"הכוונה היא להסתכל על כל השכונה בצורה כוללת ולבחון אותה כאשר מפנים אותה מחדש, כדי לטפל ביעילות הנמוכה ובניצול הלא הנכון של הקרקע. אנו מנסים לטפל זאת באמצעות הוספת זכויות בנייה", כך אמר היום (ג') עו"ד אסף להב מהמכון לרפורמות מבניות, בפאנל "התחדשות עירונית כרפורמה חברתית", בפסגת הנדל"ן של "גלובס" אשר התקיימה במלון דיויד אינטרקונטיננטל בת"א.
"זה הדרך שלנו להוציא את האזרחים ממעגל העוני, לתת להם נכנסים", אמר להב. "בגלל שמדובר בכ"כ הרבה דירות, יהיה קל לטפל בזה ולספק דירות לכאלה שאין להם. כך נפתור בשאיפה את בעיית הדיור תוך שימוש בקרקעות קיימות, מהן נייצר מלאי קרקעות אדיר לבנייה ולפיתוח, בעוד הזכויות עצמן יישמרו אצל הדיירים".
"היום רוב הזכויות בסופו של דבר מגיעות לידי היזם, ואנו מציעים שהזכויות יגיעו אל הדיירים - ואנו מאמינים שזו הסיבה לפיה החוק יצליח, כי הוא לא דופק אף אחד", המשיך. "בחוק הזה זה לא המצב, ולהבדיל מפתרונות נקודתיים שקיימים כיום, ההתחדשות העירונית היא פיתרון מקיף".
בפאנל השתתפו מנחם לייבה, מנכ"ל עיריית ת"א; שלמה דולברג, מנכ"ל מרכז השלטון המקומי; אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין; עינת גנון, משרד השיכון; עו"ד אפי נוה, יו"ר מחוז תל אביב והמרכז בלשכת עורכי הדין בישראל; עו"ד אליאב בן-שמעון, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ; עו"ד אברהם ללום, יו"ר ועדת קניין ומקרקעין בלשכת עורכי הדין. את הפאנל הנחתה סטלה קורין ליבר, פרשנית בכירה ב"גלובס".
"אין לי פוזיציה בתחום הנדל"ן כי אני לא מתפרנס ממנו, אין פה אף יזם או קבלן שאני תלוי בו או קשור אליו", פתח נוה את דבריו. "אני מתרשם שמה שמניע את חוק ההתחדשות העירונית ואת עו"ד שרגא בירן, הוא שליחות. שליחות ורצון לפתור ולפתח את הבעיה הזו, בעיית הדיור, שמציקה לכולם".
"יש דברים שצריך לוודא שלא יקרו ברעיון הזה, כי ההיסטוריה מוכיחה שיש הרבה דברים שצריך לתת עליהם את הדעת. למשל, התחום של תמ"א 38 - תוכנית לחיזוק מבנית מפני רעידות אדמה, אולם החיזוק היחיד שנעשה בוצע בגוש דן. בחולון יש רק שני פרויקטים, וגם במסגרתם כל מיני יזמים עושים זאת בשכונות מבוקשות גם ככה", המשיך נוה. "זה הפך להיות עסק של כרישי נדל"ן, וזה החטיא את המטרה".
"צריך לוודא שתוכנית ההתחדשות העירונית תעזור לריקי כהן מחדרה, שהיא באמת תהנה מזה, כי אלה אנשים שבאמת זקוקים וצריכים את הסיוע של המדינה", אמר נוה. "עלינו להקפיד לשמור את הזכויות של האזרח הנדל"ן, ופחות של כרישי הנדל"ן והיזמים".
לייבה בהתייחס למצב בת"א, ואמר כי "אנו נמצאים בתקופה שיש בה שיח תקשורתי, פוליטי וחברתי שיכול לעשות את השינוי, כי שינויים נעשים כאשר ישנה התשתית הפסיכולוגית והנפשית, לעשותם. אנו אכן נמצאים בתקופה כזו".
"העיסוק שלנו כאן בהתחדשות עירונית ודיור בר-השגה, הוא אכן דבר שצריך להיות על סדר יומה של המדינה ושל כל מדינה שמחשיבה את עצמה. אכן צריך להגדיר כמה דברים בחוק ולייצר כאן רגולציה, אולם הדרך לחולל את השינוי - בעיני, היא קצת שונה. אין שום סיכוי לייצר כאן רשות תיכנונית סטייל הוד"לים, שתתכנן בכל הארץ. הרשות הזו לא תוכל לתפקד".
אז מה הפתרון? לדבריו של לייבה, "הפתרון הוא של תוכנית מתאר. בת"א אישרנו אחת כזו אחרי עשרות שנים, ותוכנית כזו מייצרת את התשובות ומובילה את ההתחדשות העירונית. חוסר וודאות תכנונית הוא שמונע את האפשרות להתקדם. בתוכנית המתאר של ת"א יש 300 אלף יחידות דיור, יש בה תשובות. הגיעה השעה, אנחנו אחרי הדקה ה-90".
ללום הוסיף כי "כולי תקווה שאכן יהיה שינוי בעיריית ת"א", והודה לעו"ד בירן על "הקידום לעשייה חברתית" במסגרת החוק להתחדשות עירונית. "הנושא החברתי הוא הנושא החשוב ביותר למי שעוסק בפרויקטים של התחדשות עירונית. אם רוצים להבין איך עושים פעולה כזו ומה עשו בנושא זה בחו"ל - אפשר לראות שלא בדקו את מה שהצעת החוק של בירן מדברת עליה, את הפן החברתי. לא בדקו איך ניתן להוביל תהליך".
"אנחנו מדברים על תהליכים חברתיים. היום רואים פרויקטים נקודתיים של תמ"א 38, כשבכלל לא לוקחים בחשבון אם יש בית ספר, או מי קונה את הדירות האלה. ברור שיש עוד דברים לתקן בהצעה הזו, אבל לבסוף יש כאן הצעת חוק שמאפשרת הובלת תהליך אמיתי".
"עד 2059 נגיע ל-15.6 מיליון איש בישראל"
דנוס אמר כי "זה אבסורד שהמושב הכי חשוב בוועידה קיבל את האולם הקטן. נראה שהקבלנים קיבלו הוראה להפסיק לבנות וחבל שאלו הם הדברים. כשמדברים על שמאי מקרקעין, אנחנו חייבים לגשת למספרים - על תחזיות גידול האוכלוסין בישראל, לפיהן נגדל בעוד 20 שנה ל-11 מיליון נפש".
"ב-2059 נגיע ל-15.6 מיליון איש בישראל, כלומר הכפלה של האוכלוסיה במדינת ישראל, וכמיליון ו-900 אלף יחידות דיור חדשות שצריכות לקום כאן כדי לספק קורת גג לכולם", המשיך דנוס. "העניין הזה מייצר מספר אתגרים עיקריים שעומדים בפנינו היום".
דנוס הבהיר כי היקפים אלה משמעותם כי יש "לייצר בפועל 40 אלף יחידות דיור בממוצע כל שנה, לא בכנסים ולא במצגות, אלא בפועל. האתגר הקשה ביותר של הממשלה הוא לייצר את יחידות הדיור הללו במקומות בהם אנשים ירצו לחיות. הדרך היחידה לעשות זאת היא באמצעות תוכניות פינוי-בינוי".
בן-שמעון התייחס גם הוא להצעת החוק, ואמר כי "החשש שלי שרגא הוא שההצעה תישאר הצעה על הנייר. וזאת לאור העובדה שההצעה לא מתייחסת לחסמים שקשורים לגופי הביצוע, לנו, לקבלנים. בסופו של דבר מישהו צריך לבנות את הדברים האלה, ואם לא יוסרו החסמים שייאפשרו כדאיות בפרויקטים האלה - זה לא יקרה".
"אנחנו בהתאחדות בוני הארץ רואים צורך במתן מענה לפריפריה באמצעות החוק, וזאת בין היתר באמצעות מסלול Tax-credit. מסלול שאומר שאם יש בעיה עם תכנון הזכויות מבחינה עירונית, יתנו לנו הטבות מס", המשיך בן-שמעון. "אני חוזר לקריאה להתייחס לפריפריה, וכן סבור כי יש להקים את הוועדה הלאומית לנושא".
דולברג הוסיף וכינה את הצעת החוק "מהפכנית וחיובית, הכוללת הקמה של רשות חדשה, אשר תתכלל את הנושא, היא מאד חיובית. כשמדינת ישראל רוצה לטפל בבעיות, באמת, היא מקימה גופים שיגעו באותו נושא ספציפי. זו מהפכה, ונדרשת כאן מהפכה, אשר תשנה את אופן העבודה של הפקידות הציבורית - גם בממשלה, וגם בשלטון המקומי".
"החקיקה הזו חייבת להיות מושלמת גם בהסטת סמכויות מהרשויות המחוזיות לרשויות המקומיות, ונושא נוסף שכדאי לקחת בחשבון הוא סגירת הפרצות שגורמים יזמיים לא חיוביים יוכלו לנצל, ולדאוג לאינטרסים של אוכלוסיה ענייה - אשר נהפכת לפי החוק לאוכלוסיה בעלת רכוש היוצאת ממעגל העוני", המשיך.
"צריך לחשוב טוב יותר על הסברה לציבור. פרויקטים של פינוי-בינוי לא לוו בהסברה נכונה ומספקת, ויש לנו את הדרכים לכך. יכול להיות שבאוצר יהיו ציניים ובמשרד המשפטים יגידו שזה לא חוקתי, אבל לדעתי יש פה פתח לשינוי", סיכם.
"אנחנו עושים דיור בר-השגה וזול ביפו, ביד-אליהו, וכו' - למה? כי זה צדק חברתי, כי זה מה שנכון", המשיך לייבה.
בן-שמעון התייחס לכך שבמסגרת ההצעה לא יהיה כסף לשלם ליזם ולקבלנים. "אנחנו דיברנו על סוג של עסקאות קומבינציה עם המדינה, כאשר 5 אחוז מהדירות יוקצו לדיור בר-השגה, לטובת המדינה, ושהיא תחליט איך היא מחלקת", הוסיף והציע.