מרות באזז כזה או אחר סביב מרכזי המסחר והקניונים או התשואה והאטרקטיביות במקבצי דיור להשכרה שפורחים בארה"ב, בגרמניה ובמקומות אחרים, חשוב לזכור שבמונחי כסף - מגדלי המשרדים הם עדיין הענף המניב הגדול בעולם. 207 מיליארד דולר התגלגלו בענף בשנת 2012, לפי נתוני חברת המחקר RCA.
את הקצפת של שוק המשרדים תמצאו בלונדון. אחרי חמש שנים חזר אזור הווסט אנד להיות השוק היקר בתבל: שכירת מטר מרובע תעלה לכם 10,000 שקל לשנה - 833 דולר למ"ר לחודש, כך מגלה דירוג של חברת שירותי הנדל"ן Cushman and Wakefield (C&W), שותפתה האמריקאית של אינטר ישראל יועצי נדל"ן. בהונג קונג, שירדה למקום השני, המחיר הוא 7,000 שקל בלבד. אחריהן מופיעות ריו דה ז'נירו, ניו דלהי, טוקיו ומוסקבה.
אבל כאשר בודקים איפה צפויים דמי השכירות לעלות הכי הרבה בשנים הקרובות, אז להוציא את לונדון, "הקצפת" אינה מספקת את הסחורה. בעזרת תחזית דו-שנתית מיוחדת של C&W התחקינו אחר הערים הפחות "נוצצות" אולי, אבל אותן אלה שבהן צפויה הצפת הערך המשמעותית ביותר בדמי השכירות, ובמחירי הנכסים, ב-2014-2012. נאמר עוד כי לרוב מדובר בשווקים שמכונים "מסוכנים", ולכן כדאי להשוות את התשואה מהחזקת נדל"ן לזו שמציעה אג"ח ממשלתית נקובה במט"ח של אותה מדינה.
כל התחזיות מתייחסות למחירי השכירות בבניינים האיכותיים ביותר בכל מטרופולין. יורם בלומנטל, סמנכ"ל "אינטר ישראל" שהיא שותפתה הישראלית של C&W, מסביר כי לרוב הכוונה למבנים חדישים שגילם אינו עולה על 15 שנה, שכוללים שירותי ניהול דוגמת שמירה מסביב לשעון, מערכות מיזוג ובקרת מבנה מרכזיות, שטחים ציבוריים ברמת גימור גבוהה, שוכרים בעלי שם ועוד.
ומילה אחרונה ברמה הגלובלית: שנת חוסר הוודאות 2012 הסתיימה עם גידול של 3% בדמי השכירות בעולם בממוצע, והאנליסטים אינם רואים פריצה קדימה לפני 2014. יתר על כן, חברות רבות שמצבן הפיננסי שפיר ממשיכות לקצץ, ובכובען כשוכרות פירושו של דבר שהן עשויות לחתור לצמצום השטח השכור.
ג'קרטה, הלב של "סין הבאה"
"סין הבאה" ו"הריכוז המוסלמי הגדול בעולם" הם התיאורים השכיחים שמוצמדים לאינדונזיה. ובאמת, קצב הגידול בשלל פרמטרים שמציגה הכלכלה הגדולה של דרום-מזרח אסיה שני רק לסין. כמו כן למעלה מ-85% מכ-250 מיליון אזרחי הארכיפלג בן אלפי האיים הם מוסלמים על פי אמונתם, אם כי אינדונזיה אינה מדינה מוסלמית.
מטרופולין ג'קרטה הבירה, בית ליותר מ-20 מיליון בני אדם, הוא אחד הריכוזים העירוניים הגדולים והתוססים באסיה. הוא גם שוק המשרדים החם בעולם לאחר שבשנה שעברה זינקו דמי השכירות ב-46%, והם חזויים להשלים את העלייה ל-80% עד סוף 2014. ענף המשרדים מנפק נתון שידהים כל בעל נכס במערב - שיעור השטח המשרדי הפנוי במרכז העסקים בעיר הוא 2% בלבד (לפי חברת שירותי הנדל"ן J.L.L).
אלא שבעלות זרה על מבנים היא נושא מורכב, ועל קניית מקרקעין בכלל אין מה לדבר. על זר שרוכש נכס לרשום אותו על שמו של מקומי או לחילופין לחכור לטווח ארוך. גם השחיתות והפיגור בפיתוח התשתיות הם חסרונות בולטים. ולמרות זאת, הריבית האפסית במערב גורמת לכיסים העמוקים במדינות המפותחות להיחשף לאחת ההבטחות הגדולות של דרום מזרח אסיה, למשל באמצעות קרנות פרייבט אקוויטי בבעלות מקומית. כמו תמיד, הראשונים לקטוף את הפירות עלולים גם לגלות שהם רקובים.
ג'קרטה, אינדונזיה
תשואה: 7.7% (9% באינדונזיה)
תקופת החוזה ושבירתו: 3 שנים; בכפוף לאישור המשכיר, לרוב שכירות משנה או פירעון מוקדם מותרים
חידוש חוזה: בכפוף למו"מ, לשוכר לא מוקנית אוטומטית אופציה להארכה
הצמדה: אין הצמדה, דמי שכירות משתנים בתום החוזה
דירוג השקיפות של המדינה: 118 מתוך 176
סאו פאולו, הקטר של דרום אמריקה
הכלכלה המתעוררת השנייה בגודלה בעולם אחרי סין הציגה בשנה שעברה צמיחה מאכזבת של 0.9%, והאינפלציה העיקשת עמדה על 5.8%. הנשיאה דילמה רוסף מבטיחה לאושש את הצמיחה ולחתוך את "Custo Brasil", כינוי לנטל העודף שיוצרים הביורוקרטיה, שיעורי המס הגבוהים והתשתיות הלקויות.
הקטר הכלכלי של ברזיל בפרט, ודרום אמריקה בכלל, הוא מטרופולין סאו פאולו; ב-2012-2014 צפויים דמי השכירות לעלות במצטבר ב-60%, ואילו השטח הלא מאוכלס צפוי לרדת ל-16.8% מסך השטח המשרדי. שוכרים, ובכללם תאגידים בעלי שם עולמי, מוכנים לשלם דמי שכירות "ניו יורקיים". תוספת חשובה במשרדי היוקרה של סאו פאולו הוא מנחת מסוקים, פועל יוצא מפקקי התנועה האימתניים. המתחרה הגדולה ריו דה ז'נירו, שתארח ב-2016 את המשחקים האולימפיים, עוברת מהפכה תחבורתית שתקנה לה יתרון יחסי לפחות בתחום חשוב זה.
סאו פאולו, ברזיל
תשואה: 9% (בברזיל)
תקופת החוזה ושבירתו: 3-5 שנים, בכפוף למו"מ
חידוש חוזה: לשוכר זכות לחדש חוזה בחוזים של 5 שנים או יותר
הצמדה: נבחן מדי שנה, לרוב מדד פלוס 3%
דירוג השקיפות של המדינה: 69 מתוך 176
סן פרנסיסקו, בירת היי טק עולמית
בכלכלה האמריקנית, המתקדמת והגדולה בעולם, הולך ומתחזק מבנה דו-שכבתי של שוק עבודה: עובדים מקצועיים ומיומנים מחד ומשוללי כישורים ומיומנויות מקצועיות וטכניות מאידך. אזור סן פרנסיסקו הוא מקום ששייך בבירור לחלקים העשירים יותר של שוק העבודה. אחרי הכול, זה המקום שמנקז אליו את טובי המוחות והון הסיכון גם יחד.
רובע העסקים העירוני, שממוקם בצפון-מזרח העיר, לאורך המפרץ, רשם ביקושים ערים ושיעור השטח הפנוי ירד בסוף 2012 ל-10.1%. אם ב-2007 עמדה התשואה על 7%, הרי שעתה היא נעה סביב 5.5%.
קרוליין גרין, מנהלת המחקר של C&W צפון קליפורניה, מציינת כי צדו הפחות חיובי של השוק הוא התלות הגדולה במגזר הטכנולוגיה העילית. בעשור האחרון התעצמה המגמה של חברות היי-טק שנכנסו לעיר ודחקו החוצה חברות לואו-טק.
סן פרנסיסקו, ארה"ב
תשואה: 5.5% (5.6% בארה"ב)
תקופת החוזה ושבירתו: 5-10 שנים, בכפוף למו"מ
חידוש חוזה: רק במסגרת מו"מ
הצמדה: תוספת קבועה בשנה שלישית וחמישית, לחילופין צמוד למדד
דירוג שקיפות: 19 מתוך 176
שנג'ן, ערש הקפיטליזם הסיני
בשנים האחרונות נלחמת ממשלת סין בבועת נדל"ן אימתנית, תוך שימוש בכל צעד מנהלי אפשרי. במערב מופיעים כל העת דיווחים על ערי רפאים, על קניוני ענק מחוסרי שוכרים וכו'. רק בחודש שעבר שודרה במסגרת התוכנית "60 דקות" כתבה שלפיה רובעים שלמים של דירות מכורות ולא מאוכלסות אינם פוגמים בקדחת קניית הדירות של הסינים.
האפשרות להשקיע בנדל"ן היא כמובן פועל יוצא מנטישת הדפוס הקומוניסטי הקשוח. המקום שאולי מסמן יותר מכל את השינוי שעברה סין בעשורים האחרונים הוא האזור הכלכלי המיוחד של שנג'ן, בדרום, שהפך תוך 30 שנה מעיירת דיג למטרופולין ענק שב-2025 יהיה הכלכלה העשירית בגודלה בעולם (לפי תחזית מקינזי).
מחברת שירותי הנדל"ן CBRE בסין נמסר כי סך השטח המשרדי האיכותי בעיר הסתכם בתום 2012 ב-5.6 מיליון מ"ר, ודמי השכירות החודשיים עמדו בממוצע על 27 דולר למ"ר. התשואה נמוכה מאוד ועומדת על 4%-5% בלבד, אך כמות עצומה של 2.6 מיליון מ"ר של משרדים, כמחצית מהמלאי כיום, ישתחררו לשוק בשנים 2013-2015.
שנג'ן, סין
תשואה: 4%-5% (5.5% בסין)
שבירת חוזה: תקופת חוזה 3-5 שנים, נדיר אבל ניתן למו"מ
חידוש חוזה: רק במסגרת מו"מ
הצמדה: לא מקובל
דירוג שקיפות: 80 מתוך 176
מנילה, בירת מיקור החוץ העולמית
כלכלת הפיליפינים הפגינה עמידות מרשימה במהלך המשבר הגלובלי בזכות חשיפה מינימלית לנגזרים פיננסיים, שוק מקומי איתן וגורם מייצב ייחודי: זרמי כסף ששולחים למשפחותיהם מיליוני הפיליפינים שעובדים ברחבי העולם, בעיקר בארה"ב ובמזרח התיכון, בשלל מלאכות חסינות משבר כמו טיפול בקשישים בארצות עשירות.
ריבוי צעירים דוברי אנגלית שמחוברים לתרבות האמריקאית הופכים את מנילה למגנט לתעשיית מיקור חוץ של תהליכים עסקיים, דוגמת שירות לקוחות. מאז שנת 2000 מתרחבת תעשייה זו בקצב של 30% בכל שנה, והיא מעסיקה כ-600 אלף בני אדם, שבוודאי אינם שייכים לאותו שליש מהאוכלוסייה שמשתכר פחות מ-1.25 דולר ליום.
הביקוש הרב למשרדים עבור פעילות מיקור חוץ מונע גם מדמי השכירות הזולים יחסית: כ-20 דולר לחודש למ"ר, לעומת כ-30 דולר בהו-צ'י-מין סיטי (וייטנאם). וכאשר עוד ועוד חברות ענק הופכות את מנילה ל"מוקד אחורי" לפעילותן, אפשר יהיה לצפות לעלייה במחירי המשרדים.
מנילה, פיליפינים
תשואה: 7% (בפיליפינים)
חוזה: 5-3 שנים, שבירתו אפשרית רק אם הוכנס סעיף רלבנטי בחוזה, אחרת קנס היציאה ישתווה ליתרת התשלום
חידוש חוזה: ניתנת אופציה עליה יש להודיע 3 חודשים לפני תום תקופת החוזה
הצמדה: לא מקובל
דירוג שקיפות: 105 מתוך 176
בנגלור, עמק הסיליקון של אסיה
המשק ההודי צפוי לצמוח בשנת הכספים 2012 (תמה במארס) בשיעור של 5%, הקצב האטי ביותר זה עשור. זאת בין היתר על רקע גרירת רגליים של הממשלה בכל הקשור ליישום רפורמות מבניות.
בדרום תת היבשת, כ-2,000 ק"מ מניו דלהי, שוכנת בנגלור שמכונה עמק הסיליקון של הודו, ונמצאים בה כל השמות המוכרים: גוגל, מיקרוסופט, יאהו ועוד. אבן דרך משמעותית תירשם ב-2017-2016, אז יגיע שטח המשרדים הכולל בעיר ל-10 מיליון מ"ר. יצוין כי שיעור השטח המשרדי הפנוי עומד על 10%, לעומת 15% בממוצע במדינה.
שוק המשרדים בעיר חשוף מאוד למגזר טכנולוגיית המידע, ויש לכך כמובן גם משמעויות שליליות. עדות לרגישות זו, בהודו בכלל, נשמעת ביתר שאת בחודשים האחרונים לאור כוונת נשיא ארה"ב אובמה להקל מאוד על קליטתם של יזמים טכנולוגיים זרים, מה שעלול לשאוב מוחות מבנגלור לעמק הסיליקון המקורי.
בנגלור, הודו
תשואה: 10% (בהודו)
חוזה: מתחדש כל 3 שנים (עד 9 שנים), שבירתו מותנית בהודעה מוקדמת של 6-3 חודשים
חידוש חוזה: לרוב האופציה תינתן לשוכר מראש ל-9 שנים
הצמדה: לא מקובל
דירוג שקיפות: 94 מתוך 176
קלגרי, מעצמת-על אנרגטית
ענקית ועשירה במשאבי טבע התפתחה קנדה יד ביד עם ארה"ב, וב-2012 כ-75% מהייצוא הקנדי הופנה לשכנה מדרום. כדי להפחית במעט את התלות באמריקאים, באוטווה נחושים להפוך למעצמת על אנרגטית, בין היתר, באמצעות מימוש הפוטנציאל העצום של חולות הזפת של אלברטה, הפרובינציה שהעיר הגדולה בתחומה היא קלגרי.
בקלגרי, בירת האנרגיה של קנדה, צפויים דמי השכירות לעלות ב-30% בשנים 2012-2014, מהר יותר מאשר בכל עיר אחרת במדינה. בראד דוגארד מ-C&W קנדה מוסר כי כבר היום מרכז העסקים העירוני שני רק לטורונטו בגודל המצרפי של שטח משרדי בדירוג השקעה. לדבריו, כל עוד יימשכו ההשקעות העצומות בתעשיית חולות הזפת, והאנרגיה בכלל, יימשכו לעיר גם יזמי הנדל"ן.
אך כדאי גם להביא בחשבון שמגזר האנרגיה הפכפך מטבעו, ואם לא די במחירים התנודתיים ישנה אופוזיציה קולנית וחזקה להגדלת הפקת הנפט מאותם חולות, נוכח חשש מפגיעה קשה בסביבה. עיני המשקיעים נשואות לאובמה שאמור להכריע אם לאשר את פרויקט קיסטון להובלת כמות עצומה של נפט מאלברטה לזיקוק בדרום ארה"ב לשם ייצוא הנוזל לאסיה.
קלגרי, קנדה
תשואה: 5.5%-6% (6% בקנדה)
חוזה: 10-5 שנים, שבירתו לא מקובלת אבל אפשרית לרוב בשנה 5 או 7 ובכפוף לקנס
חידוש חוזה: לרוב ניתנת אופציה ל-5 שנים נוספות
הצמדה: ניתנת זכות לחדש במחירי שוק
דירוג שקיפות: 9 מתוך 176
איסטנבול, בין מזרח למערב
לאחרונה דווח כי שדה התעופה של איסטנבול רשם קצב גידול מהיר יותר מכל שדה אחר בתנועת הנוסעים, עדות לקצב הפעילות במשק ה-17 בגודלו בעולם. הצמיחה ירדה ב-2012 ל-2.5%, נתון מאכזב אך עדיין טוב בהשוואה לאירופה. אם צריך להצביע על נתון כלכלי אחד שמדאיג באמת הרי שזהו הגירעון בחשבון השוטף של טורקיה, שעומד על 6% מהתוצר.
איסטנבול - שבה גרים למעלה מ-13 מיליון תושבים - היא ליבת שוק הנדל"ן המסחרי של טורקיה, ומרכזיותה בעיני המשקיעים אף גברה בשנים האחרונות בגלל העדפתם לשווקים הגדולים והנזילים ביותר בכל מדינה. עיקר העניין מופנה למרכזי קניות מודרניים, אך גם לייזום מגדלי משרדים לטובת הסקטור הפיננסי.
ג'ואנה טאנו, מנהלת מחקר ב-C&W אירופה, מוסרת כי נכון לעכשיו אין גופים מוסדיים רבים שביצעו רכישות משמעותיות של נדל"ן מסחרי באיסטנבול, אך רבים מהם מחפשים הזדמנויות. ועם זאת, חשוב גם לציין כי בדוח שפרסמה CBRE צוין כי התשואה בהשקעה במשרדים, סביב 6.5% לשנה, אינה מגלמת לדעת משקיעים זרים את פרמיית הסיכון של המטרופולין שפרוס על שתי יבשות.
איסטנבול, טורקיה
תשואה: 6.5% (7.5% בטורקיה)
חוזה: 5-3 שנים, ניתנת אופציה לסיום חוזה בתום שנה ראשונה בחוזה ל-3 שנים, ואחרי 3 שנים בחוזה ל-5 שנים
חידוש חוזה: אין הבטחה, אך לרוב החוזה מחודש
הצמדה: צמוד למדד המחירים לצרכן בחוזה נקוב בלירות, מדרגות קבועות בחוזה נקוב במט"ח
דירוג שקיפות: 54 מתוך 176
שנחאי, מוקד הפיננסים במזרח
ב-OECD מעריכים עתה שכבר ב-2016 תעקוף סין את ארה"ב ותהפוך לכלכלה הגדולה בעולם, אם מודדים את גודל התוצר המקומי במונחי כוח קנייה (PPP). אגב, אם בוחנים את נפח הפעילות הכלכלית של ערים, לפי תחזית מקינזי גם ב-2025 האמריקאים היו נשארים במקום הראשון, בזכות ניו יורק, בעוד שהסינים היו עומדים רק במקום השלישי, עם שנחאי.
השלטונות מייעדים את שנחאי בעלת קו הרקיע המרשים להיות המוקד הפיננסי של סין ואסיה, וכזה שיתחרה ראש בראש עם לונדון, מנהטן והונג קונג. כמו כן, עד סוף העשור היא אמורה לרכז את המסחר במוצרים פיננסיים נקובים ביואן.
כבר עתה יש גידול אדיר בהיצע המשרדים בדירוג השקעה והאווירה בעיר ידידותית לעסקים. בחברת שירותי הנדל"ן J.L.L מציינים כי השכרה נטו של כ-540 אלף מ"ר שטח משרדי ב-2012 מציב אותה במקום ראשון בעולם. האנליסטים גם מציינים כי עיקר הביקוש נרשם למשרדים איכותיים ברבי קומות שמתרחקים עד כ-10 קילומטר ממרכז העסקים המסורתי של העיר.
שנחאי, סין
תשואה: 5.5% (בסין)
תקופת חוזה: 3-5 שנים
שבירת חוזה: נדיר אבל ניתן למו"מ
חידוש חוזה: רק במסגרת מו"מ
הצמדה: לא מקובל
דירוג שקיפות: 80 מתוך 176
לונדון, מגנט השקעות גלובלי
בעיתונות הכלכלית מדמים את הממלכה המאוחדת לחולה שמחד נתון לדיאטה רצחנית, כלומר סופג העלאות מסים וקיצוץ בשירות הממשלה, ובמקביל נוטל כדורים לשיפור מצב הרוח, שם קוד לריבית האפסית.
התוצאה היא משק מדשדש, והנחת העבודה בתקציב 2013 מדברת על צמיחה של 0.6% בלבד.
האם זה פוגם בביקוש לנכסים בבירת הממלכה? זרם ההשקעות הזרות האדיר מרחבי העולם מעיד שלא. ואם מדברים על התפר בין נדל"ן לפיננסים כדאי לזכור שהתשואה הממוצעת על נכס מניב בעיר עומדת על 5.8%, לעומת 1.8% במקרה של אג"ח ממשלה לפדיון בעוד עשר שנים.
ג'ואנה טאנו, מנהלת מחקר ב-C&W אירופה, מציינת כי השטח הפנוי עומד על 6% ממלאי המשרדים, וכי המחירים שלא שבו לרמתם קודם שנחתכו במשבר נתפסים כ"סבירים". בווסט אנד התשואה עומדת על כ-3.75%, והיא כמובן נמוכה בכל קנה מידה. אגב, מבין כל השווקים שנסקרו כאן זהו אולי השוק היחיד שאינו זר למשקיעי הנדל"ן מישראל.
לונדון, אנגליה
תשואה: 5.8% (4% באנגליה)
חוזה: מתחדש כל 5 שנים (עד 15 שנים), שבירתו אפשרית לכל המוקדם בתום 5 השנים הראשונות
חידוש חוזה: כן, בכפוף לסעיפים חוק משכיר ושוכר
הצמדה: מדי 5 שנים לפי מחיר שוק (עדכון רק כלפי מעלה)
דירוג שקיפות: 17 מתוך 176
משרדים בת"א: עתיד לוט בערפל
"אי של יציבות" - כך מגדיר אופק גבאי, מנהל תחום ההשקעות באינטר ישראל, שותפתה של C&W, את השוק המניב המקומי. לדבריו, "יהיו כמובן מי שיזכרו את התקופות הרעות - הימים שבהם אמרו משכירים 'בואו וקחו משרדים בחינם, רק תשלמו לי את הארנונה ודמי הניהול', ואולם לאורך זמן, ההשקעה בתחום המשרדים הייתה לא רעה בכלל".
לדבריו, משקיעים זרים, בעיקר יהודים, מצפים ליהנות בשוק המשרדים מתשואה גבוהה משמעותית בהשוואה לשוק הדיור הישראלי "שכנראה מיצה עצמו".
ומנגד, אדר עציוני, מנהל מחלקת המחקר במגדל שוקי הון, סבור כי שוק המשרדים האיכותיים (Class A) בתל אביב נמצא בתקופת מעבר. "בעוד שהשנים האחרונות התאפיינו בעודף ביקושים ובמחסור בעיקר בשטחים גדולים בבניינים חדשים באזורי הביקוש בתל אביב, התקופה הנוכחית מתאפיינת ביציבות, אולם כבר כיום נראים כמה סימנים לכך שהמצב עומד להשתנות.
"כבר היום ישנם אזורים בתל אביב, כגון רמת החייל, אשר נהנו בעבר מביקוש רב, ועכשיו קשה להשכיר שם שטחים פנויים ברמות המחירים שהיו נהוגות בחוזים שנחתמו לפני 3-5 שנים והגיעו לסיומם.
עציוני רואה באופק כמה סיכונים - תחילתה של האטה כלכלית בישראל, עודף היצע משמעותי של שטחי משרדים איכותיים בערים הסובבות את תל אביב (בני ברק, פתח תקווה, חולון ובעתיד גם מתחם הבורסה ברמת גן והרצליה), ריבוי מגדלים קיימים ומגדלים בבנייה, אשר נמכרו לקבוצות רכישה ולרוכשים פרטיים, וכן אפשרות לחולשה מסוימת בקרב חברות היי-טק גלובליות שהן השוכרות העיקריות של מתחמים איכותיים.
ומה בנוגע לתשואות? ובכן, בשלהי 2012 נמכר בניין המשרדים והמסחר "אשדר 2000" לסלע קפיטל לפי תשואה של כ-8.1%, ואילו בחודש שעבר רכשה קרן ריט 1 חלק ממגדל "החשמונאים 100" לפי תשואה של כ-8%.
