גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"רואים היום כמות של שלטים להשכרה שלא ראינו אף פעם"

הקומות שיתפנו בקרוב במשרדי בטר פלייס בראש העין ובמשרדי אי.די.בי בת"א מוסיפים עוד חששות ואי ודאות בנוגע לעתידו של ענף המשרדים המקומי

בזמן שבענף המשרדים בעיקר ממשיכים להתווכח האם יהיה או לא יהיה ביקוש למאות אלפי המ"ר המתוכננים ומוקמים כיום במגדלים החדשים, התרחשו בעת האחרונה תזוזות משמעותיות של גופים גדולים, שהזכירו לכל מי ששכח שמגדל חדש שמתאכלס בתקופה של האטה כלכלית לכל היותר שואב שוכרים ממגדלים קיימים.

בחודשים האחרונים נחתמו עסקאות גדולות: כלל ביטוח מקבוצת אי.די.בי תעבור למגדל עתידים ותשכור 22 קומות בבניין שעמד שומם במשך תקופה ארוכה, בשטח כולל של 42 אלף מ"ר. בזמן שבעלי המגדל, אוניברסיטת תל אביב ועיריית תל אביב, יש רבים שמפסידים: בעלי השטחים בהם יושבת כלל ב-12 בנייני משרדים בלב העיר תל אביב.

בעסקה גדולה נוספת, שנחשפה ב"גלובס" באפריל האחרון, יפנה בית ההשקעות אקסלנס את שטחי המשרדים במגדל משה אביב, כ-7,600 מ"ר המשתרעים על פני 5 קומות, לטובת שש קומות משרדים בשטח כ-7,200 מ"ר במגדל פלטינום שבאזור התעשייה קרית אריה בפתח תקווה.

כמו כן, פרקליטות מחוז תל אביב עוזבת את בית הדר דפנה שברחוב שאול המלך בתל אביב לטובת משרדים בבית קרדן שברחוב מנחם בגין; פירמת רואי החשבון ארנסט אנד יאנג רוכשת 16 קומות במגדל בפרויקט מידטאון.

ועכשיו צרפו אל אותן עסקאות את בטר פלייס, שתפנה בעתיד הקרוב את אלפי המ"ר שהיא שוכרת בראש העין. גם הנהלת אי.די.בי, היושבת במרומי מגדל עזריאלי, לא בהכרח תמשיך לאכלס את הקומה המפנקת עוד זמן ארוך.

"משני כיוונים"

"העסקאות המבוצעות היום הן רק של משפרי דיור, לא ממש עסקאות חדשות. אנחנו רואים היום כמות של שלטים להשכרה שלא ראינו אף פעם. לא רואים עסקה שחברה גדלה בעוד 5,000 מ"ר. אלא שהיא עוברת מפה לשם", מסביר ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים, "בעקבות כך נוצרת בעיה משני כיוונים. גם של בנייני המשרדים הישנים שיתפנו בעקבות העסקאות הגדולות, וגם של בנייני משרדים חדשים שאמנם מילאו הרבה קומות, אבל עדיין לא שיווקו את כל השטחים. את הבניין הם יצטרכו להפעיל בכל מקרה. וזה לא מעט כסף.

"השטחים החדשים שמתמלאים משמעותם שיפור מיקום ותנאים של חברות קיימות - לא גידול בשטח. הם עוזבים נקודה אחת וממלאים את אותו חלל בנקודה אחרת, אולי אפילו שוכרים קצת פחות מ"ר אם מתייעלים. גם בעלי הנכסים שהחברות הגדולות עוזבים יצטרכו עכשיו לחשוב מה הם עושים. הם לא רוצים ולא יכולים שהשטח יעמוד ריק. הם יצטרכו להתאים את הנכס לשוק, להשקיע בו כסף, ואולי גם להתפשר בשכר הדירה כדי להשכיר אותו מהר. המגמה הזו ללא ספק מקשה על השוק".

מוקמל מתייחס לעסקאות הגדולות שבוצעו וטוען שלא פעם מסתכלים עליהן מהכיוון הלא נכון: "העסקאות הללו נראות כעסקאות טובות לשוק אבל למעשה זה לא כך. טוענים שהעסקה של מגדל עתידים וכלל היא עסקה מצוינת לכלל ולא טובה למגדל עתידים. השתמשו בביטויים כמו 'מחירי סוף העונה'. אבל המציאות שונה. העסקה הזו מצוינת לעתידים כי הם נמצאים כבר אחרי המבול. הם השכירו את כל השטחים - ושאר המגדלים ימשיכו לדמם. וכל זה עוד לפני שקבוצות הרכישה שעובדות על בנייני משרדים סיימו את הבנייה ונכנסו לשוק. גם שם יש כבר הרבה אנשים שקנו, והם יעברו אליהם ברגע שהבנייה תסתיים, ואלה עוד שטחים שיתפנו במקום אחר. מי שקנה שם להשקעה יצטרך לעמוד בעלויות תפעול גבוהות ולשלם גם ארנונה.

"אני חושב שבעלי הנכסים היום חייבים להבין את המצב ולהתגמש מול החברות שבאות אליהן בבקשות ודרישות. ללכת לכיוון שלהם, כדי שהשטחים שלהם לא יעמדו ריקים. אם נצרף את זה לעובדה שהבניינים החדשים שנבנים הם רק כאלו של עשרות אלפי מ"ר, כי אין בניינים חדשים של 5,000 מ"ר או בסדרי גודל כאלו, התוצאה תהיה שהמגדלים החדשים ישכירו חלק מהמגדל ויצטרכו להפעיל אותו בלי להשכיר את כולו, וזה ילחץ את השוק עוד יותר. ייווצר ואקום על השטחים שנותרו פנויים באותם מגדלים. זו פעילות שרשרת שתשפיע על שני הקצוות".

"אין השפעה"

לצד הסקירה הפסימית של מוקמל יש גם גורמים אחרים בענף שסבורים שהמצב אינו כה מדאיג. "מדובר בתהליך טבעי של הענף ולא תהיה לזה השפעה מהותית. יש מספיק ביקוש למשרדים שימלאו את החסר", סבור זוהר סגל, סמנכ"ל שיווק בקבוצת נת"מ נכסים. "ייתכן שעזיבת המשרדים את הבניינים הישנים תגביר את התחרות, מה שעלול להשפיע גם על רמות שכר הדירה, אבל לא בצורה ניכרת. אם נראה מאסה קריטית של פינויים, בסדר גודל של 100 אלף מ"ר או 150 אלף מ"ר, אז עלולה להיות השפעה, אבל זה לא המצב. אם לבעלי הנכס המתפנה לא לוחץ בכיס הוא יכול לחכות ולא להתפשר על המחיר.

"השוק מושפע מאוד מענף ההיי-טק ושם לא נראה שיש בעיה. יש אולי הרבה תוכניות על הנייר אבל אין בנייה ספקולטיבית". במקביל, מסכים זוהר שפינוי בנייני משרדים של CLASS B עלול להשפיע על מגזר זה בטווח הקצר: "ברגע שהבניינים של קבוצות הרכישה יתאכלסו, אם יהיו הרבה פינויים של בניינים ישנים תהיה השפעה על השוק אבל היא תהיה קלה ובטווח הקצר בלבד. בסוג הזה של הבניינים תיתכן ירידת מחיר כי תהיה תחרות גדולה יותר על השטחים הקטנים".

מוקמל מצדו מספק בכל זאת תמונת מצב לא פשוטה של שוק המשרדים: "אין היום פעילות בשוק הנדל"ן למשרדים. יש קיפאון שרק יחריף. נכון להיום, שוק המשרדים כולו נמצא בהכחשה, מתעלמים, לא מוכנים להודות שיש בעיה. הרשויות כל הזמן מעודדות יזמים לבנות שטחי משרדים כי הן מקבלות מהם הרבה ארנונה, אבל גם קבוצות הרכישה וגם היזמים צריכים להסתכל על מה שקורה בשוק".

שינויים בענף המשרדים

עוד כתבות

יו"ר כחול לבן, בני גנץ / צילום: דוברות כחול לבן, יח"צ

יועץ בכיר של כחול לבן: "לגנץ אין אומץ לתקוף באיראן"

בהקלטה שפורסמה בחדשות 12 על ידי עמית סגל נשמע ישראל בכר, יועץ אסטרטגי מוכר, טוען כי "גנץ מסכן את ישראל" ● בכר יעץ בעבר גם לליכוד ולמפלגות אחרות ● כחול לבן: "צר לנו כי תעשיית השקרים מבית היוצר של נתניהו ממשיכה לפעול גם הערב"

מטוס ממריא בנמל תעופה / צילום: shutterstock

מבטלים טיסה בגלל הקורונה? הרשות להגנת הצרכן פרסמה מדריך מיוחד

על רקע בהלת הקורונה, הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן עושה סדר בעקבות מידע שגוי רב שמופץ ברשתות החברתיות בכל הנוגע לביטולי טיסות וחופשות ● מתי מותר לבטל, האם מותר לגבות דמי ביטול, ומה קובע החוק לגבי אזרחים ותיקים?

בנימין נתניהו / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

דעה: נתניהו מתחזק ואפילו המילה "שוחד" לא מצליחה לעצור את המומנטום

לפני יובלות, עוד לפני השימוע אצל מנדלבליט, רבים העריכו שאם עבירת השוחד תופיע בכתב האישום הדבר יפגע בנתניהו ● הימים האחרונים של המרוץ מוכיחים שלאישום כמעט אין משמעות ● רף הסיבולת לשחיתות של הציבור ממשיך לעלות

ד"ר מטאנס שחאדה, יו"ר מפלגת בל"ד / צילום: איל יצהר, גלובס

יו"ר בל"ד אמטנס שחאדה מבקר את הצעקנים במפלגתו, חושף חילוקי דעות ברשימה המשותפת ומאותת לגנץ שאין לו על מי לבנות

יו"ר בלד, הסמן הקיצוני של הרשימה המשותפת, מותח ביקורת על התנהלותה בעבר ופועל לעשות שינוי ● "אנחנו בהחלט רוצים להמשיך ולנהל מאבק, יש כיבוש וכל עוד יש כיבוש יהיה מאבק. אבל צריך שזה יהיה מאבק פוליטי, לא מאבק צעקני של סיסמאות"

בורסת תל אביב סיקור שוטף / צילום: איל יצהר, גלובס

סגירה צורמת באחוזת בית: ת"א 35 צלל ב-4.5%, אל על התרסקה ב-7.4%

חברת התעופה אל על דיווחה על פגיעת וירוס הקורונה בהכנסותיה ●ת"א 35 צלל ב-7.1% השבוע ●  דלק צללה ב-9%, פריגו ב-17%, טבע ב-6% ● הפאניקה בשווקים מעבר לים נמשכת: ירידות של 3% באירופה, וול סטריט צבועה באדום בוהק

ירון בלוך/ צילום:עמרי מירון

הפספוס החוץ-בנקאי של לאומי: לאומי פרטנרס מובילה את הנפקת מימון ישיר לפי שווי כפול מזה שבו מכרה את חלקה

פחות משנתיים לאחר שלאומי פרטנרס מימשה את חלקה במימון ישיר לפי שווי של 750 מיליון שקל, מונפקת חברת האשראי הצרכני לפי שווי כפול ויותר ● במקום אקזיט של 300 מיליון שקל, נותרה לאומי פרטנרס "תקועה" עם החזקה במניות חברה פרטית מקבוצת צור שמיר

לילך כהן-שולומון / צילום: רמי זרנגר

אחרי כ-10 שנים: מנהלת השיווק המוערכת של חטיבת החלב בתנובה פורשת

לילך כהן-שולומון תעבור לשמש כסמנכ"לית השיווק של הנציגות הישראלית של קימברלי קלארק ● תוחלף בתפקיד ע"י מיכל בצר, כיום מנהלת תחום תזונה יומיומית בתנובה

בורסות אירופה / צילום: רויטרס

התפרקות בנעילת המסחר בוול סטריט: צניחה של 4.6% במדדים בדרך לשבוע הגרוע מאז משבר הסאבפריים

ירידות חדות בשווקים בצל האצת התפשטות נגיף הקורונה מעבר לגבולותיה של סין ● שלושת המדדים בניו יורק השלימו נפילה של 10% מהשיא ● הדאקס הגרמני צנח ב-3.2%, הפוטסי ב-3.4%, הבורסה בהולנד נפלה ב-3.75% ● הנפט מתרסק מתחת ל-50 דולרים לחבית ● יפן תקפיא את הלימודים בבתי הספר עד לאביב

צבי מרום  / צילום: איל יצהר, גלובס

באטמ מדווחת על פיתוח ערכת דיאגנוסטיקה לאבחון וירוס הקורונה; המניה מזנקת

לפי הודעת החברה, הערכה נבחנה ע"י מספר מעבדות מרכזיות ובתי חולים, ויכולתה לאבחן את הווירוס אומתה

גונן אוסישקין  / צילום: סיון פרג'

בעקבות משבר הקורונה: אל על נערכת לפיטורי 1,000 עובדים

מנכ"ל אל על גונן אוסישקין הורה לסמנכ"לים בחברתו לגבש תוכנית מיידית לפיטורי עובדים ● היום דיווחה החברה על הפסקת טיסותיה לאיטליה ולבנגקוק ועל דחיית השקת הטיסה לטוקיו ● בנוסף דיווחה אל על כי נזקי משבר הקורונה עלולים להסתכם בפגיעה של עשרות מיליוני דולרים בהכנסות

דרור פויר /  צילום: יונתן בלום

דעה: קשה להיות מצונן בימים של קורונה

כשאני מתעטש, אף אחד כבר לא אומר לי לבריאות. במקום זה אני מקבל מבטי פחד ותיעוב ● גם בלי להיות בבידוד, אני מודר

קיה נירו חשמלית / צילום: יח"צ

תחנת כוח: קיה נירו החשמלית החדשה מציבה סטנדרטים גבוהים

עם טווח של עד כ-450 ק"מ בין טעינות בזכות סוללה מאסיבית, מנוע חשמלי נמרץ מאוד, הוצאות שוטפות אפסיות ותא נוסעים נוח ומרווח, הנירו החשמלית מציבה סטנדרטים גבוהים מאד בפני המתחרות ● אבל בינתיים עודפי ביקוש משאירים אותה בחו"ל

7 כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / צילום: איל יצהר, גלובס

תוכניות ענק בחיפה ובקריות, וסיוט נדל"ני בבית שמש. כותרות הנדל"ן

הסכם הגג הראשון לשנת 2020 יצא לדרך ובמסגרתו ייבנו 19 אלף דירות בקריית אתא ● בחיפה הציגו תוכנית לחידוש שכונה בה מתגוררים כ-15% מתושבי העיר ● רני צים ממשיך להתרחב, ולמה מנכ"ל משרד האוצר בעבר, ויו"ר קרן הריט סלע קפיטל לא רואה רווחיות בחללי העבודה המשותפים

זאב רוטשטיין / צילום: תמר מצפי

"ישראל צריכה ללכת עם אירופה ולא לייצר היסטריה חסרת פרופורציה"

פרופ' זאב רוטשטיין ל"גלובס": "משרד הבריאות הישראלי התחיל נכון כשכיסה את המקור הראשי, שזה סין, ובהמשך הרחיב את הכיסוי כדי ליצור שולי ביטחון מקבילים בדרום-מזרח אסיה - ומכאן אני מאמין שכל מה שאנחנו עושים כרגע זו הגזמה שפוגעת יותר מאשר מועילה"

איתמר בן גביר  / צילום:תמר מצפי

מה עומד מאחורי הורדת החשיפה לעמוד הפייסבוק של מפלגת עוצמה יהודית?

מפלגת עוצמה יהודית התלוננה לוועדת הבחירות על כך שפייסבוק הורידה את החשיפה לעמוד של עו"ד איתמר בן גביר בגלל חשש שהמפלגה תיכנס לכנסת ● בפייסבוק טוענים כי הסיבה היא "ההפרות הרבות והחמורות של כללי הקהילה מצד בן גביר"

אימוץ ילדים על ידי זוגות להט"בים / צילום: שאטרסטוק

העליון בהחלטה דרמטית: יש לאפשר ללהט"בים הליכי פונדקאות

בית המשפט העליון הקציב למחוקק שנה לתיקון החוק בהתאם לפסיקה החדשה, תוך שנתן דעתו על הפגיעה החמורה והנמשכת בזכות לשוויון ולהורות הנגרמת לגברים יחידים ולבני זוג מאותו מין ● "החרגתה הגורפת של קבוצת הגברים ההומוסקסואלים מתחולתו של הסדר הפונדקאות נחזית כהפליה 'חשודה'"

הנחת אבן הפינה לביה"ח בקריית אתא / צילום: עופר עמר

דעה: חגיגות הנחת אבן-הפינה לבית החולים בקריית אתא הן לא יותר מעבודה בעיניים

מה הרעיון בהנחת אבן-הפינה לבית החולים אזורי ארבעה ימים לפני הבחירות? כלום, בלוף מוחלט ● שוב עובדים עלינו בעיניים, כי בשנים הקרובות לא יוקם בית חולים בקריית אתא

ערן אייל, מייסד ומנכ"ל Shopin  / צילום: אתר Shopin

יזם הבלוקצ'יין המורשע ערן אייל נעצר וצפוי לגירוש מארה"ב

היזם הישראלי-דרום אפריקאי, שהורשע לפני כחודשיים בהונאת משקיעים בשתי חברות שהקים וניהל, מוחזק במעצר כשבוע ● בינתיים ממשיכה להתנהל התביעה שהוגשה נגד אייל על ידי רשות ניירות ערך האמריקאית בגין הונאה בהנפקת מטבעות דיגיטליים למיזם Shopin

נתי כהן / צילום: איל יצהר

משרד התקשורת יביא לממשלה הבאה הצעה להפחתת אגרות תדרי הסלולר

למרות ההפחתה, בשל העובדה שהחברות יידרשו להרבה יותר תדרים בדור החמישי הסכום הכולל שישלמו לא צפוי לרדת והוא יישאר ברמתו כיום

מזון תינוקות / צילום: סיון פרג'

מחיר מניית Else הישראלית גבוה פי 5 ממחיר ההנפקה ב-2019

וגם: הנהלת חברת ביומיקס הגיעה הבוקר לחגוג בבורסה לניירות ערך בתל אביב, את הצטרפותה במסגרת הרישום הכפול ● השיחה