שנת 2012 הייתה שנה עמוסה וטובה לפעילות ההשקעה בנדל"ן בקבוצת כלל ביטוח. תחום הנדל"ן בכנף - זרוע ניהול ההשקעות של קבוצת כלל ביטוח, בניהול אמיר שוסטק - השלים אשתקד שבע עסקאות לרכישת נדל"ן מניב, בהיקף כספי של כ-1.4 מיליארד שקל.
בעקבות הרכישות הללו כבר מסתכם תיק הנדל"ן של כלל ביטוח בכ-4.2 מיליארד שקל. התיק מורכב ברובו מבעלות ישירה על פרויקטים מניבים בישראל ובאנגליה, והחל מ-2012 גם בשיקגו, ארה"ב, וכן מהשקעה בקרנות גלובליות והלוואות מזאנין.
היקף תיק זה - שרובו מיוחס לתיקי העמיתים והמבוטחים של הקבוצה, וחלקו לכספי הנוסטרו של החברה - מלמד שאם היה מדובר בחברת נדל"ן עצמאית, היה מדובר בחברה בסדר גודל של גב ים וביג, ובסדר גודל גדול יותר מחברות נדל"ן מוכרות אחרות, כגון רבוע כחול נדל"ן ואדגר השקעות.
הנדל"ן המניב הפך בשנים האחרונות לאפיק השקעה מרכזי עבור הגופים המוסדיים הגדולים ביותר, ובראשם מגדל, הראל וכמובן כלל ביטוח - כחלק מגיוון תיק ההשקעות המוסדי להשקעות לטווח ארוך ותזרימיות, שמהוות מעין עוגן לתשואה, ללא קשר ישיר ומיידי למצב שוקי ההון. נוסף על תיק הנדל"ן להשקעה האמור של כלל ביטוח, למגדל יש תיק של יותר מ-5 מיליארד שקל ובהראל יש תיק דומה לזה של כלל ביטוח, בהיקף של כ-4 מיליארד שקל.
כעת מספק "גלובס" הצצה לקרביים של אחד מתיקי הנדל"ן הטובים והגדולים ביותר בשוק המוסדי, וחושף את המספרים העדכניים של מחלקת הנדל"ן של כלל ביטוח, המנוהלת על-ידי שישה אנשים מתחת לשוסטק, שעושים כמעט הכול בתוך הבית.
"2012 הייתה שנת מהפך בכלל ביטוח בנדל"ן", מסביר שוסטק, ומוסיף: "אנו מסתכלים על התיק שלנו כחברת נדל"ן ולא רק כמשקיע פיננסי. מכאן שמעבר לנושא התשואה על ההשקעה, שכמובן חשוב, אנו מסתכלים גם על התשואה למ"ר, סינרגיה עם התיק הקיים, אפשרות להשביח את העסק, הקשר מול השוכרים והגבייה (יש לנו 100% גבייה) ועוד. אנחנו לא פראיירים, ובוחנים עסקאות לעומק".
היעד של כלל ביטוח לעסקאות השקעה בנדל"ן הוא עסקאות של כמיליארד שקל בכל שנה, ללא מינוף. "כיום אנו מהווים כ-3.5% מסך הנכסים המנוהלים של כלל, ואנו רוצים להגיע לרף של 5%-7%", הוא מציין.
ה-NOI ה"אמיתי" של תיק הנדל"ן להשקעה של כלל ביטוח עומד על כ-266 מיליון שקל לשנה, ללא עסקאות בצנרת, כגון "מגדל השחר". שיעור התשואה השנתי נטו של התיק עמד ב-2012 על כ-8.1% (לאורך השנים מדובר על ממוצע משמעותי גבוה מ-7% וקרוב ל-8% - גם בשנים שבהן הבורסה צונחת ורושמת תשואות שליליות).
התוצאות הטובות של תיק הנדל"ן להשקעה של כלל ביטוח ניבטות גם מכך שבשנים 2005-2012 הוא נהנה משערוכים מעלה בהיקף של כ-460 מיליון שקל - שהם השבחה של התיק.
"העובדה שאנו בקרוב לחצי מיליארד שקל בשערוכים חיוביים נטו מאז 2005 מלמדת שרכשנו נכסים טובים, שחלקם כבר נמכרו ומומשו ברווחים גדולים", אומר שוסטק. עוד נציין כי על פי הנתונים טיפלה כלל ביטוח בשנה האחרונה בהשכרה ובהארכת שכירויות בכ-61 אלף מ"ר להשכרה, ושיעור התפוסה בתיק עומד על קרוב ל-100%.
אמיר שוסטק, עיקר הנכסים שלכם הם בנדל"ן מניב בישראל. זו תקופה שיש חששות מעודף במגדלי משרדים במרכז הארץ. מה דעתך?
"אכן ישנו עודף שמתפתח בשוק הנדל"ן למשרדים בתל אביב ובסביבתה, אך אנו לא פוסלים עסקאות אם מדובר בהזדמנויות. אנו מסמנים את שוק הנדל"ן המשרדי כשוק שצריך לגלות בו משנה זהירות לטווח הקצר, אם כי ברור כי עבורי - כמשקיע מוסדי עם נזילות - הלחץ שיהיה בו ייצור הזדמנויות לקנייה בטווח הבינוני ומעלה. ההזדמנויות הללו יגיעו לדעתי החל מסוף 2013".
- מה לגבי תחום הנדל"ן המסחרי?
"כמו בתחום המשרדים, נראה שהתחום הזה סובל מעודף היצע כבר עכשיו, ומירידה בפדיונות. אבל כמו בתחום המשרדים - בגלל המגמה הזו יהיו הזדמנויות בשוק, ולכן אנו עם היד על הדופק לאתר את ההזדמנויות האמיתיות. זה עוד אפיק השקעה שצריך להיות בו בטווח הארוך, אף שהוא דורש יותר ידע מאשר בניין משרדים, משום שאתה כמשקיע הופך לשותף של השוכרים שלך במרכז מסחרי, ואתה גם משקיע בשיווק כדי להביא לשוכרים לקוחות".
יזמות במגדל השחר
לאחרונה התחלתם בפרויקט יוצא דופן מבחינתכם ומבחינת המוסדיים - בעסקה יזמית בפרויקט מגדל השחר. מדוע נכנסתם לתחום מסוכן זה, שבעבר הסב הרבה כאב ראש למוסדיים אחרים?
"נכנסנו לפרויקט זה משום המחירים הגבוהים יחסית בשוק המשרדים. ניצלנו הזדמנות בעסקת ייזום, בין היתר על סמך הניסיון שצברנו בעסקת אקרשטיין שעשינו ב-2006 - רכשנו אז בניין בהקמה בהרצליה פיתוח כשנה לפני הסיום שלו - השכרנו את כל הנכס הגם שהייתה אז מלחמת לבנון השנייה, וראינו בעסקה רווח גדול".
עד 2008 כלל ביטוח הייתה רק בישראל בתיק הנדל"ן, ולא נפגעה מהמשבר בחו"ל. בתחילת 2009 החליטה החברה לנצל את הנפילות בשוק האירופי והאמריקאי, ומתוך אסטרטגיה החליטה שזה הזמן לצאת מישראל - ואז התמונה השתנתה, כשהחברה רכשה בניין בלונדון, שמושכר לממשלת אנגליה. "בחו"ל אנו מקפידים על בניינים עם שוכר חזק, ורק בערים ראשיות".
מבחינת החלוקה הגיאוגרפית, 58% מהנכסים נמצאים בישראל, והיתרה בחו"ל - 22% באנגליה, 11% בארה"ב ו-9% בקרנות עולמיות.
בארה"ב יש לחברה נכס אחד בשיקגו, שנרכש בעסקה הממונפת הראשונה של החברה, שנעשתה ב-2012 בשותפות עם הרבור גרופ. "מדובר ברכישת בניין שנמכר לנו בפחות מעלות ההקמה", אומר שוסטק. הוא מוסיף, כי "אנו מסמנים את ארה"ב כיעד. שם יש נקודתית נכסים טובים, וסביבת המאקרו טובה לעומת מדינות אחרות, כך שיש מגמה ארוכת-טווח של יציבות, אך צריך לעבוד בפינצטה".
מה דעתך לגבי כניסת המוסדיים למימון פרויקטים של נדל"ן למגורים ופרויקטים של השכרה לטווח ארוך, כפי שהמדינה רוצה שיקרה?
"אנו לא רוצים להיכנס לזה כעת. מדובר לפי שעה בהתעסקות עם שוכרים קטנים ובתשואות נמוכות".
