כאשר ירון ביבי, מנהל מינהל מקרקעי ישראל לשעבר, התפטר - הוכו עובדי המינהל בתדהמה. האיש שהוביל את הרפורמה במינהל והפך אותו לרשות מקרקעי ישראל פרש ביולי 2011 בעיצומו של תהליך יישום החוק והרפורמה, והוחלף על-ידי בנצי ליברמן.
"הבנתי שבמצב היחסים עם יו"ר מועצת מקרקעי ישראל, שר השיכון, לא ניתן יהיה לקדם את הרפורמה ולכן החלטתי לפנות את הדרך למישהו שיוכל לקדם אותה", אומר ביבי בראיון ראשון מאז הפרישה, ומסרב בכל תוקף להתייחס לעניינים האישיים.
ירון ביבי, 48, הוא בוגר אגף התקציבים באוצר כרפרנט נדל"ן. בשנים 1999-2008 שימש מנהל מחוז מרכז ומחוז תל-אביב במינהל מקרקעי ישראל, ומונה למנהל המינהל באוגוסט 2008. קבלת הפנים שלו הייתה המשבר הפיננסי הגלובלי, תוצר הסאבפריים האמריקאי, ובתקופתו החל הזינוק חסר התקדים במחירי הדירות בארץ.
ביבי טוען כי הסיבות לזינוק במחירי הדירות היו היציאה המהירה של ישראל ממשבר 2008, לעומת מדינות אחרות. "זאת", הוא מוסיף, "במקביל לירידה דרסטית בשיעור הריבית, מה שהגדיל את הביקוש לדירות בקרב זוגות צעירים, שחשבו שישלמו פחות על המשכנתאות, ושל משקיעים, שחיפשו אפיק השקעה סולידי יחסית עם תשואה משופרת יחסית לריבית במשק".
"צריך לזכור שבתקופה שלפני משבר 2008 היה מיתון מסוים במשק וקבלנים לא ניגשו למכרזי קרקע של המינהל. לכן, הפעולה הראשונה שעשיתי הייתה להוריד את מחירי המינימום במכרזים, כדי שקבלנים ייגשו למכרזים. חשבנו שיש לשפר את יכולת התגובה ומהירות התגובה של המינהל לשינויים בשוק, ולכן גם הוכנה הרפורמה במינהל".
"נתניהו היה מעורב בכל הפרטים"
"נתניהו שלט בנתונים, בדרך ובטקטיקה, באופן שאפילו הפתיע אותי", אומר ביבי כשנשאל עד כמה היה נתניהו מעורב ברפורמה, "לא האמנתי שראש ממשלה יכול לזכור כל-כך הרבה פרטים. הוא הפעיל את כל כובד משקלו הפוליטי בתהליך חקיקת הרפורמה בכנסת. בשלב המו"מ מול ההסתדרות הוא אפילו נפגש כמה פעמים עם עופר עיני".
- מה היו הדגשים של נתניהו?
"הוא התעקש להפוך את המינהל לגוף יותר גמיש מבחינה ניהולית וגם מבחינת היכולת להגיב למציאות משתנה, תוך התמקדות בייעוד העיקרי, שהוא שיווק קרקעות לבנייה, במקום בעניינים קטנים של החוכרים".
- יישום הרפורמה היום תואם את הכוונות המקוריות?
"במשך השנים נוצרה מערכת יחסים בין המינהל לחוכרים, שהצריכה מערכת ביורוקרטית ענקית, מה שיצר תרבות ארגונית שמטפלת בשוטף ולא בדחוף, ובין היתר נוצרו סתירות שהביאו לתרבות של מאכערים סביב הארגון. המינהל הציף את ועדות התכנון בכל מיני תוכניות ונוצרה חלוקה לא נכונה בין הגופים, דבר שעליה התריע גם מבקר המדינה. לכן הוחלט שהתכנון המתארי ותוכניות מתאר ארציות (תמ"א) ייעשו על-ידי מינהל התכנון במשרד הפנים, שזה תפקידו בחיים. זה לא הסתייע והמינהל המשיך לתכנן.
"מטרת הרפורמה הייתה לייצר התמחות בגופים העוסקים בשיווק ובתכנון קרקע, כך שכל אחד מהם יפעל לפי יתרונותיו היחסיים ויתמקד בפעילות זו. כיוון שהמינהל, במשך שנים, לקח על עצמו פעולות שהן יותר משיווק, כמו טיפול בחוכרים, רישום זכויות, תכנון ברמה מתארית וברמה של תמ"א, כל הוועדות המליצו על התמקדות המינהל בשיווק".
ביבי אינו מעורה במה שקורה כיום ברמ"י, אבל קורא עיתונים, ומרגיש שיעדי הרפורמה נשכחו. "הייתה החלטה לחלק את התכנון ברפורמה כך שהרשות המקומית תהיה אחראית לייזום תכנון, כי היא זו שצריכה לחיות עם השלכותיו. כשהרשות המקומית לא רוצה לתכנן, שכונות מגורים יתוכננו על-ידי משרד השיכון, ובמקרים מסובכים, למשל בפינוי מחנות צה"ל, יטפל המינהל.
"ברפורמה רצינו לשלב את המתכננים בצוות העסקה, בכפיפות לאחראים לשיווק ולא בכפיפות הקודמת לאחראים על התכנון. אם אני מבין נכון, במבנה הארגוני החדש האחריות על המתכננים נשארת באחריות אגף התכנון, וכך נמנע היתרון של צוותי עבודה שלובים.
"מצד שני, את משימת התכנון הגדולה והמורכבת ביותר, של פינוי מחנות הצבא לטובת מגורים, כולל הכנת תמ"א, הטילו על משרד הביטחון. מקומם אותי, גם כאזרח, שמי שמתכנן תוכנית מתאר ארצית למגורים הוא משרד הביטחון ולא גופי התכנון, כי אין לו התמחות והאינטרס שלו הוא למקסם את ערך הקרקע. לא טבעי שמשרד הביטחון מקצה אמצעים לעניין הזה, במקום הגופים האמונים על התכנון.
"בנוסף, תמוה בעיניי שבתוכנית הזו הממשלה לא מכניסה ייעוד להשכרה, שבכך תוכל לחסוך מאבק על שחרור קרקע חקלאית הנובע מתוכנית שר האוצר יאיר לפיד. מדובר על תוכנית ל-40 אלף דירות בבסיסים שיפונו, שאין בה ייעוד להשכרה ולדיור בר השגה, מה שמלמד שכל מטרת התוכנית היא להשיא את ערך הקרקע ולא לדאוג לדיור בר השגה".
"ייעוד קרקע לשכירות"
תוכנית לפיד ל-150 אלף דירות להשכרה על קרקע חקלאית, במעורבות המוסדיים, היא יוזמה להקמת תשתית לאומית חשובה, בעיני ביבי. עם זאת "עד היום לא נעשה אפיון מרוכז של שוק השוכרים, כך שלמעשה אין גוף שיש לו מספיק מידע איך לתכנן דיון להשכרה, ולמעשה מתכננים למגורים בבעלות בבעלות ולא מתכננים לפי צורכי השוכרים.
"מנתוני הלמ"ס עולה שמרבית השוכרים הם משקי בית קטנים הגרים בדירות קטנות וחלק לא מבוטל מהם אינם זוגות נשואים. באוכלוסייה החילונית-עירונית מתחוללים שינויים בסוג משק הבית, וניתן לצפות שיותר משקי בית ייכנסו לשוק השכירות.
"כיום, לפי נתוני בנק ישראל, 550 אלף דירות, רבע מכלל הדירות במשק, משמשות לדיור להשכרה בשוק הפרטי. ככל שמתקרבים לטבעת המרכז כן עולה שיעור השוכרים, שהם צעירים יחסית, משקי בית בהתהוות, לא נשואים ופתוחים לניידות תעסוקתית, ומצד שני יש להם פחות כלי רכב והם מחפשים נגישות לתחבורה ציבורית למקום העבודה, ומעדיפים לגור ליד מרכזי בילוי. השוכרים מעדיפים דירות קטנות, וההוכחה לכך היא תופעת פיצול הדירות.
"נתונים אלה מובילים אותי למסקנה, שחייב להיות ייעוד קרקע לשכירות, והתכנון צריך להתאים לצורכי השוכרים, ולא כמו היום, שמנסים להתאים לשוק הזה דירות שתוכננו מראש לבעלות, שהן גדולות עם תקן חניה גבוה ועם עלויות תחזוקה גבוהות".
- לפיד מדבר על פרויקטים כאלה על קרקע חקלאית בשולי הערים.
"לטעמי, הקמה מסיבית של שכונות מגורים להשכרה בשולי הערים עלולה להיתקל בחוסר ביקוש ובבעיות אורבניות. זה תלוי במיקום ובמינון. ניצול קרקע חומה בבעלות העיריות, במרכזי הערים, עשוי ליצור ניצול נכון יותר של הקרקע, וימנע פיזור תשתיות ופרבור".
בתוכנית לפיד לא קיימת מעורבות של ראשי הערים, ולדעתו של ביבי זוהי טעות. "ראשי הערים מבינים את בעיית הפרבור והתארכות התשתיות", הוא אומר, "מתחייב דווקא שיתוף פעולה עם העיריות, באופן שבו יוכלו ליצור סל של קריטריונים עירוניים לזכאות, עם עדיפות למקצועות מועדפים על-ידי העירייה.
"העיריות והממשלה יוכלו ליצור תאגידים משותפים, עם גופים מוסדיים ויזמים, כדי להקים פרויקטים בשיטת PPP, כמו שמקובל בתשתיות. היום המוסדיים רואים את הפרויקטים להשכרה כמסוכנים, בגלל חוסר הוודאות לגבי היכולת לאכלס אותם לאורך זמן ולגבות שכ"ד בלי תקלות. לעומת זאת, לממשלה ולעיריות יש תפיסת סיכון אחרת, מהטעם שהממשלה יכולה להסדיר יחסי שוכר-משכיר בחוק, והעירייה מכירה את המקצועות הנדרשים".
- מהו המודל הנכון בעיניך?
"בדיוק כפי שנעשה בחוק כביש 6, שבו מצד אחד גובים אגרה ומצד אחר המדינה התחייבה לרשת ביטחון במקרה של תת שימוש - רשת ביטחון שלא הופעלה אף פעם - ובכך הקטינה את התשואה שהמתחרים ביקשו במכרז. השינוי בשיעור התשואה הנדרש יכול להשפיע להקטנת השכ"ד שיידרש בפרויקטים.
"לקבינט הדיור לא ניתנו הכלים המתאימים, ושוב מטילים את התכנון על מי שאינו מומחה בזה או מעונין בזה, כמו המינהל או משרד השיכון. התוכנית חייבת להיות מתואמת עם ראשי העיריות, כדי לאתר קרקעות חומות שעליהן ניתן לבנות.
"בקביעת הזכאות צריכים להיות קריטריוני סף אוניברסליים שעליהם יוחלט בממשלה, ובהם: היעדר בעלות על דירה ב-15 שנה אחורה לפחות, למעט מכירת דירה באירוע גירושין או אירוע חריג אחר; תצהיר על סך ההון העומד לרשות משק הבית, עד סדר גודל של פחות מ-75% ממחיר דירה ממוצעת על-פי הלמ"ס באותו אזור; משק הבית נמצא עד עשירון 8 בהכנסה ברוטו; מיצוי כושר השתכרות, של 150% לשני בני זוג, 75% ליחיד ו-50% לחד הוריות עם ילדים בגיל בית-ספר יסודי".
- איך משלבים פרויקטים להשכרה במחירי שוק חופשי עם דירות לזכאים לדיור בר השגה?
"בפרויקטים שאינם על קרקע חומה של העיריות, יהיו חלק מהדירות מיועדות לזכאים לדיור בר השגה. לדעתי, השכ"ד של הזכאים בדירות אלה יזכה להנחה של 30% מהשכ"ד הממוצע באותה שנה באותו פרויקט של הדירות המושכרות בשוק החופשי.
"בקרקע חומה של העירייה ניתן להקצות חלק לא מבוטל מהדירות לבני מקום, ובלבד שחלק מהבעלות על הפרויקט יישאר בידי העירייה. עיקרון זה דומה לאפשרות להשתמש בקרקע חומה לצורך דיור מוגן ומעונות סטודנטים. אין הבדל בין פרויקטים כאלה לדיור להשכרה.
- האם צעדי מיסוי יעילים בוויסות הביקושים לדיור?
"צריך לשים לב לצעדים הסותרים בין תוכנית השכירות של לפיד לבין כוונות משרד האוצר, כמו הכבדת המיסוי על משפרי הדיור. במשך שנים אמרו לזוגות הצעירים: 'קנו דירה מתאימה לצרכים, וכשירווח תשפרו'. המסר הנוכחי הוא, שבגלל איום המיסוי העתידי למעשה גוררים את הזוגות הצעירים לקנות דירות גדולות יותר עכשיו, כשהמשפחה לא צריכה 5 חדרים וגם לא תעמוד בנטל המשכנתא והארנונה. מה שהממשלה עושה זה לחסום באמצעי מיסוי את שוק הדירות הקטנות לזוגות צעירים.
"לגבי מיסוי המשכירים, נכון למסות הכנסה משכירות כמו רווח הון. השאלה היא של עיתוי. כיוון שהמשקיעים הם ברובם 'משקיעים חובבים' והשיקולים שלהם קצרי טווח, בניגוד למוסדיים, זה עלול לגרום להם לא לאכלס את הדירות או להתחמק ממס".
לדברי ביבי, "התוכנית של לפיד היא לטווח יותר ארוך ממה שמוצג, וצריך לנקוט צעדים לטווח קצר. לפי נתונים סטטיסטיים יש בישראל כ-100 אלף דירות המשמשות למשרדים, למסחר ולמרפאות. רק בתל-אביב יש לפחות 20 אלף דירות כאלה, בעיקר במרכז העיר, במקומות אטרקטיביים לציבור השוכרים, כאשר העסקים פועלים בהן בשימוש חורג.
"העיריות גובות ארנונה גבוהה בהרבה לשימושים מסחריים מאשר למגורים, וכשמדובר בשימוש חורג של עסק בדירת מגורים העירייה מקבלת גם היטלי השבחה, המשולמים כל 5 שנים. האינטרס של העירייה ברור. מנגד, שוק המשרדים סובל מעודף היצע ולהערכתי הוא מתאפיין כיום בירידת מחירים.
"הייתי מצפה שהממשלה תפעל בצעדים כלכליים, כדי לגרום למעבר השימושים החורגים המסחריים מהדירות לבניינים ייעודיים לשימושים אלה. למשל בתחום המיסוי, על-ידי אי-הכרה בהוצאות בעל העסק של דמי השכירות בשימוש חורג בדירת מגורים או בקציבת זמן מרבי לשימוש החורג בדירת מגורים, למעט עבור גני ילדים פרטיים. צעד כזה, רק בתל-אביב, יכול להביא לשחרור מיידי של 5,000 דירות, שחלקן יהיה להשכרה מיידית".
- קבינט הדיור ייכשל?
"הקמת קבינט דיור היא מבורכת, בתנאי שיש בו סמכויות ובקרה. חשוב שמישהו ירכז ראייה כוללת על השוק. לקחו לקבינט גופים שיכולת השפעתם מוגבלת לטווח הבינוני-ארוך, ואת הגופים עם יכולת השפעה גדולה לטווח הקצר, כמו בנק ישראל שעל הריבית ורשות המסים, השאירו בחוץ. כל שחקן בשוק מפעיל מדיניות סותרת. כשרשות המסים מאיימת בצעדי מיסוי על המשכירים ועל משפרי הדיור, קבינט הדיור ומשרד השיכון ורמ"י פועלים להגדלת היצע הדיור להשכרה בטווח הארוך. שיחליטו".