לאחר המתנה ממושכת לתוצאות המכרז הראשון בישראל להשכרה ארוכת טווח, שהיה תשובת הממשלה למחאת האוהלים שהספקנו לשכוח, הכריז בשבוע שעבר מינהל מקרקעי ישראל על חברת א.א. רובינשטיין כזוכה במכרז. 238 דירות שיוקמו ברעננה יעמדו כולן להשכרה, רבע מהן במחיר מפוקח לזכאים. זו הסנונית הראשונה שאמורה לבשר על פתיחת שוק חדש בישראל ולהוות אלטרנטיבה לאלה שאינם מסוגלים לרכוש דירה ואינם מעוניינים לשעבד חייהם לעול המשכנתא.
הצעת רובינשטיין הייתה הגבוהה ביותר ועמדה על 21.15 מיליון שקל. יחד עם דמי הפיתוח מדובר על כ-25 מיליון שקל, מעט פחות מ-105 אלף שקל עבור קרקע לדירה באחת הערים המבוקשות בישראל. סכום שכל יזם היה מוכן לחתום עליו בעיניים עצומות. הסיבה למחיר הנמוך היא כמובן הסבסוד הגדול שהעניקה המדינה לקרקע כדי לקדם את המכרז להשכרה, לצד הטבות מס. על פניו, נראה שסבסוד שכזה, שמוביל לערכי קרקע דמיוניים בעיר כמו רעננה, הוא מציאה של ממש.
ובכל זאת, הזוכה לא ממהר לחגוג. "המכרז הוא לא בוננזה כמו שזה נראה. התשואות נמוכות ואין הבטחה בנוגע לתפוסה", מדגיש גיל רובינשטיין, מנכ"ל ובעלי החברה, בראיון בלעדי ל"גלובס".
"אני לא בטוח שתהיה הסתערות על הדירות", הוא מדגיש, "צריך לזכור שרק ברעננה יש היום כ-5,000 דירות להשכרה והמחירים יהיו כמו בשוק. נוסף על כך, גם הדירות המפוקחות - 60 דירות, 25% מהפרויקט - הן לא דירות זולות. אנחנו מדברים על מחירים שבין 4,000 שקל לחודש ל-4,300 שקל לחודש. זו לא אוכלוסייה חלשה".
אבל הפרסומים של משרד השיכון מדברים על מחיר דירה ממוצעת בפרויקט, בשטח 84 מ"ר, שיעמוד על 3,528 שקל לחודש, כולל מע"מ.
"כן, אבל הם שוכחים ש-84 מ"ר זה שטח ממוצע לדירה. השטח הקטן ביותר שמותר לבנות הוא 80 מ"ר, נוסיף לזה ממ"ד של 13 מ"ר ונקבל דירה של 93 מ"ר. על פי מפתח של 42.5 שקל למ"ר זה יוצא קרוב ל-4,000 שקל לדירה הקטנה ביותר. מי שיקבע איפה יהיו הדירות לזכאים ומה יהיה גודלן זה אנחנו. אם נבחר דירות גדולות יותר מהמינימום, של 100 מ"ר, המחיר יגיע ל-4,300 שקל לחודש. הדירות המפוקחות, אגב, שיושכרו לפי הגרלה לזכאים, יהיו מפוזרות בין הבניינים עם דירות רגילות ולא ירוכזו בבניין אחד".
- ומה יהיה מחיר השכירות בשאר הדירות?
"המחיר של הדירות הלא מפוקחות יעמוד על כ-55 שקל למ"ר. דירת 4 חדרים תושכר סביב 5,500 שקל לחודש ולמעלה מזה. זה פחות או יותר מחירי השוק. זה לא יהיה פרויקט לנזקקים, זה פרויקט ברעננה. רוב הדירות בפרויקט יהיו בנות 4 חדרים. יהיו דירות גן, דירות רגילות ודירות בנות 5 חדרים עם חדר על הגג. בנוסף לדמי השכירות יהיו גם דמי אחזקה, כנראה בגובה של כ-300 שקל לחודש".
"יודעים להשכיר"
חברת רובינשטיין, המחזיקה היום בדיור מוגן (כ-1,300 יח"ד באחוזות רובינשטיין) ובמגדלי משרדים בלב תל אביב (מגדל רובינשטיין, מגדל סונול ועוד), החלה את דרכה לפני יותר מ-80 שנה בשוק המגורים, כשבנתה אלפי דירות בירושלים, ברמת אביב וברעננה. לימים החליטה כאסטרטגיה לנטוש את שוק המגורים, לטובת נדל"ן מניב.
את המכרז להשכרה רואה רובינשטיין כנדל"ן מניב לכל דבר. את העובדה שבניגוד למתמודדים האחרים במכרז הייתה לו התמחות רבת שנים בתחום הדיור מוגן, הוא רואה כיתרון יחסי מובהק. "ב-16 השנים האחרונות אנחנו מדורגים אחת משלוש הרשתות המובילות בדיור מוגן. אנחנו יודעים להשכיר לאלפי אנשים מבוגרים דירות בפרויקטים גדולים, עם כל השירותים הנלווים. לכן, כל התחום החדש כביכול של דיור להשכרה קטן עלינו", מסביר רובינשטיין. "יש לנו ידע בהקמה של פרויקטים למגורים, יש לנו היכולת להקים אותם ללא צורך במכירת דירות, ויש לנו ניסיון לתת שירותים לדיירים לאורך זמן. לכן לא נזקקתי לשום גוף מלווה, לא מוסדיים ולא בנקים".
- הייתה הרבה ביקורת על המכרז, שהוא היה קשה להבנה.
"המכרז לא היה מאוד מסובך. אבל הוא כולל תחשיב שצריך לעשות ששונה מפרויקט רגיל, בלי ודאות גבוהה ובלי הבטחה לתפוסה. אנחנו מכירים את זה מהשוק של הדיור המוגן אז היה לנו יותר קל להסתכל על זה כנכס מניב. גם חישוב האחזקה הוא משמעותי מאוד. בחישוב שלנו הבאנו בחשבון שגם לאחר שנגבה כ-300 שקל לחודש דמי אחזקה, עדיין נצטרך לסבסד את עלות האחזקה בכ-600 אלף שקל לשנה. זה דבר שלמדנו מעלויות דומות בדיור המוגן וזה דבר מסובך למי שלא מכיר את זה".
- המכרז יועד במוצהר לגופים מוסדיים. משרד האוצר חיזר אחריהם והציע להם הטבות מס ייחודיות. למה הם לא באו?
"המכרז אכן מתאים יותר למוסדיים, מהסיבה הפשוטה שזה לא פרויקט שמוכרים בו דירות. זה לא מתאים לחברת נדל"ן עם הון קטן שמחפשת להכפיל כסף תוך שנתיים, למכור דירות ולהסתלק. פה המכפלות איטיות יותר, לאורך זמן, וזה מתאים למי שיש לו כסף נזיל כמו מוסדיים, לא לחברות ממונפות. הייתי בטוח שיגשו הרבה יותר מוסדיים, הבעיה היא שלמוסדיים, שיש להם אלטרנטיבות בחו"ל ובפרויקטים מניבים קיימים, מכרז כזה אינו פשוט. הם צריכים להתמודד עם נושא ההקמה שזר להם, להתעסק עם קבלני ביצוע, לברר את עניין התפוסה ולהבין שמדובר בתשואה נמוכה, אבל סולידית.
"מאז שזכינו אני מקבל הרבה טלפונים מגופים מוסדיים, אבל אין לי כוונה להכניס אותם. אנחנו בעצמנו 'חצי מוסדיים', עובדים לטווח ארוך עם הון עצמי גדול. באופי שלנו אנחנו עובדים ללא שותפים וגם את הפרויקט הזה נעשה לבד. אנחנו מחפשים עסקאות לטווח ארוך ולא באנו למכרז הזה כדי לעשות אקזיט".
- הטענה העיקרית נגד פרויקט להשכרה היא התשואה הנמוכה, גם לאחר סבסוד הקרקע.
"החישוב שלנו מראה תשואה של 7%-7.5%. זה הכול תלוי בהנחות המוצא שלנו ואני מקווה שלא נתבדה. צריך להבין שכל התחשיבים למיניהם שנעשו, הם לא באמת רציניים. יש הרבה שאלות בסיסיות שלא ניתן להשיב עליהן בגלל שזה פרויקט שעוד לא קם, כמו למשל שאלת התפוסה. אף אחד לא יודע באמת אם תהיה תפוסה מלאה בפרויקט כזה. לפחות הניסיון שלנו נותן לנו כאן יתרון. ימים יגידו אם הייתי חכם או הטיפש התורן".
- אתה חושש מדירות ריקות?
"אני לא חושש. מקסימום נראה שטעינו בהנחות המוצא שלנו ואז התשואה תהיה מעט נמוכה יותר. אם חברה ממונפת, חישבה שיהיה לה 95% תפוסה ובסוף יש לה 85%, התשואה יורדת וזה יכול להרוג אותה. אותנו לא".
- אולי המכרז היה צריך לכלול הבטחה של המדינה לאכלוס מלא של הפרויקט?
"אני לא חושב שזה נכון. כי אז המדינה היתה צריכה להיות מעורבת בפרויקט ואני לא רוצה את זה. עדיף שלא יפריעו לי".
- מתי ייכנסו שוכרים לדירות?
"ההערכה שלי שנתחיל בביצוע כבר ב-2013. נפתח את הפרויקט כבר ב-2014".
"שר השיכון לא התקשר"
משרדי האוצר והשיכון יצרו ציפיות רבות לפיתוח ענף בנייה להשכרה ארוכת טווח בישראל, כפתרון מרכזי למצוקת הדיור. בהמלצות ועדת טרכטנברג, שאושרו בממשלה, נכתב כי "התפתחות שוק שכירות לטווח ארוך הינו נדבך חיוני לשוק נדל"ן מגוון ומתפקד".
לפני כמה חודשים, במסגרת כנס משותף שהצליח להציג הרמוניה מופלאה (וחריגה) בין שר האוצר ושר השיכון, אמר שר האוצר יובל שטייניץ כי "אנחנו מבקשים לפתור את האנומליה הזו, שבישראל - בניגוד למדינות אחרות - אין פרויקטים להשכרת דירות. מטרתנו להגיע לבנייה מסיבית של אלפי דירות להשכרה כל שנה". שר השיכון, אריאל אטיאס, הסביר שזוגות רבים מעדיפים כיום לרכוש דירה ולא לשכור, משום ש"בעל הבית יכול להעלות את שכר הדירה מתי שמתחשק לו ולפנות אותך כשבא לו. עכשיו יוכלו זוגות צעירים לגור בשכירות בטוחה ומפוקחת ויתכננו בזמן הזה את עתידם הכלכלי".
על פי המודל שנוסה ברעננה, השכירות היא לתקופה של 10 שנים לפחות, והיזם יוכל למכור את הדירות רק כעבור 20 שנה.
- הבנייה להשכרה יכולה באמת לפתור את מצוקת הדיור?
רובינשטיין: "אני לא יודע. בסך הכל זה לא פרויקט במחיר מוזל, כי 75% ממנו יושכר במחירי שוק. רק רבע במחיר מפוקח, ובהנחה של 20%. מה שזה כן עושה, זה פותח שוק חדש לטווח הארוך, לאנשים שאין להם הון עצמי ולא רוצים להשתעבד ולקנות דירה. לאנשים כאלה תהיה אלטרנטיבה שאין להם היום בשוק השכירות, שבו הם נאלצים לעבור דירה כל שנה, להעביר את הילדים למוסדות חינוך אחרים, מתקמצנים על ריהוט ונתקלים בבעל בית עם גחמות, שלפעמים מתקן את הדוד ולפעמים לא. לראשונה, ברעננה, הם ידעו שיש להם דירה להשכרה לכל אורך 12 שנות לימוד של הילדים, המחיר יהיה ודאי לכל התקופה, עם עלייה של 1% בלבד בכל שנה. אף אחד לא יפנה אותם ולכל תיקון תהיה להם כתובת מיידית".
- יש בצנרת מכרזים נוספים להשכרה בערים נוספות, כמו מודיעין. אתה שוקל לגשת אליהם?
"פרויקט כזה יכול להיות כלכלי רק בשני מקרים, כשערך הקרקע גבוה מאוד וגם שהשכירות יקרה וכך מובטחת תשואה משתלמת. שני הדברים האלו מתקיימים ברעננה, והם יתקיימו רק בערים מסוימות באזורי הביקוש, במקומות אחרים זה לא יעבוד. במודיעין למשל, המכרז מציע שחלק מהדירות יעמדו למכירה, כי מחירי השכירות לא גבוהים מספיק בשביל להבטיח תשואה משתלמת. מאחר שאותנו מעניין רק פרויקט שכולו 100% השכרה, מודיעין לא רלוונטית עבורנו. פרויקט שחלקו למכירה וחלקו להשכרה בעייתי יותר מבחינתנו".
- בכל זאת, נתוני המשכנתאות שוברים פעם אחר פעם שיאים ומוכיחים שהציבור בישראל מעדיף לקנות דירה. זה לא מפחיד אותך?
"ממש לא. 25% מהדירות בישראל הן דירות להשכרה. זה הרבה מאוד ואני בסך הכול מציע חלק קטן ממנו".
- בעבר הצהיר שר השיכון שקידם רבות את המכרזים להשכרה, כי יהיה הראשון להתקשר ליזם שיזכה במכרז הראשון לדיור להשכרה. הוא התקשר?
"לא, הוא לא התקשר. אבל זה באמת לא משנה לי".
