קריאת השכמה למשקיעי האג"ח: חודש המסחר האחרון הזכיר למשקיעים רבים ברחבי העולם, ובעיקר למשקיעי האג"ח, עד כמה יכול השוק להיות תנודתי.
החששות מצמצום רכישות הפד באג"ח הממשלתיות ובאג"ח מגובות המשכנתאות, הפילו את האג"ח ברחבי העולם, והביאו לתנודתיות רבה גם במניות. מטבעות בכמה מדינות, בעיקר בשווקים מתעוררים, קרסו, וגררו גל פדיונות, שהתקרבו בשבוע שעבר לשיא בסך 9 מיליארד דולר בשבוע בודד בקרנות מניות ואג"ח שווקים מתעוררים.
שוק ההון המקומי, אגב, שמר על יציבות יחסית, בעקבות שתי הורדות ריבית שביצע בנק ישראל במאי; תרם גם השקל החזק, שהתחזק עוד לאור העודף בחשבון השוטף של המדינה, ציפיות לתקבולים עתידיים מיצוא הגז, וחוב חיצוני קטן יחסית.
על השפעות תוכנית הנסיגה (Tapering) מהרכישות כתבנו כאן בטור הקודם, והשבוע נמשיך עם אחד המגזרים היותר רגישים לעליית התשואות - מגזר קרנות הריט, בדגש על זה האמריקני. עליית תשואות האג"ח הממשלתיות מצמצמת את הפער בינן לבין תשואת הדיבידנד של קרנות הריט, וכן את הפרש התשואה מתשואת הנכסים המוחזקים בקרנות הללו.
מדד הריט בארה"ב (סימול: RMZ) ספג בחודש האחרון מימוש חד, שהגיע בשיאו ל-14%, והעלה את השאלה האם נוצרה כאן הזדמנות קנייה; או שהמשקיעים, שנהרו אחרי תחליפי אג"ח כמו קרנות ריט ומניות דיבידנד, הגזימו ושילמו מחיר יקר עבורן. עליות אלו הביאו קרנות ריט רבות להיסחר מעל ערך נכסיהן הנקי (NAV). כך, המלצתנו הראשונה בשלב זה, היא להתמקד באלו הנסחרות מתחת לערך נכסיהן, וכן בקרנות ריט המחזיקות בנכסים שמחירי נכס הבסיס שלהם אמורים לעלות, כמו בדירות, ובצורה פחותה בקניונים ובמשרדים.
מגוון תת-מגזרים
ראשית ננתח את שוק הנדל"ן בארה"ב, כדי להבין את המתרחש בו. השוק מתאושש בצורה מרשימה, ולהערכתנו, הוא צפוי להמשיך לעשות כן בשנים הקרובות.
השילוב של ריבית אבסולוטית נמוכה, אשראי בנקאי מתרחב, שווי נכסי ציבור עולה, שוק הון הפתוח לגיוסי אג"ח, המשך שיפור במצב הצרכן בארה"ב, כמו גם מחירי בתים ומלאי נמוכים, ממשיך להביא את שוק הנדל"ן, שהיה במוקד המשבר האחרון, להיות הקטר שמוביל את התאוששות הכלכלה היום.
נתון היכולת (Affordability) של הצרכן לרכוש דירה קרוב כעת לשיא כל הזמנים, למרות נסיגה קלה שחווה באחרונה, עת עלו הריביות על המשכנתאות לאור עליית תשואות האג"ח הממשלתיות. אנו מעריכים המשך עלייה של 4%-5% במחירי הבתים בארה"ב בכל אחת מהשנים בשנתיים הקרובות. גם השיפור בתעסוקה, בשכר ובהוצאה הצרכנית ישפיע לטובה על פדיון החנויות והקניונים.
מניות הריט, שכאמור ספגו מימוש כואב, כוללות תת-מגזרים רבים, החל בקרנות ריט לדירות, קניונים, משרדים, תעשייה, בריאות, ועוד. הגדרת קרנות הריט הלכה והתרחבה בשנים האחרונות, עד שמוסד ה-IFRS התערב באחרונה בניסיון לעצור את הרחבת הרישום במגזרים יצירתיים כמו חניוני רכב, סולאר, פסולת ועוד.
בחינת היסטוריית התנהגות קרנות הריט בתקופות של עליית וירידת תשואות באג"ח הממשלתיות מעלה, כי מדד קרנות הריט ב-15 השנים האחרונות עלה בתקופת ירידת תשואות יותר ממדד 500 S&P; ובצורה מפתיעה עלה גם יותר בעת עליית תשואות, אם כי בצורה נמוכה יחסית.
המגזרים בעלי הביצועים הטובים בעת עליית תשואות היו של בתי מלון, קניונים, ובצורה פחות מובהקת - הדירות. באופן טבעי, לעוצמת עליית התשואות תהיה השפעה על התנהגות המגזר, כך שעלייה מהירה כמו זאת של החודש האחרון תפגע במגזר יותר; ועלייה מתונה, כמו זו שאנו צופים, אמורה לפגוע פחות, אם בכלל. גם לאינפלציה הנמוכה תפקיד חשוב - היא מבטיחה, כי התשואה הריאלית שמניבות קרנות הריט, תישמר לפחות בתקופה הקרובה, וגם עליה כדאי לפקוח עין.
לאופק בינוני-ארוך
אחת הדרכים להימנע מהתנודתיות במגזר הריט בארה"ב, היא לפזר את תיק ההשקעות על פני קרנות ריט גלובליות, בעיקר במדינות אשר להן מתאם נמוך בהתנהגות התשואות הממשלתיות, או שבהן לא צפויה עליית ריבית בקרוב, כמו בחלק ממדינות אסיה.
קרן הריט הראשונה, המתמחה בתחום הדירות בארה"ב, היא Camden Property (CPT), שבבעלותה 67 אלף דירות, בעיקר בוושינגטון, יוסטון, דאלאס, פלורידה ועוד. הקרן נסחרת בהנחה של 9.5% על הערך הנכסי הנקי הצפוי בסוף השנה, ומתכננת לחלק השנה דיבידנד בשיעור של 3.5%.
קרן ריט נוספת המתמחה בדירות, היא BRE Properties (BRE), המחזיקה 76 אזורי מגורים ברבי-קומות, ובהם 21 אלף יח"ד, וכן 3,600 יח"ד נוספות, שאינן ברבי-קומות. הקרן מתמקדת בחוף המערבי של ארה"ב, ובעיקר בסיאטל וסן פרנסיסקו. היא נסחרת בהנחה של 14% לערך הנכסי הנקי הצפוי השנה, וצפויה לחלק דיבידנד של 3.1%.
קרן Aimco (AIV) היא אחת מקרנות הריט הגדולות, ובבעלותה 518 מתחמי דיור, שבהם 250 אלף דירות ב-36 מדינות. קרן הריט נסחרת בהנחה של 20% לערך הנכסי הנקי השנה, וצפויה לחלק דיבידנד של 3.8% (אמור לצמוח ל-5% בשנה הבאה).
קרן ריט קניונים בעלת שווי גבוה היא General Growth Properties (GGP) - השנייה בגודלה בארה"ב, ומחזיקה 136 קניונים אזוריים ב-43 מדינות. קרן הריט, שכבר עמדה על סף פירוק ב-2010, השתקמה, חוזרת לרווחיות ומהווה דרך ליהנות מהתאוששות המגזר הצרכני בארה"ב. קרן הריט נסחרת בהנחה של 13% לערך הנכסי הנקי הצפוי השנה, ומחלקת דיבידנד בסך 2.2%.
לסיכום, הירידות האחרונות במחיריהן של קרנות ריט רבות הביאו את חלקן להיסחר מתחת לערך נכסיהן הנקי. בהנחת המשך התאוששות בכלכלה האמריקנית בכלל, ובמגזר הנדל"ן והצריכה בפרט, ולמרות עליית תשואות האג"ח הצפויה, נראה כי חלק מקרנות הריט חזרו למחיר, שבו משקיע בעל אופק השקעה בינוני וארוך, המחפש תזרים שוטף בתחום שהוא בדרך כלל יציב בהתנהגותו, יכול לאתר הזדמנויות; זאת בדגש על סלקטיביות וניתוח פרטני של כל אחת מההשקעות.
*** הכותב הוא מנהל השקעות ראשי ב- UBS Wealth Management Israel Ltd. לכותב המאמר ו/או לחברה עשוי להיות עניין אישי בנושא. האמור בכתבה אינו מהווה תחליף לשיווק השקעות ו/או ייעוץ השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם
