אלפי דונמים של קרקעות בבעלות פרטית, בעלות פוטנציאל להקמת עשרות אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש, עומדות דוממות בלי שניתן לקדם עליהן תוכניות לבנייה. הסיבה: לפני עשרות שנים תפס משרד הביטחון את הקרקעות באין מפריע והקים עליהן מתקנים ביטחוניים - וכך זה נשאר.
למרות הצהרות הממשלה בדבר ההכרח למצוא פתרונות דיור, משרדי הממשלה אינם פועלים כנגד התופעה, ובעלי הקרקעות הפרטיים נאלצים להשקיע משאבים כספיים ומשפטיים על מנת להשיב לידם את הקרקעות. "לעתים מתקבל הרושם שלצבא יד מדינה, ולא שלמדינה יש צבא", אומרים בעלי הקרקעות.
אחד המקרים הבולטים לתפיסה של קרקע פרטית הגיע לפני חודש לבית המשפט, לאחר ש-83 בעלי קרקע במערב ראשון לציון עתרו לבג"ץ בדרישה לבטל צווים שניתנו בשנת 1945 לפי תקנות ההגנה לשעת חירום, המתירים למדינה להחזיק בקרקע שבבעלותם. מדובר בקרקע בשטח 322 דונם המצויה בבעלותם של מאות בעלי קרקע פרטיים שרכשו אותה בשנות ה-60. בעתירה, שהוגשה באמצעות עורכי הדין שמואל שוב והילה לביא ממשרד שוב ושות', טוענים בעלי הקרקע כי עוד בשנת 1967 הופקע למעלה משליש מהקרקע (35%) לטובת הקמת מתקן צבאי, ובגין הפקעה זו שולמו לבעלי הקרקע פיצויי הפקעה. בשנת 1973 חתם הרמטכ"ל דאז דוד אלעזר ברוח התקופה והמאורעות על צו סגירת שטחי אימונים מכוח תקנות ההגנה, ואותם צווים אפשרו למעשה למדינה לגדר שטח של 144 דונם ועל יתרת החלקה בשטח 177 דונם הוטלו מגבלות מוחלטות של בנייה וגישה.
בעתירה טוענים בעלי הקרקע כי קרוב ל-40 שנה, מאז שנת 1973, מחזיקה המדינה בקרקע באמצעות זרועות הביטחון, ועושה בה שימוש מכוח צו סגירה אנכרוניסטי, כך שבעלי הקרקע אינם יכולים אפילו להיכנס לחלקה שבבעלותם, שלא לדבר על עשיית שימוש בה. עוד הם טוענים, כי עד לשנת 2000 הם נדרשו לשלם למדינה מס רכוש בגובה 2.5% משווי הקרקע בגין כל הקרקע שבבעלותם, חרף העובדה שלא יכלו לעשות בה כל שימוש.
תביעה כספית שהגישו בעלי הקרקע בעבר, שבה ביקשו לחייב את המדינה לשלם להם דמי שימוש בגין השימוש שהיא עושה בחלקתם, נדחתה על-ידי בית המשפט המחוזי ואף בערעור לבית המשפט העליון מהסיבה שבתקנות ההגנה מימי המנדט הבריטי, לא צוין כי ישולם פיצוי בגין החזקת המדינה בקרקע. יחד עם זאת, באותו פסק דין דן בית המשפט בבעייתיות בכך שהמדינה מחזיקה בקרקעות אלה משך פרק זמן כה ממושך שלא בדרך מוסדרת ומכוח צווים אנכרוניסטיים.
"משקל יתר לשיקולי ביטחון"
כעת פונים בעלי הקרקע לבג"ץ בבקשה לבטל את הצווים שאפשרו למדינה להחזיק בקרקע באמצעות "צו זמני לשעת חירום", משך 40 שנה. "מדובר בהחלטה בלתי סבירה בעליל", נכתב בעתירה. "אי שקילת השיקול של משמעות האחזקה לצמיתות בקרקע מכוח צו סגירה ארעי וההשלכה שיש לדבר על זכויות הבעלים, וכל מתן משקל יתר לשיקולי ביטחון בלתי מוגדרים, הופכים את ההחלטה לבלתי סבירה בעליל. אין ספק כי קיים צורך מיידי לבחינה מחודשת של הוראות התקנה".
עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', אומר כי משרד הביטחון מנצל את החוקים והתקנות ההיסטוריות על מנת לתפוס קרקעות לתקופות ארוכות ולמקסם את הרווחים שלו מאותן קרקעות. "במקרה של מערב ראשון לציון, תפיסת הקרקעות במסגרת צווי חירום למשך 40 שנה אינה סבירה, ומהווה פגיעה קשה מאוד בקניינם של בעלי הקרקע. בניגוד להפקעה, שבעקבותיה זכאים בעלי הקרקע לפיצוי, במקרה שבו מוצא צו סגירה משרד הביטחון אינו משלם פיצוי לבעלים.
יתרה מזו, קיומם של מתקני צה"ל על הקרקע מעכב הליכי תכנון לגבי אותן קרקעות ובמסגרת ההליכים התכנוניים מתברר לבעלי הקרקע כי משרד הביטחון מעוניין לקבל חלק נכבד מהזכויות ששוויין מאות מיליוני שקלים בתמורה לפינוי הבסיס, למרות שאין לו שום זכות קניינית על הקרקע. משרד הביטחון וצה"ל פשוט מנצלים את כוחם על מנת לגרוף רווחים מתנופת הנדל"ן בישראל".
"התנהלות מקוממת"
דוגמה נוספת לתפיסת חזקה בקרקע של בעלים פרטיים על-ידי משרד הביטחון בלי שאף גוף במדינה מערער על המהלך ניתן למצוא גם באחת מעתודות הקרקע היקרות ביותר בישראל, סמוך לחוף תל-ברוך בתל-אביב, הידוע כ"גבעת האנטנות". מדובר בחטיבת קרקע בשטח 3 דונם, מצפון לשדה דב ומדרום לפרויקט סי אנד סאן, הנמצאת בבעלותם של 400 בעלי קרקעות.
בשלהי שנות ה-90 הגישו בעלי הקרקע תביעה נגד המדינה בטענה שמשרד הביטחון תפס חזקה על השטח, התקין בו בסיס אנטנות, הקים עליו חניון וסלל כביש גישה ללא הסכמתן ובניגוד לדין. ב-2001 קיבל בית משפט השלום בתל-אביב את עמדת בעלי הקרקעות וקבע כי על המדינה לסלק ידה מהשטח ולהרוס את המתקנים. בשנת 2005 הגיעו הצדדים לפשרה שלפיה שילם משרד הביטחון דמי שימוש בסך 60% משווי הקרקע עד 2007. ואולם בשנת 2007 שבה ונתגלעה בין בעלי הקרקעות לבין משרד הביטחון מחלוקת באשר לחישוב דמי השימוש.
עו"ד מרים דונין, שמייצגת 128 מבעלי הקרקעות, הגישה בתחילת 2008 תביעה לסילוק הבסיס מהמקום ולתשלום דמי שימוש בסך 758 אלף שקל בגין פלישה לקרקע פרטית. בפברואר 2012 קיבל שופט בית המשפט השלום בתל-אביב ישי קורן את העתירה, והורה לסלק את משרד הביטחון מהקרקע ולשלם לבעליה דמי שימוש המשקפים תשואה של 6% משווי הקרקע, בהתאם לחוות הדעת של השמאי המכריע חיים מסילתי. בפסק הדין הביע בית המשפט תרעומת כלפי התנהלות המדינה בתיק וכינה אותה "מקוממת ומחוסרת תום לב".
העובדה שגם בית המשפט הכיר בהתנהלות משרד הביטחון כפולש לקרקע בניגוד לדין, לא מנעה ממשרד הביטחון להגיש ערעור על ההחלטה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב. בערעור טענה המדינה כי בית המשפט התעלם מהעובדה שבעלי הקרקע לא ניסו לעשות בה כל שימוש ולכן לא הפסידו דבר בגין השימוש שנעשה בפועל. עוד טענה המדינה כי בית המשפט התעלם מהפגיעה במערכות הביטחון, וזאת בזמן שהפגיעה בבעלי הקרקע, אם לא היה ניתן הצו, הייתה זניחה, אם בכלל. נוסף לכך טענה המדינה כי חישוב דמי השימוש בקרקע אינו נגזרת של שווי הקרקע וצריך להיות נמוך יותר.
בית המשפט המחוזי דחה את הערעור וקיבל את החלטת בית משפט השלום שהורה לפנות את הבסיס והשופטים קובי ורדי, ישעיהו שנלר ורות לבהר-שרון אף מתחו ביקורת על התנהלות המדינה בפרשה. אב בית הדין ורדי ציין בפסק הדין כי במקרה זה כמו במקרים רבים אחרים, המדינה "עשתה דין עצמי, פלשה למקרקעין לא לה וסירבה לשלם דמי שימוש ראויים".
"לעתים נדמה שלצבא יש מדינה, ולא למדינה יש צבא"
המגבלות שמטיל משרד הביטחון על בנייה, הן כה גדולות עד כדי כך, שבעלי קרקעות פרטיים עשויים למצוא את הקרקע שבבעלותם "מקורקעת", בגלל שמשרד הביטחון מחזיק גם בקרקע סמוכה. במצב הזה בדיוק נמצאים כבר עשרות שנים בעלי קרקע חקלאית בת 830 דונם בדרום העיר רחובות, הסמוכה לשכונת הווילות נוה חבצלת, ולשכונת רחובות הצעירה שהקימה חברת אזורים. בשנות ה-70 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רחובות שינוי ייעוד הקרקע למגורים והקמת שכונה בת 2,200 יחידות דיור עליה, אך מאז מתנגדים משרד הביטחון והמשרד להגנת הסביבה לתוכנית, בשל פעילות בסיס חיל האוויר בבסיס תל-נוף הסמוך, ובשל הרעש שגורמים המטוסים הטסים באזור.
למרות סמיכותה של הקרקע לשכונת מגורים קיימת, חרף דרישת עיריית רחובות להוסיף יחידות דיור לעיר על הקרקע, ולמרות טענת בעלי הקרקע כי הרעש מבסיס תל-נוף דווקא פחת, משרד הביטחון ממשיך להתנגד לתוכנית, ובשבוע שעבר קיבלה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז את התנגדותו והחליטה לשנות את ייעוד הקרקע לתעשייה.
המטרה: להוסיף מטוסים לתל-נוף
בדיון הבהיר נציג משרד הביטחון כי אחת הסיבות להתנגדותו לתוכנית היא רצונו לשמור לעצמו את הזכות להרחיב את כמות המטוסים בבסיס תל-נוף.
"מצער מאוד שמדיניות ממשלתית מוצהרת להגדלת היצע יחידות דיור ולהוזלת מחירי הדיור, מטורפדת על-ידי נציגי המשרדים הממשלתיים בוועדה המחוזית", מסר ראש עיריית רחובות, רחמים מלול, לאחר הדיון בשבוע שעבר. "היום הניף פקיד משרד הביטחון את הגרזן על 2,200 דירות בטענה בלתי בדוקה כי התושבים עלולים לסבול מרעש המטוסים של תל-נוף, בעוד ביד השנייה אושר השטח, הסמוך לשכונה קיימת, לתעשייה".
גם בעלי הקרקעות קיבלו בכעס את ההחלטה. "הביטחון האישי של אזרחי מדינת ישראל נגזר גם מהזכות למגורים, זכות אשר הוכרה כזכות חוקתית במדינת ישראל", מסר עו"ד אמיר זנדר המייצג את בעלי הקרקעות. "מצוקת הדיור במדינת ישראל מערערת את הביטחון האישי של אזרחי המדינה, קל וחומר כאשר פוגעים בקניינם. לא ייתכן שבמדינת ישראל, בשנת 2013, ינהג משרד הביטחון בקרקעות פרטיות של אזרחי המדינה כבקניינו שלו. התנהלות משרד הביטחון במקרים הללו היא התנהלות חסרת אחריות לאומית. התוכנית בדרום רחובות מיועדת לבניית אלפי יחידות דיור ומתעכבת כ-40 שנה. על אף הנחיה ברורה של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז, נראה כי משרד הביטחון וצה"ל כלל לא סיימו להכין עבודה לבדיקת רמת הרעש מבסיס חיל האוויר תל-נוף. אף שבפני הוועדה הוצגו נתונים חד משמעיים אודות הפחתה ברמת הרעש, משום מה, משרד הביטחון טען כי רמת הרעש נותרה ללא שינוי. לעתים מתקבל הרושם שלצבא יש מדינה ולא שלמדינה יש צבא".