התוכנית המפורסמת להקמת 3 מגדלים בני 40 קומות ו-452 דירות בשטח הפנימי של כיכר המדינה, בהשקעה מוערכת של מאות מיליוני שקלים, קיבלה השבוע תוקף. כשבוחנים את גלגולה של תוכנית הבנייה המאושרת עוד משנות ה-60 של המאה שעברה, קשה שלא להבין את הספקנות. מדובר במקרה יוצא דופן של קרקע, שעד היום לא מומשה, לדאבונם של בעליה ולשמחתם של דיירי החנויות והדירות שמקיפות את הכיכר. כשמביאים בחשבון שמדובר אולי במיקום הנחשק ביותר למגורים בתל אביב, הרי שהאבסורד רק מתעצם והולך.
תוכנית הבנייה שקרמה עור וגידים בשנות ה-60, כללה גם את הכיכר הפנימית וגם את החיצונית, כאשר המעגל החיצוני (רחוב ה' באייר), הכולל בניינים בני חמש קומות מעל חנויות, היה רק חלק א' של אותה תוכנית. חלק ב' כלל בנייה של בניינים בני 11 קומות כל אחד לכל אורכה של הכיכר הפנימית. גרסה שזכתה באותם ימים לכינוי "החומה הסינית".
התוכנית הופקדה ב-1974, אולם אז נבחר שלמה להט (צ'יץ') לראשות עיריית תל אביב, והכריז כי דין כיכר המדינה להיות פארק ירוק ועל כן לא תוקם עליה אף לא יחידת דיור אחת. "ציץ' ניסה בעצם להכניס יד לכיס של בעלי הקרקע תוך התעלמות טוטאלית מזכויות הקניין שלהם", כך גולדשמיד, שעדיין כואב את אותה ההחלטה.
בעלי הקרקע עתרו לבג"ץ, שמצדו הורה לעירייה לתכנן תוכנית בנייה חלופית על הקרקע תוך זמן קצוב. עברו למעלה מעשרים שנה ובראשית המילניום ראתה אור התוכנית החדשה. לא עוד חומה סינית שתחצה את הכיכר לאורכה, אלא הקמת שלושה מגדלים בלבד, אבל אלה לא יהיו בני 11 קומות, אלא בני 25 קומות, יכילו 387 דירות, ולצדם ייבנה קניון בשטח של 11 אלף מטרים-רבועים.
שוב לא עבר המהלך בשלום, כאשר הפעם את רוב התביעות לפיצויים, שהגיעו לכדי 250 מיליון שקלים, הגישו בעלי הדירות והחנויות המקיפות את הכיכר השוממה. בעלי הנכסים המסחריים במעגל החיצוני, לרבות שלל חנויות היוקרה, טענו כי הקמת קניון ממוזג עם חניון מקורה בסמוך לחנויותיהם, עלול לחסל אותם. בעלי הדירות במעגל החיצוני הלינו כי הקמת מגדלי המגורים הגבוהים בכיכר תגרום לירידת ערך משמעותית של נכסיהם בגלל חסימת הנוף והגדלת הצפיפות באזור.
למרות התביעות, בעלי הקרקע בכיכר הפנימית המשיכו לתכנן את דרכם אל העושר. הם ערכו תחרות אדריכלים לתכנון הפרויקט, שבה זכה משרד יסקי מור סיוון. המשרד הגיש לעיריית תל אביב תוכנית על סמך התוכנית שהיא עצמה אישרה, אלא שהרוחות בעירייה שוב שינו כיוון. "העירייה ראתה בתוכנית של עצמה אנכרוניסטית", אומר גולדשמיד. "שלושה בניינים הבנויים מעל קניון מוגבה, שמגביה את מפלס הכיכר לגובה של תשעה מטרים מעל מפלס הרחוב. העירייה לא רצתה בעצם לעשות בכיכר המדינה את הטעות שצ'יץ' עשה בכיכר דיזנגוף".
לבסוף, הוסכם על מתווה בין בעלי הקרקע לבין העירייה, שבמסגרתו ירד הקניון מהתוכנית, אולם גובה המגדלים שהתחיל מ-11 קומות ועבר ל-25 קומות, שוב יוקפץ לשחקים: שלושה מגדלים בני 40 קומות ו-452 דירות בסך הכול. "הקניון בוטל והשטחים הועמסו על מגדלי המגורים, שהזיזו אותם לדפנות הכיכר", מסביר האדריכל שי בוכמן, חבר צוות תכנון מרכז תל אביב בעירייה.
"המשמעות היא שהתכסית של הפרויקט בעצם צומצמה, והציבור יוכל ליהנות משטח פתוח רב. המגדלים יוקמו מול צירים ראשיים, בצפון, בדרום ובמזרח הכיכר, כאשר במערב הכיכר, מול רחוב ז'בוטינסקי, יוקם מבנה ציבור עירוני בשטח 6,000 מ"ר. זיקת ההנאה לכיכר תהיה בין המגדלים, כאשר רוב הכיכר תהייה בעצם פתוחה ומדובר בהישג גדול לתוכנית".
"המסחר", מסביר האדריכל קובי יסקי, "הוסר גם משיקולים תכנוניים, וגם בשל התנגדות בעלי החנויות בכיכר המדינה, שגררה עמה תביעות פיצויים של מיליוני שקלים נגד העירייה". עו"ד צבי שוב, שמייצג תובעים רבים מדיירי המעגל החיצוני, מתייחס: "למרות ביטול הקניון, הפגיעה בערך הנכסים סביב הכיכר לא תקטן גם מבחינת בעלי החנויות; לאור שנות ההמתנה לאישור התוכנית וקל וחומר מבחינת בעלי הדירות שהמשמעות של הגבהת המגדלים ותוספת הדירות היא הסתרת הנוף, הגדלת הצפיפות, הגדלת נפח התנועה ושינוי פניה של כיכר המדינה כפי שהם מוכרים היום".
אבל עוד קודם לתביעות העתידיות, מספר יסקי על טוויסט נוסף בעלילה הסבוכה ממילא: משרד הביטחון שהגיח עם טענה ולפיה ממש מעל הכיכר הפנימית, מרחפת "קרן תקשורת סודית", שהבנייה עליה אסורה מטעמים ביטחוניים. "משרד הביטחון", הוא אומר, "נזכר להודיע על קיומה של הקרן רק שנים אחרי שקודמה על הקרקע תוכנית לבניית מגדלים. שנים ניסינו להגיע להבנות עם משרד הביטחון, אך לפני חמש שנים, כשראינו שאין מוצא, עירבנו את עיריית תל אביב ורק בספטמבר 2012 הושג הסכם בעלות של 55 מיליון שקלים, שבמסגרתו יסיט משרד הביטחון בתוך ארבע שנים את קרן התקשורת המסתורית שעוברת מעל הערים תל אביב ונתניה ומונעת את הבנייה לגובה.
"חתמנו על ההסכם השערורייתי הזה מחוסר ברירה", אומר גולדשמיד, שביחד עם בעלי הקרקע ועיריות תל אביב ונתניה, יישאו בעלות הסטת הקרן. "חלק מעוולות השלטון במדינת ישראל הוא שבעלי קרקע אמורים להעביר למשרד הביטחון 10 מיליון שקל על מנת לפנות את הפלישה למרום הקרקע אחרי 70 שנות אחיזה". חלקה של עיריית תל אביב בהסכם עומד על 22.5 מיליון שקלים.
לואי ויטון עוזב את הכיכר
עם או בלי קשר לבנייה הממשמשת ובאה, אחד האירועים המדוברים ביותר בכיכר המדינה בשבועות האחרונים הוא הודעתו של המותג היוקרתי לואי ויטון על סגירתו את החנות בכיכר לאחר 12 שנה במקום, והעתקת מעונו לקניון רמת אביב. "לואי ויטון עושים טעות", אומרת הלגה גוטסדינר-קוק, המחזיקה בחנות הוותיקה הלגה עיצובים.
"מותג כמו לואי ויטון היה צריך להשאיר פה את חנות הדגל שלו, ואולי לפתוח סניף נוסף בקניון רמת אביב. צריך להבין שמי שבא לכיכר המדינה מחפש מותגים יוקרתיים, בניגוד למי שבא לקניון. מכיכר שיש בה מותגים יוקרתיים, לפתוח חנות בקניון ליד רשתות כמו זארה זה פשוט לא עובד. כל מי שמבין באופנה יודע שמותגים בינלאומיים יוקרתיים פשוט לא יבואו לקניון, כי הרחוב נתפס הרבה יותר איכותי".
גוטסדינר-קוק, ילידת גרמניה שעלתה ארצה ב-1984, והקימה באותה שנה את החנות בכיכר המדינה, חוששת שהחנויות היוקרתיות בכיכר, לא ישרדו את תקופת הבנייה הארוכה. "הבנייה של המגדלים תימשך לפחות חמש שנים", היא אומרת, "ואני חוששת שלא נחזיק מעמד. ברחוב הראשי בבריסל, למשל, היו כל המותגים היוקרתיים, וכשהחלו העבודות לבניית האנדרגראונד, המותגים סגרו ובמקומם באו החנויות הזולות. אם המותגים היוקרתיים יסגרו פה את החנויות, לא יהיה להם מקום אחר לעבור אליו. איך שהגעתי בשנת 1984 שמעתי שיש כוונה כזאת לבנות מגדלים ממול, אבל הבנתי שזו לא סכנה מיידית. הייתי בטוחה שהתוכנית תצא מתישהו לפועל, אבל לא בדור שלי".
- את יכולה להבין את בעלי הקרקע שרוצים לממש את הזכויות שלהם.
"אם בעלי הקרקע היו חכמים, הם היו עושים חניון בשלושים שנה האחרונות. הם לא ירוויחו גם עוד עשר שנים מהדירות כמו שיכלו להרוויח בינתיים מחניון. כולם יודעים שהבעיה הכי גדולה בכיכר המדינה זו החניה. אני לא מצליחה להבין איך יעברו פה משאיות, ויהיו קדיחות ואבק. הדיירים שגרים מעל החנויות משתוללים כל פעם שחנות עושה איזה שיפוץ קטן, אז מה יקרה כשיהיה אתר בנייה ממול?".
גם לאה ארליך, שהקימה לפני 23 שנה את גודיס, בית הקפה הוותיק בכיכר, חוששת משנים של רעש הבולדוזרים והאבק שבאוויר. "יש כאן לקוחות קבועים שבאים מדי בוקר כבר 23 שנה", היא מספרת. "כולל תושבי חוץ, שבאים לביקור בישראל ומשדה התעופה מגיעים ישר לכאן".
אחת כזו היא מרים גוטליב, בתה של מייסדת גוטקס המנוחה. קבוצת לקוחות אחרת מגיעה מדי יום שישי ל"פרלמנט" ובהם אישי תקשורת וציבור דוגמת רפי גינת, רוחמה אברהם-בלילא ושמוליק פרנקל. "יום אחד ישבו בחוץ גליה מאור, דדי בורוביץ' וסמי עופר", מספרת ארליך. "מישהו צעק לי, 'את כולם יש לך פה, גם הצמרת הכלכלית בקרקע וגם בשמיים'. אפילו כמה ימים לפני שחרור גלעד שליט, עמוס גלעד ישב כאן עם שלי יחימוביץ'".
"הכיכר זקוקה להתעוררות. פרויקט חדש יכול בסך הכול להעיר את הכיכר. כל מי שיעבוד במישרין או בעקיפין בפרויקט הזה, אם זה קבלנים, אדריכלים, וכל אנשי המקצוע למיניהם, יבואו לבית הקפה. בחצי השנה האחרונה יש רגיעה בתנועה בכיכר ופרויקט חדש ייתן חיים לאזור. אני רק מקווה שהשנים של הבנייה יעברו בשלום. זה בטוח לא יהיה פשוט".
הספקולנטים כבר חוגגים
פשוט זה גם לא יהיה לבעלי הדירות שמקיפות את הכיכר. מעבר לשנות הבנייה הלא נעימות שהם עתידים לעבור, מומחי הנדל"ן חלוקים האם בסופו של פרויקט, ערך הדירות שבידם יעלה או ירד. חיליק שרביט, למשל, שמחזיק במשרד התיווך יחיאלי נכסים, ופועל בכיכר בשלושת העשורים האחרונים, סבור שהפרויקט יביא להשבחת מחירי הנכסים באזור כולו.
"כנראה שיהיו פה עוד מגדלי אקירוב, שבטוח לא יורידו את מחירי הדירות באזור", הוא משוכנע. "צריך לזכור שרחוב ה' באייר הוא הזול ביותר מבין הרחובות הסובבים אותו, בין היתר בגלל איום הבנייה. מחירי הדירות ברחוב נעים סביב 30-25 אלף שקל למ"ר, בעוד ברחובות הקטנים הסמוכים לכיכר, המחירים נעים כבר סביב 35-33 אלף שקל למ"ר. מחיר דירת 100 מ"ר בכיכר נע בין 2.7 לשלושה מיליון שקל, תלוי במצב הדירה ואם צמודה לה חניה או לא".
בתחום המסחרי, הוא מוסיף, "מורגשת בחצי השנה האחרונה ירידה בכמות המסחר בכיכר, בין היתר כי חנויות עוזבות בגלל מחירי השכירות ובגלל מצוקת החניה. מחיר השכירות בחנות של 30 מ"ר בכיכר המדינה נע סביב 500-400 שקל למ"ר, ובחנות גדולה של למעלה מ-100 מ"ר (כמו זו שעוזבת לואי ויטון - 500 מ"ר), המחיר נע סביב 350-300 מ"ר".
אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות מקרקעין, מסכים עם שרביט כי התוכנית החדשה תיטיב עם בעלי החנויות, בשל התוספת בכוח הקנייה, אולם סבור שהיא תרע עם התושבים הקיימים. "התוכנית החדשה תפגע בכל בעלי הדירות הקיימות שבנויות כיום סביב הכיכר", הוא אומר. "הכיכר נושאת אופי של דירות יוקרה, כאשר לכל הדירות חזית לגינה פתוחה, אוויר פתוח, שמש ונוף. בניית מגדלים בני ארבעים קומות גובה, העולה בהרבה על גובה הבניינים הקיימים, תשנה את אופי השכונה ותגביר משמעותית את עומס התנועה בסביבה".
המאירי סבור כי הפגיעה הגדולה ביותר תהיה בבעלי דירות הגג, שיהיו חשופים לתצפית מדירות המגדלים. "מדירות אינטימיות ופתוחות לנוף יהפכו דירות הפנטהאוז והגג הקיימות לדירות חסרות נוף שעליהן תהייה תצפית קבועה של עשרות דירות", הוא אומר. "ההשפעה על מחירי הדירות יכולה להיות דרמטית, עם תום בניית הפרויקט החדש, כאשר להערכתי הדירות הקיימות עשויות להיפגע בגבולות של 15%-10% וערך דירות הגג הקיימות ב-15%-20%.
"כך, לדוגמה, ערכה של דירה ממוצעת בת ארבעה חדרים בכיכר המדינה שעולה כיום שלושה מיליון שקל, עשוי לרדת ב-400 אלף שקל. לעומת זאת, ערכה של דירת גג בת חמישה חדרים עם עלייה לגג, שעולה כיום חמישה מיליון שקל, עשוי לרדת בממוצע ב-800 אלף שקל".
כיכר המדינה
שטח כולל: 77 דונמים
שטח הכיכר הפנימית: 48 דונמים (34.2 בבעלות פרטית, השאר עירונית)
השטח שעליו יוקמו המגדלים: 10.8 דונמים
שווי קרקע לבנייה עתידית: בין 4,000 ל-5,000 דולרים למ"ר
מעגל פנימי, תוכנית בנייה: שלושה מגדלים בני 40 קומות כל אחד, ו-452 דירות בסך הכול
מעגל חיצוני, קיים: 39 בנייני מגורים ו-400 דירות בסך הכול. בקומת הקרקע של כל בניין בין ארבע לחמש חנויות
הכתבה המלאה - במגזין G