לסמארטפונים שהיו ברשותם בכדי לדלות כל פיסת מידע על המתרחש במדינה הקטנה ממנה המריאו ימים אחדים קודם לכן. רשתות הטלוויזיה הזרות, איך לא, התמקדו לא מעט בהתלקחות האש המחודשת במזרח התיכון, ושכחו לרגע את משבר החוב של אירופה ו/או הדשדוש בכלכלה האמריקנית.
שבוע עבר, ומבצע "עמוד ענן" כמעט הפך להיסטוריה. משבר החוב של אירופה, לעומת זאת, עדיין כאן, וכלכלת ארה"ב ממשיכה לדשדש ולהשפיע לא מעט על פעילותה של גזית גלוב, אותה מוביל כצמן כבר 17 שנה.
גזית גלוב, הנכללת במדד המעו"ף (25 המניות בעלות השווי הגבוה ביותר), היא כנראה אחת מחברות הנדל"ן הישראליות החזקות והיציבות ביותר שנולדו כאן. על רקע נפילתה של דלק נדל"ן של יצחק תשובה, וקריסה של לא מעט חברות נדל"ן קטנות עד בינוניות, עוצמתה וביצועיה של גזית גלוב - החברה והמניה יחדיו - בולטים לטובה. מניית החברה, שנסחרת לפי שווי של 7.5 מיליארד שקל, רשמה בעשור האחרון תשואה שנתית ממוצעת של 18%, ואילו מתחילת השנה עלתה המניה ב-29%, רק שלישית (מתוך מניות המעו"ף) למניית מלאנוקס שגמעה באותה תקופה 169%, ומניית איזיצ'יפ שהוסיפה לערכה 33%.
גזית גלוב, בין היתר דרך חברות הבת השונות, בונה ומנהלת מרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים (קניונים) בצפון אמריקה, אירופה, ישראל וברזיל. פעילותה הבינלאומית דחפה את החברה לשוק ההון האמריקני, ולפני כשנה השלימה החברה הנפקה ראשונית של מניותיה בבורסת ניו יורק (NYSE) במסגרתה גייסה 93.2 מיליון דולר. כצמן, לפיכך, מבין לא מעט בשוק הנדל"ן האמריקני, האירופי ואפילו הישראלי, ולא חושש להביע את דעתו על מצבו של כל אחד מהם.
- יש לא מעט סימנים שמאותתים על התאוששות של שוק הנדל"ן האמריקני. האם הוא אכן הגיע לרמות שפל?
כצמן: "קודם כל, חייבים להבין שארה"ב היא לא מקשה אחת. שנית, ממה שאני רואה, בחמש השנים האחרונות מתרחש בארה"ב תהליך של התנקזות של האוכלוסייה לשטחים עירוניים שהם מה שמכונה Gate Cities, ערי כניסה דוגמת ניו יורק, בוסטון, שיקגו, וושינגטון, לוס אנג'לס וסן פרנסיסקו. אלו ערים שבהן המיתון בשוק הנדל"ן, שהיה קצר יחסית, הסתיים כבר לפני כשנתיים. מחירי הדיור בניו יורק, לדוגמה, חזרו לרמות שלפני 2007-2008.
"לעומת זאת, בכל אמריקה השניונית, בערים כמו אורלנדו ופיטסבורג, המיתון עדיין לא הסתיים, ולמעשה לא מדובר במיתון אלא בשינוי בעל אופי של קבע".
- הסבר ופרש.
"בארה"ב מתרחש תהליך דמוגרפי של אורבניזציה. הערים הקטנות מתרוקנות מאוכלוסייה וזו עוברת למטרופולינים הגדולים. תהליך זה מעלה את מחירי הנדל"ן באותן ערים גדולות. יותר ויותר אנשים, למרות שהאינטרנט מאפשר להם להתגורר במקום הרחוק ממקום עבודתם, כן מעדיפים לגור במקום שיש בו תיאטרון, דוגמת ניו יורק. לכן, בתשובה לשאלתך, שוק הנדל"ן אכן הגיע לשפל באותן ערים גדולות דוגמת ניו יורק".
- למרות האופטימיות, משבר הסאב-פריים של 2008 יכול לחזור על עצמו?
"יש כלל שאומר שמי שישן על הרצפה לא יכול ליפול מהמיטה. באופן כללי, התשובה היא כן, זה תמיד יכול לקרות. אך כרגע, הסיכויים לכך הם די נמוכים, כי בניגוד ל-2007 רוב החברות עכשיו מאוד זהירות ואפילו שמרניות. כולם חמושים, זהירים ומאוזנים, וכשזה המצב - שום דבר רע לא קורה. אני לא צופה נפילה דרסטית נוספת של שוק הנדל"ן האמריקני".
"מחירי הנדל"ן מאוד יקרים"
קשה לראיין את כצמן מבלי לבקש את דעתו על שוק הנדל"ן הישראלי, כחלק מיוקר המחייה בארץ. בעבר, ביקר את רמות המחירים הגבוהות בשוק, וגם כעת דעתו לא השתנתה.
- יש בועה בשוק הנדל"ן הישראלי?
"אני לא אגיד בועה, אך כן - מחירי הנדל"ן בארץ יקרים. מאוד יקרים".
- זה הגיוני מבחינתך שזוג צעיר בישראל צריך לחסוך 127 משכורות חודשיות כדי לקנות דירה?
"לא, בכלל לא. הבעיה בישראל, אחת מני רבות, היא שהשכר נטו, דהיינו ההכנסה הפנויה, נמוך והסיבה העיקרית לכך, מלבד ההפרשות לחיסכון פנסיוני, היא המיסוי הישיר הגבוה. בישראל אין חלוקה נכונה של נטל המס. אין איזון נכון בין מס על ההון לבין מס על העבודה".
- תן לי דוגמה.
"מס רכוש. לפחות לפי מה שאני מכיר ויודע, ישראל זו המדינה היחידה בעולם שאין בה מס רכוש כמו מס על דירות יוקרה. לי יש אזרחות אמריקנית ויש לי דירה בניו יורק ודירה במיאמי. במיאמי, אני משלם מדי שנה 30 אלף דולר עבור החזקת הדירה, ואילו בניו יורק אני משלם מדי שנה 1%-2% משווי הדירה. בישראל, לעומת זאת, לא גובים ממני שקל על הדירה שיש לי בתל אביב.
"אני לא מבין את זה, ואני לא יודע להסביר למה זה ככה. מס רכוש יכול להכניס למדינה מדי שנה עשרות מיליארדי שקלים. זה נכון וזה הוגן".
- אז מה מכשיל את זה?
"את, כי את כאזרחית לא לוחצת מספיק".
- אני ואחרים לחצנו במסגרת המחאה החברתית האחרונה. זה לא ממש עזר.
"סליחה? דיברתם על מס רכוש? לא, סתם בלבלתם את השכל".
- מובילי המחאה הם אנשים צעירים שאין להם מספיק ידע וניסיון כלכלי כמוך.
"אז שהיו שואלים. היינו עונים להם".
- מבחינתך, המחאה נכשלה?
"לא בדיוק, כי אחרת לא הייתי יושב כאן אתך ומדבר על יוקר המחייה בארץ. לפעמים, מטרתה של מחאה היא להציף בעיות, וכאן נרשמה הצלחה גדולה. המחאה גרמה לאנשים לחשוב, וזה דבר עצום".
הממשלה אשמה
מס רכוש, לדעת כצמן, הוא רק דוגמה למס אחד שאפשר להטיל ובכך לסייע בחלוקת נטל המס. מס אחר הוא מס עיזבון. "למס עיזבון יש לא רק חשיבות כלכלית אלא גם חשיבות סוציולוגית. זה מס שמונע היווצרות של שושלות, משהו שמתחיל להיווצר בישראל. בנוסף, ברמה הפרקטית יותר, מס עיזבון מסייע ביצירת קרנות צדקה, תופעה מבורכת שצריכה להתפתח בארץ".
- זה די חריג שבעל הון כמוך מצדד במס עיזבון.
"כן, זורקים עליי אבנים וזה בסדר. אני לא חושב שהמצב של הבנות שלי (לכצמן 3 בנות, ט.צ.) יהיה רע אם הן תאלצנה לשלם 30% מס למדינה על הירושה שלהן".
כצמן מדגיש כי הצעותיו אלו נועדו להוריד את נטל המס על כתפי מעמד הביניים. "מס רכוש יבוא על חשבון הורדה בשיעור המע"מ, ולא כתוספת", הוא מבהיר.
- לפני מספר חודשים קראת לזוגות צעירים לחכות עם קניית דירה. אמרת "אסור לקנות דירה היום בישראל. זה טירוף". האם בכלל מחירי הדיור בארץ יכולים לרדת באופן משמעותי שיהפוך את ההמתנה, כדבריך, לכדאית?
"כן, זה אפשרי. אם ממשלת ישראל הייתה רוצה, מחירי הנדל"ן היו יכולים לרדת בעשרות אחוזים".
- בעוד 60 יום יתקיימו הבחירות. למי תצביע?
"לא יודע. בסיבוב הזה, אין למי. אני תומך מזה שנים במפלגת העבודה, אך עדיין לא החלטתי".
ואם כבר בענייני בחירות עסקינן, כצמן, בעל אזרחות אמריקנית, הצביע בבחירות האחרונות לנשיאות ארה"ב לרומני ולא לאובמה. "אובמה לא טוב לכלכלה האמריקנית, וכשמדובר על יחסי ישראל-ארה"ב, ההבדל בין השניים לא ממש משמעותי".
* הכותבת הייתה אורחת גזית גלוב בתערוכת הנדל"ן Mapic שהתקיימה בקאן, צרפת. הראיון המלא - במהדורה המודפסת של "גלובס"
