משפחת חבס היא אחד השמות הגדולים בענף הנדל"ן המקומי. בין נכסיה, מחזיקה המשפחה בכ-40% ממניות החברה הציבורית חבס השקעות, שאותה מוביל הרצל חבס ושהצליחה לשנות את קו הרקיע של ת"א, עם פרויקטים יוקרתיים ומוצלחים כמגדלי Yoo ורוטשילד 1.
מאז הושלמו המגה-פרויקטים הללו, עיקר החשיפה של החברה היא להחזקה של 21% בקרן הריט ההולנדית NSI, שמשקיעה בנדל"ן מניב. אשתקד הושלם מיזוג עם קרן ריט הולנדית אחרת בשם ואסטנד (VastNed), כך ש-NSI מחזיקה כיום ב-270 נכסים בשווי כולל של יותר מ-2 מיליארד אירו.
NSI פועלת במדינות סולידיות לכאורה, הולנד, בלגיה ושווייץ. אלא שהמשבר המתמשך באירופה משפיע לרעה על שווי הנדל"ן שלה, והערכות שווי מהשנים האחרונות סיפקו הפחתות שווי ענקיות בנכסי הקרן.
הפחיתה 300 מיליון שקל מאז ההשתלטות
מבדיקת "גלובס" עולה כי מאז השתלטה חבס על NSI בתחילת 2007, היא הפחיתה כ-300 מיליון שקל בגין הפסדי הקרן, כשבדרך מחלקת NSI דיבידנדים גבוהים. ההפסדים נבעו בעיקר ממחיקות שווי חשבונאיות. יתרה מכך, אם חבס הייתה מבצעת התאמה של שווי ההשקעה למחיר מניית NSI, שנסחרת בבורסת יורונקסט בהולנד, היא הייתה נדרשת למחיקת ענק של כ-400 מיליון שקל, שהייתה מעבירה אותה להון שלילי. נכון לסוף הרבעון השלישי של 2012, רשומה יתרת ההשקעה של חבס ב-NSI בשווי של 166 מיליון אירו, בעוד ששווי השוק של המניות הוא כ-88 מיליון אירו בלבד. ובמקביל השווי הנכסי של חלקה של חבס ב- NSI היה כ-161 מיליון אירו.
בשיחה עם "גלובס" הבהיר הרצל חבס שמדובר בעניין חשבונאי, ולא בבעיה תזרימית. "NSI נמצאת במצב מצוין", אמר, "בשנת 2012 היא השלימה מימון מחדש של יותר מ-500 מיליון אירו, והכינה תשתית לרווחים גבוהים שיחולקו כדיבידנד בשנים הקרובות. ברור ששווי השוק של NSI מושפע ממסחר דליל בבורסת היורונקסט, ואינו משקף את ערכה האמיתי".
מאז 2007 ירדה מניית NSI ב-72%, וזו של חבס ב-82%. לצד חבס, מחזיקה קבוצת יבוא הרכב מאיר, של יעקב שחר וישראל קז, ב-7% ממניות הקרן.
חבס סיימה את החודשים ינואר-ספטמבר בהפסד של 104 מיליון שקל, שיוחס בעיקר להוצאה של 74 מיליון שקל בגין "חלקה בהפסדי חברות מוחזקות". בתוך שנה נשחק ההון העצמי של החברה ב-32%, ל-158 מיליון שקל - כפול מהשווי שבו נסחרת כיום החברה.
אך לא רק בעלי המניות מקרב הציבור מופסדים על מניית חבס. אודי אנג'ל ועידן עופר, שנכנסו להשקעה בחברה לפני חמש שנים, מחזיקים כיום ב-23% ממניות החברה, שעליהן הם מופסדים "על הנייר" כ-100 מיליון שקל.
עופר ואנג'ל רכשו בדצמבר 2007 כ-15% ממניות חבס בהשקעה של כ-84 מיליון שקל (רוב המניות נרכשו מאייזיק דבח). באפריל 2008 רכשו השניים כ-6% נוספים בהשקעה של 25 מיליון שקל. בנוסף, רכשה משפחת עופר מניות של חבס בסך 120 מיליון שקל, שכיום שוות כ-20 מיליון שקל בלבד. עידן עופר רכש את דירת הענק הענקית והמפוארת בפרויקט רוטשילד 1 ב-70 מיליון שקל.
בעלי המניות דווקא מאמינים ב-NSI
על פי כללי החשבונאות, חבס נפגעת מהפסדים או הפחתות שווי שרושמת NSI, אך לא מהירידה במחיר מניית הקרן בבורסה. הסיבה לכך היא שבמקרה של החזקה הנמוכה מ-50% ניתן לבחור באחת מתוך שתי שיטות דיווח - התייחסות למחיר המניה או שווי מאזני. חבס בחרה בשיטה השנייה, תחת ההנחה שיש לה "השפעה מהותית" על התנהלות NSI (הכוונה בין השאר היא לכך שהרצל חבס מכהן גם בתפקיד יו"ר הקרן ההולנדית, וחבס היא בעלת המניות הגדולה בה).
NSI פועלת ברמת מינוף נמוכה יחסית. היא סיימה את החודשים ינואר-ספטמבר עם הכנסות של 120 מיליון אירו משכר דירה אך בשורה התחתונה רשמה הפסד של 76 מיליון אירו בעקבות הפחתות שווי גדולות של נכסי החברה. ההון העצמי שלה נותר גבוה - 702 מיליון אירו. מהדוחות עולה כי התפוסה בנכסי NSI היא 70% בבנייני משרדים, ו-95% בשטחי מסחר.NSI עדכנה בדוחותיה האחרונים כי שיעור התפוסה בנכסי החברה צפוי להתחיל לעלות ברבעון הקרוב וימשיך במגמה זו בשנת 2013, ומכאן ניתן להעריך כי שווי נכסי החברה יעלה לאחר מכן.
כקרן ריט, מחלקת NSI את מלוא רווחיה השוטפים כדיבידנד ונהנית מפטור ממס על הכנסותיה. בעלי המניות זכאים לקבל את הדיבידנד במזומן או במניות, ובשנה האחרונה מחציתם בחרו לקבל במניות. דבר זה מעיד על הערכתם לפוטנציאל המניה. מאז שחבס נכנסה להשקעה בחברה, חילקה NSI למעלה מ-300 מיליון אירו דיבידנד.
