בשבוע שעבר הפתיע נגיד בנק ישראל סטנלי פישר את השוק כשהודיע על הפחתת הריבית במשק ב-0.25%, לרמה של 1.75% בלבד. זו הפחתת הריבית השנייה בשלושת החודשים האחרונים.
חיים פרייליכמן, מנכ"ל בנק אגוד, לא חושב שהפחתת הריבית תחמם את שוק המשכנתאות במידה ניכרת. "אנחנו לא מרגישים שהפחתות הריבית האחרונות היו גורם מניע או קטליזטור לעלייה במשכנתאות. יש תחושה כללית של האטה במשק, והיא משפיעה יותר על הקונה פוטנציאלי. אנשים לא נכנסים להוצאה גדולה אם חוששים", הוא אומר.
- על מי בכל זאת הורדת הריבית משפיעה?
"הורדת הריבית מסייעת למי שכבר יודע שהוא הולך לקנות דירה לקדם את התהליך, וכמובן למי שלקח בעבר משכנתא הצמודה לפריים, ונהנה מירידה בתשלומים החודשיים".
- ומה עם הקבלנים? האם יהיה להם קל יותר לממן את הבנייה בעקבות הירידה בריבית?
"אם הריבית יורדת זה מיטיב איתם מבחינת עלויות, ומשפר להם את התנאים. יחד עם זאת, לא ניתן לצפות שנראה עכשיו גידול משמעותי באשראי לקבלנים. הבנקים מתמודדים עם מגבלות רגולטוריות, וצריכים לשפר את יחס הלימות ההון (היחס בין ההון העצמי של הבנק להיקף האשראי - ע.א), כך שיש מגבלה במתן אשראי. קבלנים מקבלים אשראי, אבל הבנקים בוררים יותר, לא נותנים בכל מחיר ובכל מקום".
- בנק ישראל מוטרד ממצב שוק הנדל"ן, ולפני חודשיים פרסם מגבלות חדשות על היקף המימון. האם הורדת הריבית לא מקזזת את ההשפעה של המגבלות החדשות?
"מי שצריך לקנות דירה, יקנה דירה גם עם המגבלות החדשות, וגם אם הריבית תשתנה. נזכיר שלפי המגבלות החדשות, מי שרוכש דירה ראשונה יכולה לעשות זה במימון של עד 75% מערך הנכס, וזה ממילא השיעור הגבוה ביותר ברוב הגדול של ההלוואות.
"על רוכשי דירות להשקעה הוטלו מגבלות נוקשות יותר בהיקף המימון. אבל כשמשקיעים בוחנים את הכדאיות ברכישת דירה, הריבית היא רק פרמטר אחד שמביאים בחשבון, אבל בוחנים גם את מחירי הדירות. נכון להיום מחירי הדירות פחות אטרקטיביים לעומת לפני שנתיים ושלוש, ולכן משקיע יביא גם את זה בחשבון, ויחשוב מה צפוי לקרות למחירים בהמשך".
- ומה לדעתך צפוי לקרות למחירי הדירות?
"בעקבות ההיצע הנמוך, אני לא רואה כרגע את המחירים יורדים. אם הממשלה הבאה תטפל בנושא ההיצע, בהחלט ייתכן שנראה מגמה של ירידת מחירים".
פרייליכמן מאמין שהטיפול בנושא הנדל"ן לא יכול להיעשות רק בבנק ישראל וצריך להגיע גם מהממשלה. "אי אפשר לראות תמיד את הורדת הריבית בהקשר של הנדל"ן והמשכנתאות. בנק ישראל מסתכל על צרכי המשק, הצמיחה, וכמובן נתוני אבטלה. לריבית במצבים כאלה של האטה יש משמעות גדולה", הוא אומר.
- מה ניתן עוד לעשות בכדי לקרר את שוק הדיור?
"המדינה לא עשתה מספיק בשנים האחרונות מבחינת היצע הקרקעות. מבחינתי, התחלת בנייה זה כאשר מתחילים לבנות בשטח. אבל כתוצאה ממגבלות רגולטוריות של גורמים שלטוניים או בעיות תכנוניות, אין בפועל מספיק התחלות בנייה, ואז ההיצע לא מספק את הביקוש".