יעקב קוינט מפנה את מסך המחשב לכיווני ומציג תיבת מיילים שעולה על גדותיה. "תראה את כמות המיילים שקיבלתי רק בזמן שאנחנו יושבים כאן", הוא מצביע על המסך ומתגאה: "אנחנו רואים את עצמנו כסוג של שומרי סף". קוינט, העומד בראש המחלקה המשפטית של מינהל מקרקעי ישראל, בהחלט יכול לראות את עצמו כמי שעומד כחוצץ בין הציבור ובין הגוף שנתפס במשך שנים כמסורבל, כמסואב וכאחראי ישיר למצוקת הדיור בארץ.
המינהל, שלאחרונה הפך רשמית ל"רשות מקרקעי ישראל", יושב על 93% מאדמות המדינה, וככזה הוא ככל הנראה הגוף הנתבע ביותר במדינה. הכוח וההון הגלומים בכל החלטה שלו הם עצומים, וכמעט כל דיון, הליך או עסקה מחייבים ייצוג והכרעה משפטיים. זו הסיבה, כנראה, לכך שהמחלקה המשפטית היא היחידה שלא ספגה קיצוצים ושינויי כוח אדם במסגרת הרפורמה. זו גם הסיבה, כנראה, לשטף המיילים שממשיך להצטבר על מסכו של קוינט במהלך השיחה.
גם בלי המיילים האלה, קוינט מודע היטב לרחשי הציבור. כמו כל אזרח במדינה, גם הוא מוטרד ממחירי הדיור, בהבדל אחד: הוא אמור לסייע למקבלי ההחלטות להוריד אותם.
"אני ער לצורך ולביקוש לדירות גם אצלי בפן האישי", הוא מספר, "אחיי הצעירים מחפשים בעצמם דירות וכשהם שואלים אותי אני אומר להם שאני חושב שהמחירים יירדו".
- יירדו? באמת?
"כן. לא תהיה בועה שמתנפצת, אבל בסופו של דבר אני מאמין שהמחירים יירדו".
- איך אתה מסביר את זה?
"אני אתן לך אנלוגיה משוק ההון: כשכולם עוסקים בתחום מסוים, אז אתה מעריך שהשוק הגיע לנקודת רתיחה ושאז כנראה יתבצע בו תיקון. ברגע שאתה רואה בשוק שכל מי שאתה מכיר נהיה איש נדל"ן, כל אחד קונה דירה להשקעה או מצטרף לקבוצת רכישה, אז באנלוגיה לשוק ההון זה הזמן לברוח מהבורסה. זה נכון שהתיקונים בשוק הנדל"ן אינם כמו בשוק ההון, ואני לא רואה התרסקות, אבל כל תיקון הוא משמעותי ובעל השפעה".
- אז באיזה היקף אתה רואה את התיקון המדובר?
"משהו כמו 10% עד 20% ירידה במחירים. אני מעריך שזה יכול לקרות. אני גם מזהה בתקופה האחרונה נכונות של משרד האוצר לתת פתרונות מתוך ערך הקרקע. במקביל, צריך להגדיל את שוק השכירות, וגם פה אפשר לזהות נכונות של האוצר שהיה מעורב בזה. אין ספק שהפתרון הזה יתפוס תאוצה ואין ספק שישווקו יותר. יש רצון להרגיל את הציבור למוצר כזה".
- ואת הקבלנים? הם הרי לא רצים לבנות לשכירות.
"אנחנו התחלנו לגבש כבר הצעות, שכמובן נדון בהן מול המשנה ליועץ המשפטי לממשלה. זה כרוך בתיקון חקיקה. למשל, שיאפשרו, תוך רגולציה ופיקוח, להוציא ביתר קלות שוכר שאינו משלם או שמפר את חוזה השכירות. זה בעייתי ולא פשוט, אבל צריך לתת כלים נוספים שייצרו ודאות וביטחון ליזמים שהולכים לשוק הזה, וזה כרוך בתיקון חקיקה".
- ובינתיים המחירים ממשיכים לעלות. מה היית עושה כטיפול מיידי כדי לבלום את זה?
"צריך עכשיו להילחם ברוכשי דירות להשקעה. זה הקהל שצריך לפעול נגדו כדי לצמצם את השפעתו ואת יכולתו לרכוש דירה נוספת. יש כמה דברים שאפשר לעשות, למשל על-ידי העלאת מס רכישה לרוכשי דירה שנייה ומעלה ואכיפה צמודה על מגרשים בפטור ממכרז.
"ועדיין", הוא מנסה להסתייג, "צריך מאוד להיזהר כשמזיזים נושאת מטוסים כל-כך גדולה וכבדה. גם 'קבינט הדיור' המיוחד שהקים שר האוצר צריך להיזהר לא לעשות יותר נזק מתועלת".
- למה אתה מתכוון? איך זה יכול לקרות?
"למשל, להוריד חזק מדי את המחירים או סתם לתת מתנות חינם לקבלנים. אין סיבה להתחיל לחלק קרקעות בחינם. מצוקת המחירים עלולה להוביל לצעדים דרסטיים, שלא תהיה בהם תועלת והם פשוט ייבלעו בשוק. צריך פתרונות אמיתיים למצוקת הדיור ולא להיגרר לפתרונות היסטריים. קרקע בחינם לא תשרת את המטרה האמיתית".
- יאיר לפיד דיבר על 150 אלף דירות להשכרה בתוך עשור.
הוא מהנהן בכובד ראש: "התוכנית של לפיד יכולה לקרות, אבל אני צופה קשיים ביישומה. היא תדרוש עבודה לא פשוטה בעיקר לאור העובדה שהיא מתרכזת בשכירות, וכל מכרזי השכירות שיצאו עד כה - מידת ההצלחה שלהם מוטלת בספק. קשה לי לראות את זה קורה מהיום למחר".
*** הראיון המלא - במגזין G