"קולנוע תל-אביב" ו"בית ארלוזורוב" הם שני מוסדות מיתולוגיים שפעלו בתל-אביב במשך עשרות שנים. הראשון היה בית קולנוע שנחנך ב-1957 ברחוב פינסקר, כלל 2,000 מושבים מרופדים ונחשב משך שנים לגדול ולמפואר בבתי הקולנוע בישראל. השני נבנה ב-1939 במגרש מול "קולנוע תל-אביב", ברחוב בילינסון בתכנון אריה שרון, "אדריכל הבית" של תנועת הפועלים, ושימש כאולם הבית של תיאטרון "האוהל".
במהלך 2006, לאחר שחלפו שנות התהילה של שני המוסדות העירוניים, רכשה החברה הציבורית אירו-סאט השקעות, שבשליטת אברהם נמדר ורוני פלד, מקבוצת גלובוס גרופ שבשליטת יורם גלובוס את המגרש של "קולנוע תל-אביב" תמורת 8.3 מיליון דולר ואת המגרש ממול, שעליו עמד "בית ארלוזורוב", תמורת 2.8 מיליון דולר. זאת, במטרה לבנות במקום מגדלי מגורים.
בתביעה בהיקף 23 מיליון שקל שהוגשה באחרונה לבית משפט מחוזי מרכז, טוענות החברות "ה.י.ו. אסטבלישמנט" ו"רב רון להשקעות" שבשליטת יורם גלובוס כי נמדר, פלד ועו"ד יצחק חג'ג' "רמסו ברגל גסה ותוך התנהלות חמורה ביותר, הרצופה במעשי רמייה, הטעיה, גזל וחוסר תום-לב, הוראות של הסכמי רכישת המקרקעין שנכרתו בין הצדדים".
לטענת החברות שבבעלות יורם גלובוס, הנתבעים נישלו את זכויותיה של גלובוס גרופ מרווחים, שלטענתה היא זכאית לקבל בעקבות השבחת המקרקעין במתחמים.
"רמיסת זכויות"
בתביעה, שהוגשה גם נגד עיריית תל-אביב, טוענות "ה.י.ו. אסטבלישמנט" ו"רב רון", באמצעות עו"ד יוסי כהן, כי בהסכמים לרכישת המקרקעין של "קולנוע תל-אביב" ושל "בית ארלוזורוב" נכללו סעיפים, שעניינם "השתתפות ברווחים ביחס לתב"ע משביחה", בהם נקבע כי אם יעלה בידי הצדדים לאשר תוכנית המשביחה את המקרקעין המכר בזכויות בנייה עיקריות מעל 310% - בהשוואה לזכויות הבנייה הקיימות במועד חתימת ההסכמים - אזי הצדדים יהיו שותפים שווים (50%-50%) ברווחים שיתקבלו בגין אותה השבחה עודפת.
ואולם, נטען, בסמוך לאחר כריתת הסכמי המכר, החלה חברת אירו-סאט לתכנן לבדה את הפרויקטים שבכוונתה לבנות על המקרקעין וקידמה, לבדה, מול עיריית תל-אביב וועדות התכנון והבנייה, תוכניות לניוד זכויות ממקרקעין אלה למקרקעין אחרים שבבעלותה.
במקביל להברחת הזכויות מהמקרקעין, טוענות התובעות, חתמה חברת אירו-סאט על הסכם במסגרתו היא מכרה את קולנוע תל-אביב לצד ג' - חברת אקרו-נדל"ן, ובכך למעשה סתמה את הגולל על האפשרות של יורם גלובוס לממש את הזכויות שהגיעו לו כדין, מכוחם של הסכמים חתומים.
בתביעה נכתב כי "התובעות - ובעיקר בעל מניותיהן יורם גלובוס - לא האמינו למראה עיניהן, ונדהמו שבעתיים כאשר נוכחו להבין כי חברת אירו-סאט, והנתבעים, אברהם נמדר ורוני פלד (שנחשבו לחברים אישיים של גלובוס באותה העת), אשר במועד כריתת ההסכמים הציגו את התובעות כשותפות מלאות לפוטנציאל הטמון במקרקעין, הפכו את עורם בין לילה ורמסו ברגל גסה את זכויות התובעות, להן הן זכאיות ללא עוררין על-פי ההסכמים".
"מניעים פסולים"
בתביעה צוין, בהתבסס על חוות-דעת שמאיות וכלכליות אשר צורפו לה, כי חברת אירו-סאט הניבה לעצמה, על רקע הפרת ההסכמים וקבלת טובות הנאה לעצמה בלבד, זכויות בנייה "מנוידות" בהיקף מוערך של למעלה מ-83 מיליון שקל, שחברת גלובוס גרופ טוענת לזכות במחציתם. זאת, בנוסף לפיצוי המוסכם על-פי הסכמי המכר, הוצאות ושכר-טרחת עורכי דין.
באשר לעו"ד יצחק חג'ג', בתביעה נטען כי הוא ייצג את קבוצת גלובוס גרופ בעסקאות המכר משנת 2006, והיה אמון על הוצאתם אל הפועל, אך "למרבה הצער, כשל כישלון חרוץ במילוי חובותיו, ולא רק שלא שמר והגן על זכויותיהן של התובעות, אלא אף פעל בניגוד עניינים משווע כנגדן ולטובתם של הנתבעים או מי מהם, תוך שהוא מתנהל ברשלנות, בניגוד לנורמות הסטטוטוריות החלות עליו, ותוך שהוא גורף לכיסו רווחים אישיים מתוך מניעים זרים ופסולים", כלשון התביעה.
בתביעה נטען כי חג'ג' פעל בניגוד עניינים לחובתו, בפרט כאשר ייצג את חברת אירו-סאט במכירת מקרקעי קולנוע תל-אביב לחברת אקרו-נדל"ן.
עוד נטען כי חג'ג' מייצג כיום את חברת אקרו-נדל"ן כלפי קבוצת הרוכשים שרכשה יחידות דיור הצפויות להיבנות על מקרקעי קולנוע תל-אביב, ועל כן הוא אמור להפיק, בחטא, רווחים כספיים עצומים ממכירת אותן הדירות לידי כל אחד מיחידי קבוצת הרוכשים.
חג'ג' הוא עורך דין ותיק ויזם נדל"ן שהקים עם אחיו, עידו, ב-2003 את קבוצת חג'ג', שהינה קבוצת נדל"ן ציבורית המתמחה בייזום, ניהול ושיווק פרויקטים. הקבוצה היא אחת מ-4 קבוצות הנדל"ן המובילות במשק, ועד כה הובילה יותר מ-40 פרויקטים מצליחים ובהם אלפי יחידות דיור.
בנוגע לעיריית תל-אביב נטען כי זו "עצמה את עיניה כלפי זכויותיו של יורם גלובוס ולמעשה סיכלה את ההסכמים בינו ובין חברת אירו-סאט, בכך שחרף העובדה כי דבר קיומם של הסכמי המכר הובא לידיעתה, היא לא טרחה לשתף את יורם גלובוס בהליכים שהתנהלו בנוגע למקרקעין, ואישרה החלטות שהיטיבו עם חברת אירו-סאט בנוגע למקרקעין אחרים שבבעלותה על חשבונו של מר גלובוס".