ש' מהמרכז רכשה לפני עשור דירה במחיר מציאה. כיום היא מתקשה להבין כיצד ההחזרים החודשיים שלה גבוהים כמו אלה של חבריה, שרכשו דירה לפני שנה. "בבנק שכנעו אותי לפני עשר שנים לקבע את הריבית והיא עמדה על 6.5%. בגלל שאני מחויבת לשלם עמלת פירעון מוקדם לא משתלם לי למחזר את המשכנתא. בעצם אכלתי אותה".
ש' היא הוכחה מובהקת לעניין שרבים נוטים לשכוח או להתעלם ממנו: רוכשי הדירות נוטים לייחס חשיבות רבה למחיר הדירה, ופחות למחיר המשכנתא, אף שעסקת המשכנתא חשובה לא פחות מעסקת רכישת הדירה. דירה במחיר מציאה, שלשם רכישתה נלקחת משכנתא בריבית גבוהה בבנק, מרחיקה את העסקה מאוד מהגדרה של "מציאה". הנטייה לחשוב כי מי שרכש דירה בשנת 2000 "עשה את עסקת חייו והרוויח פי 2 כשמכר אותה", מתבררת כלא נכונה בלשון המעטה, כאשר מדובר ברוכש שהזדקק למשכנתא באחוזים נכבדים ממחיר הדירה.
המחיר הממוצע של דירת 3.5-4 חדרים בסוף 2012, עמד על פי נתוני הלמ"ס על 1.2 מיליון שקל. המחיר הממוצע של דירה באותו שטח עמד בסוף שנת 2000 על 700 אלף שקל בלבד. אבל מניתוח שערכה חברת עתיד משכנתאות, המתמחה בפתרונות מימון ומחזור משכנתא, עולה כי בפועל, סך התשלומים עבור דירה ממוצעת כמעט ולא השתנה, ולמעשה מי שקנה דירה ממוצעת לפני כעשור ולקח משכנתא לצורך הרכישה, ומוכר את הדירה כעת - יפסיד יותר מ-130 אלף שקל על השקעתו.
"אנשים שרכשו לפני עשור דירה ממוצעת עדיין לא התחילו לשלם את הקרן, ועדיין משלמים את החזרי הריבית", מסביר עידן אלקבץ, מנכ"ל עתיד משכנתאות. "תשלומי הריבית גבוהים יותר מעליית מחירי הדירות".
אלקבץ מביא כדוגמא אדם שרכש דירה ב-700 אלף שקל, ושילם עבורה עד כה כ-1.33 מיליון שקל (כולל הריבית ששילם לבנק על המשכנתא), אך ימכור אותה כעת ב-1.2 מיליון שקל בלבד. לדבריו, "כשמנכים את שחיקת ערך הכסף, אינפלציה, שעומדת לבדה על יותר מ-30%, ומחשבים את השיעורים הגבוהים של הריבית שהיו נהוגים בישראל עד סוף העשור האחרון, עולה שההפרש הריאלי בין עלויות רכישת אותה דירה בשנת 2000 לבין רכישתה כעת (כולל עלויות משכנתא עתידיות) נאמד בפחות מ-60 אלף שקל. וזאת בלי לשקלל את העלייה בשכר הממוצע הריאלי במשק".
- לרמת הריבית יש השלכה משמעותית על היקף העסקאות המתבצעות בשוק.
"הפחתת הריבית בידי בנק ישראל, המשפיעה גם על הריבית למשכנתאות, הופכת את המשכנתא ליותר אטרקטיבית, כי מקבלים כסף מהבנק כמעט בחינם", מסכים יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס. "אנשים מבינים שבשנתיים הקרובות לא תהיה בשורה בשוק הנדל"ן, ומגיעים למסקנה שהגיע הזמן לעשות עסקה ולחסוך כמה עשרות אלפי שקלים במשכנתא, וזאת בלי שהם יודעים אם מחירי הדירות יעלו או ירדו.
"כל עוד תישמר במשק סביבת הריבית הנמוכה ונתוני המאקרו ימשיכו להצביע על צמיחה, אז אין שום לדאגה. כשמחיר הכסף זול ואנשים עובדים, הם יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא.
"הבעיה של המערכת הזאת היא שהיא פועלת ברגישות מאוד גבוהה. הריבית יכולה לעלות, וכל שינוי הכי קטן לרעה בנתוני המאקרו-כלכלה יכול לגרום לבעיה. אם המשק ייקלע למיתון עמוק ויהיה גידול בשיעור האבטלה, זה יגדיל את שיעור האנשים שלא יוכלו לעמוד בתשלום".
נוסף לכך מעריך דנוס כי הפחתת הריבית "רק תוסיף דלק לקטר הנדל"ן השועט קדימה".
- אז מדוע הציבור מרגיש שקשה היום יותר מאי פעם לרכוש דירה?
אלקבץ: "הבעיה העיקרית אינה בתשלומים עבור רכישת הדירה אלא במגבלות בנק ישראל. הבעיה העיקרית, והיא אכן משמעותית, היא השגת הון עצמי מספק לנטילת משכנתא. בעוד שבעבר יכול היה זוג צעיר עם יכולת החזר גבוהה ליטול משכנתא בשיעור מימון גבוה מ-75%, כיום עקב הגבלת בנק ישראל הוא נאלץ להשיג את ההון העצמי לבדו".
גם דנוס מותח ביקורת על בנק ישראל ואומר: "הבנק מצהיר רק כעת, לאחר שגרם ללא מעט נזקים, כי אין לו יכולת אמיתית לטפל במשבר הדיור. לפני כשנתיים הגביל הנגיד את שיעור ההלוואה בריבית משתנה ללא יותר משליש מגובה המשכנתא. הצעד הוסבר כהגנה על ציבור הלווים ועל יציבות הבנקים כתוצאה מהעלאות הריבית המתוכננות של בנק ישראל.
"אבל מאותה עת, וכתוצאה מהמשבר הכלכלי העולמי, עסק הבנק רק בהפחתות ריבית, ולמרות זאת הגזירה לא בוטלה. המשמעות למשקי הבית הינה כבדה ביותר. אם ניקח לדוגמה משכנתא ממוצעת של 600 אלף שקל, מדובר בלא פחות מ-200 אלף שקל שניתן היה לקחת בהלוואה בריבית משתנה. הפחתות הריבית המצטברות עומדות על שיעור ממוצע של 1% לשנה וזה אומר עוד 4,000 שקל החזר לתשלומי הריבית במשכנתא בשנתיים החולפות. כלומר, ריקי כהן מחדרה חטפה קנס נוסף של 166 שקל בחודש. מי שחיכה חטף בשנתיים שחלפו 'קנס' שנע בין 100-150 אלף שקל במחיר הדירה על תמימותם".
דנוס מסכם כי הפחתת הריבית הנוספת בשבוע החולף, מסמנת יותר מכל את הוויתור ואת ההתנערות של בנק ישראל מהטיפול במשבר בשוק הדיור. "אם זה לא נושא לוועדת חקירה ממלכתית אני לא יודע מה כן".
"כולם צריכים משכנתא"
הורדת הריבית על ידי נגיד בנק ישראל בשבוע החולף, שבועיים לאחר שכבר הכריז על הורדת ריבית קודמת, עשויה להגדיל עוד את הביקוש לדירות. "יותר מ-70% מרוכשי הדירות, בין אם הם זוגות צעירים, משפרי דיור או משקיעים, נזקקים למשכנתא", מסביר מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל, דודי מייזליק. "מלבד מחיר הדירה, גם משך התקופה שבה תוחזר ההלוואה רלוונטי לכדאיות העסקה, או ליכולת לממן אותה ולמנף אותה. אם הריבית נמוכה מאוד, עדיף לקחת אותה לתקופה ארוכה בריביות קבועות ככל האפשר. כשיושבים אצל יועץ המשכנתאות בבנק, הנתונים נכונים לאותו זמן בלבד. כפי שהנגיד הוריד את הריבית פעמיים בחודש האחרון, הוא יכול גם להעלות אותה, לכן חשוב לקבע את הריבית ככל שניתן".
