הראל לוקר, מנכ"ל משרד רה"מ, מזהיר היום (ג') ממשבר מקרו-כלכלי שעלול לפרוץ בעוד כמה שנים בישראל בשל המינוף הגבוה שנטלו על עצמם משקי הבית בעת נטילת משכנתאות בשנים האחרונות - והכל בגלל הריבית הנמוכה של בנק ישראל.
בפסגת הנדל"ן של "גלובס" היום בת"א הביא לוקר את הדוגמה הבא: "משפחה ממוצעת מהעשירונים 6-7, עם הוצאה חודשית של 13,500 שקל, קנתה ב-2008 דירה ממוצעת של 800 אלף שקל - ומחזירה 3,600 שקלים בחודש".
"מאז 2008 גדלה כמות הכסף במשק בצורה מופלאה וחדה. רק ב-2009, הגידול היה במשך 9 חודשים בהיקף של 40 מיליארד שקל. לשם השוואה, בכל 2007 הגידול היה ב-10 מיליארד שקל בלבד, וזה איפשר להגדיל את היקף האשראי בשוק הנדל"ן", המשיך לוקר, שהבהיר כי האינפלציה בשנים האחרונות לא נוצרה למרות הגידול בכמות הכסף - שרובו התנקז לנדל"ן, וכך עלו מחירי הדיור ב-57% (מ-2008) וסך המשכנתאות ב-76%.
"רואים בבירור את הקורלציה בין הריבית הנמוכה, לבין סך הכסף במשק ומחירי הדיור", המשיך לוקר, שפנה להתייחס לתוואי הריבית הנמוך - אשר משנת 1995 (אז עמדה על 25%) נמצאת בשפל היסטורי. "מדובר בירידה של 20% בתוואי הריבית, וכך אותה משפחת ממוצעת בשנת 2012 צריכה לרכוש דירה במחיר שמשקף עלייה של 50% לעומת המחירים ב-2008. אם הריבית תעלה חזרה לרמות שלפני המשבר, ההוצאה החודשית על משכנתא תזנק ב-50% - מ-3,600 שקל למעל 4,500 שקל. עליית הריבית תקשה מאד על החזר המשכנתא, וההמשך ברור. יש לזה השלכות מקרו-כלכליות אדירות על המשק".
כזכור, ערב פרוץ משבר האשראי העולמי ב-2007 עמדה ריבית הבסיס של בנק ישראל על 5.5%. לאחר פרוץ המשבר החל בנק ישראל להוריד את הריבית בהתאם להורדות הריבית של בנקים מרכזיים אחרים בעולם - ובראשם הפד בארה"ב.
לדברי לוקר, "פעילות הממשלה להעלאת היצע הדיור מובילה לכיוון חיובי וברור בבלימת מחירי הדיור. כדאי להמתין עם נטילת משכנתאות".
"הטיסה במחירי הדירות נעצרה"
אז מה משפיע על מחירי הדיור? לוקר ציין את הריבית, המיסוי וההיצע - כאשר השניים האחרונים הם באחריות הממשלה. "ההיצע הוא באחריותנו, כל גורמי הממשלה, החל משרשרת האספקה של התכנון, השיווק, וכן הלאה", המשיך. "בצד ההיצע, גדל מלאי יחידות הדיור המשוערות תכנונית, בשנת 2012, ל-75,500 יחידות דיור, לעומת ממוצע של 25 אלף יח"ד בשנים קודמות. למינהל התכנון מגיע 'כל הכבוד'.
"כל הנתונים שדיברתי עליהם מראים שההיצע גדל בהתמדה ובאופן רציף וזה משתקף גם במחירי הקרקע ובמרכזי המינהל. המחירים נחתכים בעשרות אחוזים, גם באזורי ביקוש ובכל הארץ. אלה קרקעות שתהפכונה תוך שנתיים-שלוש, ליחידות דיור לבנייה. במקביל, רואים התייצבות של מחירי הדירות, הטיסה נעצרה. יש ירידה חדה במחירי הקרקע והתייצבות במחירי הדיור, ואנחנו נמשיך לפעול לשם כך".
לוקר עוד סיפר על צעדים נוספים בהם הממשלה עומדת לנקוט, וביניהם רידוד הבירוקרטיה בשוק הדיור, שחרור מלאי של 50 אלף יחידות דיור מתוכננות באזורי ביקוש (תל אביב והמרכז, חיפה והקריות, ירושלים רבתי ואשקלון), וכן המשך תכנון הבנייה בקרקע פרטית.
לוקר הבהיר כי הממשלה תשאף לייקר מסלול תכנון ייעודי להתחדשות עירונית, בדומה לוד"ל, תוך רתימת השלטון המקומי והתמודדות עם דיירים סרבנים לפרויקטים. "נדאג לתמריצים לרשויות המקומיות בנושא של התחדשות עירונית", הבהיר לוקר.
עוד התייחס לוקר למעבר בסיסי צה"ל לנגב, שצפוי להגדיל את ההיצע תוך פינוי קרקעות לאלפי יחידות דיור במרכז. למשל, פינוי תל השומר יאפשר בנייה של 30 אלף יח"ד, צריפין - 20 אלף יח"ד, וסירקין - 12 אלף יח"ד. "המעבר של צה"ל לנגב וההשקעה בבינוי יחידות דיור חדשות באזורי ביקוש, זה צדק חברתי", אמר.
לסיום ציין לוקר כי ישנה שאיפה לעודד בנייה להשכרה, לבטל את הפטור ממס שבח החל מהדירה השנייה ולהעביר חוק היטלי פיתוח. "הפטור ממס השבח יחד עם הריבית הנמוכה, זה פשוט כמו למשוך פרפרים לאש", סיכם.