צביה אפרתי (64), מנהלת אגף בכיר פרוגרמות במשרד השיכון מאז 1994, פורשת בימים אלה מתפקידה לאחר שכיהנה 44 שנים אחרונות בתפקידים שונים במגזר הציבורי, בין היתר בעיריית ירושלים ובמחוז ירושלים של מינהל מקרקעי ישראל. מאז נכנסה לתפקידה התחלפו לנגד עיניה של אפרתי לא פחות מ-11 שרי שיכון, מבנימין בן אליעזר בשנת 1994, ועד לאריאל אטיאס, עדיין שר השיכון. בתווך היא עבדה עם מאיר פרוש, יצחק לוי, נתן שרנסקי, אפי איתם, ציפי לבני, יצחק (בוז'י) הרצוג, מאיר שטרית וזאב בוים ז"ל.
"צחקנו במשרד שיש לנו מצגת שנקראת 'מי אנחנו'. בכל פעם שמתחלף שר, אנחנו פותחים אותה כדי להסביר מחדש מי אנחנו", מספרת אפרתי. "התקופה של דוד לוי, שכיהן 11 שנה כשר שיכון, הייתה נדירה מבחינת היציבות. מאז התחלפו השרים כל הזמן, אפילו אריאל אטיאס מכהן יחסית הרבה זמן - ארבע שנים ברציפות".
"היו שרים שכמעט לא ראינו", מספרת אפרתי. "הם פשוט היו פחות מעורבים. בשנתיים הסוערות של גל העלייה מברית המועצות כיהן אריאל שרון כשר השיכון. שרון היה בולדוזר שהשתמש בכל הכלים שהיו למשרד, עיגל פינות והגיע להישגים בדרכים שהיום בטוח לא היו עוברות. הוא טס במסוק מעל קרקעות מדינה ושאל למה לא התחילו לבנות. היו עונים לו שעוד אין היתרים, והוא היה עונה שזה לא מה שהוא שאל, ומתקשר לקבלן ומודיע לו שיש לו 1,000 יחידות דיור.
"לאחר שהתחלפה הממשלה ב-1992, משרד האוצר חסם את משרד השיכון, ופשוט שבר את הכלים. כתוצאה מכך שנת 1993 פשוט הלכה לאיבוד. לא עשו דבר ורק החליטו מה לא לעשות. זו השנה שאחריה הייתה עלייה במחירי הדירות".
בשנת 1994, מספרת אפרתי, נוצרו כלים חדשים כמו מחיר למשתכן, בנה ביתך, פיתוח במתכונת של משק סגור (שבו כספי הפיתוח מיועדים לפרויקט מסוים), תקן מוסדות ציבור (דו"ח ברודט), ש"נולדו" כולם באותה שנה, והחלה הקמת העיר מודיעין. ועדת החסמים שבראשה עמד ראש הממשלה יצחק רבין בכבודו ובעצמו פעלה בנחישות להסיר חסמים, דבר שאינו קורה היום.
"מרכיב הדיור במדד המחירים לצרכן, שהיום נקבע לפי מחירי השכירות, נקבע אז על פי מחירי הדירות. לכן, אין היום קשר ישיר בין מדד המחירים לצרכן לבין מחירי הדיור. הממשלה נרתמה אז לטפל בבעיה וזה בא לידי ביטוי בסמכויות שניתנו לשר השיכון.
"היום תהליכים לוקחים שנים"
"כשנכנסתי לתפקיד ב-1994, פואד היה שר השיכון, והיה גם אחראי על מינהל מקרקעי ישראל וגם על מע"צ. הדבר הזה קיצר תהליכים שהיום לוקחים שנים בגלל צורך בתיאום בין המשרדים", אומרת אפרתי. "בשנים 1994-2000, הפעילות הממשלתית בתחום הדיור הייתה פורה, אך לאחר מכן תקציב משרד השיכון כה הידלדל שהפעילות נפגעה. כשאין תקציב למשרד השיכון, לראשי הערים אין מוטיבציה לשתף פעולה עם המשרד. בראש העין למשל, התעכב תכנון הקרקעות במשך עשר שנים. רק כשמשרד השיכון חתם על הסכם 'ישן מול חדש' ייחודי להשקעה לתשתיות ומוסדות בחלקים הישנים של העיר הושגה הסכמה".
"בשנות העלייה הגדולה מברית המועצות, 1990-1991, לא הייתה קורלציה בין עלויות הפיתוח האמיתיות באתרי הבנייה לבין הסכומים שנגבו מהקבלנים ותוקצבו לאותה מטרה", מספרת אפרתי, וניתנו תמריצים לקיצור משך הבנייה. "התוצאה הייתה שבניינים שלמים עמדו לא מאוכלסים באתרי בנייה ללא שום עבודות פיתוח. החלטת 'המשק הסגור' קובעת בעצם שבכל אתר יהיה אומדן עלויות פיתוח שיהיה מיועד אך ורק לאותו אתר ולא 'יברח' למימון מטרות אחרות. זה היה כרוך ממש בשינוי הדיסקט של עובדי משרד השיכון, זה לא היה פשוט".
- ועדיין קבלנים רבים מתלוננים על עיכובים בעבודות הפיתוח שמשרד השיכון אחראי עליהן. מדוע?
"הסיבות לעיכובים מורכבות, ויש דברים שאין שליטה עליהם. למשל, כשמתחילים בעבודות ומגלים מתחת לאדמה מערה, לתמונה נכנסים עוד גורמים כמו רשות עתיקות ואתרא קדישא, והעבודות מתעכבות. אמנם תפקידה של המדינה הוא להשלים את פער המימון שנוצר, אבל על לוחות הזמנים אין שליטה ומסירת המגרשים מתעכבת".
- לאטיאס היו טענות רבות כלפי ראשי ערים שתוקעים מקלות בגלגלי משרד השיכון ומונעים שיווקי קרקע.
"מתסכל מאוד שיש תוכנית בניין עיר מאושרת ואז בא ראש עיר עם 'רשימת מכולת' של דרישות. אבל הממשלה תפקידה לעזור לשלטון המקומי שרגליו גם כך דקיקות, לא להישבר. איזו עירייה יכולה להביא קדם מימון לחיבור כביש עירוני לכביש רוחב 431? או 400 מיליון שקל להקמת כביש ראשי ומחלף בראש העין? יש פער גדול בין היטלי הפיתוח של הרשויות המקומיות לעלויות בפועל".
"לזרז היתרים"
- עם כל השיווקים, במבחן התוצאה מחירי הדירות לא ירדו.
"המחירים לא ירדו כי שיווק קרקעות זה תנאי הכרחי אבל לא מספיק. יש צרכים שנקבעים לפי כמה זוגות מתחתנים וכמה מתגרשים, ויש ביקוש שנקבע על פי רמת שכר, רמת ריבית ואלטרנטיבות להשקעה. החוכמה היא לעשות חיבור בין הצרכים לביקוש. אי אפשר להתמודד עם אירוע של אפס ריבית, בורסה נופלת וציבור שרוצה להבטיח את כספו ומוצא את הפתרון בנדל"ן ואי אפשר גם למנוע את זה בהחמרות כאלו ואחרות. אני הבעתי דעתי במשרד, ולצערי הייתי בעמדת מיעוט, שצריך להפסיק עם הגזירות כנגד המשקיעים כי כשפוגעים במשקיעים פוגעים בשוכרי הדירות".
- איפה לדעתך נמצא הפתרון למצוקת הדיור?
"הממשלה גם צריכה לטפל בנושא הזמן שלוקח להנפיק היתרי בנייה. זה ששיווקנו קרקע ל-3,500 יחידות דיור בראש העין, זה עדיין לא משפיע על שוק הנדל"ן כי עוד לא התחילו שם בבנייה.
"הבעיה מתחילה ונגמרת בתקציב שהידלדל. הממשלה חייבת לתקצב קדמי-מימון שיאפשרו פריצת כבישים עוד לפני שיווקי הקרקע". בסוף 2012, אגב, אושר קדם-מימון בתיאום בין שר השיכון למשרד האוצר בהיקף של חצי מיליארד שקל לפריצת כבישים באתרים נבחרים, כדי לזרז את לוחות הזמנים.
גם לירידה בהתחלות הבנייה, טוענת אפרתי, הממשלה צריכה ויכולה לתת פתרונות. "היום יש רק פטישים ומקלות בתרמיל. פעם היה מימון חלקי לקבלן, שיתחיל לבנות בתאריך מסוים ויקבל הלוואה מסובסדת. הוא ידע שאם הוא לא יתחיל בבניית היסודות, לא יקבל. הדבר הזה בוטל, וחבל. כשהיה שפל בשוק הנדל"ן בשנת 2004 דיברו על יצירת מנגנון של מתן ערבויות, הדיונים נמשכו עד 2007 ועד שיצרו את הכלי, כבר הייתה התאוששות בשוק. היום שוב אנחנו במצב דומה עם מצוקת האשראי ועד שהממשלה תואיל למצוא פתרון, הבעיה כבר תיפתר".
"ממלא אותי שמחה שכולם רוצים את תיק השיכון"
תיק השיכון כיכב בקמפיין של ראש הממשלה, בנימין נתניהו. בהתחלה כשהודיע כי בכוונתו לקחת את תיק השיכון מידי ש"ס לידיה של מפלגת השלטון-הליכוד ביתנו, ומאוחר יותר כשהודיע על כוונתו למנות את משה כחלון, השר שחולל את הרפורמה בשוק הסלולר, להיות יו"ר מועצת מקרקעי ישראל המפקחת על המינהל. כך או כך, לאחר שכל הקלפים נטרפו בבחירות, הכי כרגע לגמרי פתוח.
"זה ממלא אותי שמחה שכולם רוצים היום את תיק השיכון", אומרת אפרתי. "בעבר היו מי שהשתעשעו ברעיון שאפשר לסגור את משרד השיכון. הוא נחשב למשרד זניח, שכל שר שקיבל אותו לידיו נכנס למשרד כאילו קיבל את השארית האחרונה, זאת שאף אחד לא רצה".
יום לפני הבחירות מינה ראש הממשלה נתניהו את שר התקשורת הפורש, משה כחלון, ליו"ר מועצת מקרקעי ישראל, במקומו של אטיאס, "במטרה להוריד את מחירי הדירות".
אפרתי: "המינוי נראה לי גימיק בחירות, אבל אני סומכת על כחלון שלא יסכים להיות נמר של נייר. כדי להצליח במשימה של הורדת מחירי הדיור, צריך שר שיכון חזק שאחראי על מינהל מקרקעי ישראל ועומד בראש מועצת מקרקעי ישראל ומאחוריו ראש ממשלה נחוש ותומך".
- את מסכימה עם הביקורת על אטיאס?
"אין לי מילים רעות על אטיאס. הוא עשה עבודה טובה כשר שיכון. נכון שהוא דאג גם לסקטור שלו, אבל גם שרים אחרים דאגו לסקטור שלהם. רוחם של שרים אחרים בזמנם הורגשה היטב במשרד. כשאטיאס הבין שצריך לשווק מסה של קרקעות, הוא הפך לחייל של המטרה. הוא ממש רדה בנו ובעובדי המינהל ודרש מאיתנו לעבוד בכל הכוח להביא לבשלות תכנונית של הקרקעות לטובת שיווק.
נעשה לו עוול בפרשת הקריטריונים למחיר למשתכן, כי הקריטריונים לטובת משפחות מרובות ילדים נולדו בכלל בממשלת רבין, כשאטיאס היה אולי תלמיד תיכון. מאיר פרוש אמר בגלוי בשנים 1996-1999 שהוא שליח של הסקטור שלו, והערכתי אותו שהיה כן ובאותה נשימה אפשר עבודה מקצועית יצרנית. זאת, בניגוד לאחרים שהסתתרו, הרימו דגל ישראל והתכוונו אחרת".