המגבלות האחרונות של בנק ישראל מתחילות לתת אותותיהן בשוק הנדל"ן: ל"גלובס" נודע כי חברת נצבא שבשליטת קובי מימון לא תאריך את הסכם האופציה שניתן בפברואר 2010 לקבוצת הרכישה "העיר החדשה" בבעלות דרור הלוי ורביב צולר, ושעומד לפוג בחודש הבא. זאת, לאחר שבשנה האחרונה נתגלעו קשיים באפשרות לצאת לשיווק הפרויקט.
בפברואר 2009 זכתה נצבא במכרז של מינהל מקרקעי ישראל ורכשה את הקרקע הממוקמת בצפון ראש העין סמוך לצומת קסם ולכבישים 5 ו-6 תמורת 330 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח. בתחילת פברואר, כאמור, התקשרה נצבא עם העיר החדשה בהסכם אופציה לרכישת הקרקע ושיווק הדירות במתחם.
בדצמבר 2011, בדיוק לפני שנה, ערכו נצבא והעיר החדשה אירוע חגיגי שבו חשפו לראשונה את פרטי הפרויקט, הכולל 19 בנייני מגורים ו-1,200 דירות, על שטח של 1,000 דונם הכולל גם שטחי תעסוקה ומסחר. השכונה, שתוכננה על ידי האדריכל משה צור ואמורה להיבנות על ידי חברת תדהר, צפויה לכלול כ-5,000 תושבים.
מנכ"ל חברת נצבא פרי אטיאס אישר את הפרטים ומסר כי בכוונת החברה לא לחדש את הסכם האופציה מול העיר החדשה שפג בסוף החודש, בין היתר גם בגלל ההכבדה על קבוצות הרכישה מצד בנק ישראל. "הבנו שבאפיק קבוצות הרכישה הפרויקט לא יתקדם, ולכן נצא לשיווק עצמאי בתחילת השנה", מסר אטיאס, "השקת הפרויקט לפני שנה הייתה בתכנון הנכון, אבל בנק ישראל טרף את הקלפים ושינה מצד אחד את היחסים שבהם ניתן לקבל משכנתא ומצד אחר את יחסי הלימות ההון בבנקים. היום רוכשים שנדרשים להביא מחצית מהסכום מהבית, בעיקר בקבוצות רכישה, לא מסוגלים לכך".
בעיר החדשה מסבירים כי תנאי השוק מאז 2010 השתנו, כאשר משרד השיכון החל בשיווק קרקעות לאלפי יחידות דיור בדרום מערב ראש העין,מה שהביא לשינוי בהיצע הדירות המתוכנן ובמחירי הקרקע בעיר. על כן דרשו בעיר החדשה מנצבא לשנות את תנאי ההסכם בין הצדדים. מאחר ובנצבא סירבו לשינוי התנאים הקיימים, הודיעה העיר החדשה בחודש נובמבר כי היא אינה מעוניינת בחידוש הסכם האופציה.
אטיאס הוסיף כי מאז זכיית החברה במכרז, היא פעלה גם לשינוי תוכנית בניין העיר שקבעה בהתחלה כי הפרויקט יכלול כ-1,000 יחידות דיור בשטח 140 מ"ר, אך המציאות שהשתנתה מאז חייבה את החברה לפעול לשינוי התוכנית, הקטנת שטח הדירות והגדלת מספרן ל-1,287 דירות. "שינינו את התמהיל בכך שיש יותר דירות 4 חדרים באיכות גבוהה שיוצעו למשפחות צעירות עם ילדים בסכום ממוצע של 1.25 מיליון שקל", הוסיף אטיאס. לדבריו, החברה בוחנת בימים אלה שיתוף פעולה עם אחד ממועדוני הצרכנות המוכרים לצורך שיווק הפרויקט במשותף.
"דנים בעסקה"
מ"העיר החדשה" נמסר כי "בשנה וחצי האחרונות הובילה הקבוצה בשיתוף נצבא מהלך מקיף ומוצלח של שינוי תב"ע. במסגרת זו נוספו 200 דירות חדשות, תמהיל הדירות שונה מדירות בשטח 140 מ"ר פלדלת לתמהיל נכון של דירות קטנות, שטחי מסחר קטנים שתוכננו מתחת לבניינים הוצאו מאזור המגורים ורוכזו במתחם נפרד, בניינים נמוכים וצפופים הומרו במגדלים ונפתח פארק גדול במרכז. הקבוצה הובילה את תהליך השינוי והמיתוג שהסתיים לאחרונה בהצלחה מרובה. לקראת שלב היציאה לשיווק הפרויקט העיר החדשה הציעה כי תנאי העסקה יותאמו לשינויים בשוק ובפרט בהתייחס לשיווקי קרקע מסיביים של משרד השיכון שבוצעו בראש העין בשנה האחרונה. הדיון על תנאי העסקה המעודכנים מתקיימים בימים אלו".
חזקיהו הגביל את הקבוצות / רקע - עירית אבישר
בחודש פברואר 2010 הטיל המפקח על הבנקים דאז, רוני חזקיהו, מגבלות על מתן אשראי לקבוצות רכישה, בעקבות הגידול החד שחל בפעילותן והחשש מהיווצרות בועה. חזקיהו הודיע לבנקים כי עליהם לסווג את האשראי הניתן לקבוצות רכישה כאשראי נדל"ן ולא כמשכנתאות, כפי שהיה נהוג עד אז.
משמעות ההחלטה הייתה שהבנק צריך להקצות הון בהיקף של קרוב לפי 3 לעומת ההון שהקצה כשההלוואה סווגה כמשכנתא. העובדה שהבנק נאלץ להקצות יותר הון אל מול ההלוואה, הפכה את מתן האשראי לקבוצות הרכישה לפחות כדאי לעומת מה שהיה בעבר.
במקביל הועלה יעד הלימות ההון של הבנקים (היחס בין ההון העצמי להיקף תיק האשראי), והבנקים צריכים להציג הלימות הון ליבה של 9% עד סוף שנת 2014. רוב הבנקים אינם עומדים עדיין ביעד, ולכן נאלצים לשפר את ההון, כך שמחיר ההון הפך יקר יותר עבורם. יחד עם זאת, נציין כי עד כה לא נרשמה ירידה בהיקף האשראי הניתן לקבוצות הרכישה. מדוחות הבנקים עולה, כי האשראי לקבוצות הרכישה עומד על כ-12 מיליארד שקל.