מגבלות על מתן משכנתאות, מצוקת אשראי, רוכשים מתמהמהים והבטחות לא נגמרות של הממשלה להורדת מחירי הדירות. כל אלה אינם מעודדים יזמים לבצע עסקאות נדל"ן חדשות למגורים. ובאמת, חברות רבות לא ביצעו עסקאות לרכישת קרקעות משמעותיות למגורים כבר קרוב לשנה, ובהן שיכון ובינוי נדל"ן, אזורים, לוינשטיין, נווה וחברות נוספות. מספר העסקאות אף הוא הצטמצם, והסכומים המשולמים בגין הקרקעות פחתו משמעותית. כך למשל, בשנת 2012 ירדו הכנסות מינהל מקרקעי ישראל ממכירת קרקעות ב-37% לעומת 2011, מ-7.36 מיליארד שקל ב-2011 ל-4.67 מיליארד שקל אשתקד.
יחד עם זאת, כמה חברות לא נרתעו בשנה האחרונה מלבצע עסקאות מהותיות בשוק המגורים, למרות אי הוודאות בשוק. אופי העסקאות הללו שונה במקצת: פחות רכישות קרקע במזומן ויותר עסקאות עם שותפים, עסקאות קומבינציה (דירות במקום מזומן) ופינוי בינוי, במטרה לפזר סיכונים.
חברת מנרב, למשל, ביצעה בשנה החולפת כמה עסקאות חדשות. "לא לכל החברות יש היום אפשרות לרכוש קרקע במזומן ולשלם בבת אחת 50 מיליון שקל, גם מבחינת ההון העצמי, וגם כי הבנקים לא ממהרים היום לתת ליווי לעסקה כזאת", מסביר דרור קוזניצקי, מנכ"ל חברת מנרב. במארס האחרון חתמה מנרב על עסקת קומבינציה עם בעלים פרטיים בשכונת דניה בחיפה להקמת פרויקט בן 156 דירות, במגדלים בני 20 קומות. בינואר האחרון חתמה על עסקת קומבינציה ותמורות עם בעלים פרטיים בכפר יונה להקמת פרויקט בן 212 יחידות דיור, כאשר העבירה לבעלים 23 מיליון שקל, ואת היתרה תעביר בתמורה של מכירת דירות. "רוב העסקאות שמבוצעות כיום בשוק הן עסקאות קומבינציה. גם בעלי הקרקע היום יותר בררנים, ולא יחתמו על עסקת קומבינציה עם חברה שאין לה חוסן פיננסי".
נוסף לכך, בפברואר זכתה מנרב במכרז לרכישת קרקע ל-144 יחידות דיור בבאר יעקב בתמורה ל-57 מיליון שקל, במסגרת הליך פירוק שיתוף. "אנחנו לא חוששים לבצע עסקאות כי המתמטיקה הפשוטה היא שהביקוש גדול מההיצע, ודווקא העובדה שנסגרות פחות עסקאות תחמיר את המצב והביקוש יגדל, וכשיש מחסור, המחירים זוחלים למעלה. בגלל זה אנחנו מעריכים את רמת הרווחיות שלנו היום כגבוהה יותר. אם פעם יזם סגר עסקה לפי רווח של 7% וקיווה שהרווח יגדל בזכות עליית מחירים, היום אנחנו לא יכולים לבנות על עליית מחירים וחייבים לתמחר מראש את הרווח.
"רכישה של קרקע זמינה לבנייה גם חוסכת בעלויות מימון. יש לנו הון עצמי לשלם על קרקעות במזומן, מהרווח שלנו ממכירת חברת ההדברה הביולוגית אגרוגרין לחברת Bayer ב-74 מיליון שקל בשנת 2010, וממכירת מגדל הקריה בתל אביב לאפריקה ישראל ברווח של 95 מיליון שקל. בעצם נכנסנו לתקופה הקשה בנדל"ן עם הון עצמי גדול. הזכייה שלנו בפרויקט עיר הבה"דים לקחה הרבה מההון העצמי, אז הכנסנו שותפים כמו אלקטרה, רד-בינת ופיני כהן, ששחררו לנו כמה מאות מיליונים".
"אין עתודות"
עסקאות פופולריות יותר בתקופה של אי ודאות בשוק הנדל"ן הן עסקאות לפינוי בינוי, שדומות בהרכבן לעסקאות קומבינציה, אך מורכבות יותר בשל הליכים ממושכים של השגת הסכמת הדיירים ושל שינוי תוכנית בניין העיר בוועדות התכנון. אחת החברות שביצעו כמה עסקאות משמעותיות בתחום ממש בחודש האחרון היא אאורה ישראל. בתחילת החודש התבשרה החברה כי זכתה במכרז שערכה החברה הכלכלית בעיריית רמת השרון לפרויקט פינוי בינוי במתחם אילת בעיר, שבמסגרתו תפנה 180 דירות ישנות ותקים במקומן 630 דירות חדשות.
עוד הודיעה החברה כי במתחם בר יהודה בקרית אונו היא תפנה 216 דירות ישנות לטובת 617 דירות חדשות. גם ברמת גן תבצע החברה פינוי בינוי לאחר שנבחרה על ידי הדיירים במתחם הרחובות התמרים, בן גוריון ומגדים, להרוס 63 דירות ישנות ולהקים במקומן 192 דירות חדשות.
יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעל החברה, מסביר כי "אנחנו מאמינים בפינוי בינוי ובחרנו להיכנס לתחום משום שאין עתודות קרקע משמעותיות בגוש דן. כדי להקים שכונה משמעותית, הדרך היחידה היא פינוי בינוי. נוסף לכך פשוט אין קרקעות ראויות לרכישה במזומן, ואני גם סבור שעדיף לחתום על עסקאות קומבינציה ופינוי בינוי ולא לרתק סכום מזומנים גדול. הפתרון הזה דורש פחות הון עצמי, מקל על עלויות מימון, מאפשר ליזמים לבצע כמה פרויקטים במקביל, וגם ביטחון יותר ליזמים ולבנקים כאחד, כי אין תשלום עבור קרקע, והפרויקט נעשה בשלבים.
"אני מאמין שגם אם שוק נחלש, הוא עדיין יציב באזורי ביקוש כמו קרית אונו ורמת השרון. אין עתודות קרקע מספיקות באזור המרכז, הראיה הכי טובה לכך היא במכרזי מינהל מקרקעי ישראל מהשנה האחרונה, שלא הציעו קרקעות בגוש דן. בפרויקטים טובים ורווחיים אני לא חושב שיש בעיה אמיתית ליזמים לקבל ליווי לבנייה מהבנקים".
בחירות סולידיות
חברה נוספת שביצעה שלוש עסקאות בחודשים האחרונים היא חברת אלמוג כ.ד.א.י, שזכתה בינואר האחרון במכרז של המינהל ורכשה קרקע ל-255 יחידות דיור במורדות הדרומיים בחיפה תמורת 45 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח. באותו חודש זכתה החברה גם במכרז בשכונת קייזר במודיעין במסלול מחיר למשתכן, להקמת 123 יחידות דיור, מהן 31 מיועדות לזכאים. במארס הודיעה החברה כי נכנסה כשותפה (60%) בקרקע להקמת 108 בתים צמודי קרקע בפרדס חנה, וחתמה על עסקת קומבינציה עם בעלים פרטיים בבאר יעקב.
"היום נוח יותר לעשות עסקאות קומבינציה, כי הבנקים מקשים על מימון פרויקטים, והמצב של רוכשי הדירות נראה מעורפל. יחד עם זאת אסור שסמנכ"ל השיווק של החברה יהיה מובטל, ולכן אנחנו מכוונים לעסקאות באזורים כמו חיפה, שם ערכי הקרקע נמוכים.
"מחיר של 175 אלף שקל כולל פיתוח לדירה בחיפה, מאפשר לנו לעשות פרויקט מגורים גדול, שמכוון לפלח שוק עם צורך בסיסי, של קניית דירות עד 1.5 מיליון שקל. הביקוש לדירות האלה קשיח מאוד ומי שמחפש דירה עד 1.5 מיליון שקל בכרמל בחיפה אין לו אלטרנטיבה. בתקופה כזאת לא אלך לבנות בניין יוקרתי בתל אביב.
"לאחרונה הציעו לנו מגרש ברחוב בלפור בתל אביב שמיועד ל-18 דירות ב-30 מיליון שקל, אולם במחיר הזה העדפתי לקנות קרקע ל-250 דירות בחיפה. מבחינת רווחיות אולי מדובר ברווח זהה, אבל הסיכון בדירות יקרות, הוא גדול יותר היום.
"הבחירות שלנו הן סולידיות ובמקומות שאנחנו מכירים את השוק כמו מודיעין. במכרז של מחיר למשתכן גם זכינו בקרקע בהנחה של 50% מהשווי, וחלק מהדירות מיועדות למשתכנים במחירים סגורים, מה שמגדיל את רמת הוודאות שלנו. יתר הדירות שמשווקות לשוק החופשי שוב פונות לקהל שמחפש דירות עד 1.5 מיליון שקל, וזה בניגוד ליזמים שזכו בקרקעות בשכונת בוכמן, שם מחירי הדירות חוצים את ה-2 מיליון שקל והסיכון הוא גבוה יותר. גם ברעננה, כשבחנתי עסקה והבנתי שאני צריך למכור דירת 4 חדרים ב-2.1 מיליון שקל, חשבתי פעמיים והגעתי למסקנה הנכונה".
"יש חשש. הבנקים מעדיפים תמהיל ומגוון של דירות"
מנכ"ל בנק איגוד, חיים פרייליכמן, מסביר כי האווירה הקיימת בשוק הנדל"ן מתאפיינת באי ודאות גדולה בקרב הרוכשים, הקבלנים וגם בקרב הבנקים: "יש חשש ממה שצפוי לקרות בשוק הנדל"ן, בעיקר מבחינת הביקוש. ברור לנו שיהיו גזירות בתחום הכלכלי, וקיים חשש ממה שהן ייצרו, כמו למשל פחד של אנשים לאבד את מקום העבודה שלהם. אני מעריך שתקופה של גזירות תביא לקיטון בקצב הרכישה של דירות. אנחנו מרגישים אי ודאות וחשש של יזמים לבצע עסקאות, ודוגמה טובה לכך ניתן למצוא בעיר מבוקשת כמו שוהם. אם פעם עסקאות היו מתבצעות ביישוב מהר, ועל כל מגרש פנוי הייתה כמות של קופצים, במכרז האחרון של המינהל הייתה רגיעה והמחירים ירדו. כלומר אי הוודאות משפיע גם על הקבלנים וגם על הבנקים, שדורשים למשל הון עצמי גבוה יותר. קבלנים, למשל, נרתעים יותר מפרויקטים גדולים, או מפרויקטים באזורים שיש בהם עודפי היצע. גם אנחנו בבנקים, כאשר קבלן בא אלינו לבקש ליווי לפרויקט שיש בו רק דירות 5-6 חדרים, אנחנו מוטרדים. מעדיפים פרויקטים עם תמהיל ומגוון דירות".