נפרדים ממבנה הדולפינריום: הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב, החליטה להפקיד את תכנית "מתחם הדולפינריום" בתל אביב. על פי התוכנית, מתחם הדולפינריום ייהרס, ועל קרקע המתחם הכוללת 18.5 דונם הנושקים לחוף הים, יוקם שטח ציבורי פתוח שיחובר לטיילת הקיימת.
חוכר הקרקע איש העסקים היהודי גרמני יוסף בוכמן, לא יישאר מקופח: עיריית תל אביב ומינהל מקרקעי ישראל חתמו בשנת 2003 על עסקת חילופי קרקע עם בוכמן, במסגרתה קיבלה העירייה לבעלותה (בחכירה) את מתחם הדופלינריום, ואילו בוכמן קיבל במקום מתחם הדולפינריום, שני מגרשים חלופיים בשטח 12 דונם ממול לדולפינריום, האחד מזרחית לרחוב הרברט סמואל, והשני מזרחית לרחוב הירקון. את המגרשים חכרה עד עכשיו העירייה מהמינהל, ולצורך שטח ציבורי פתוח.
על פי התוכנית שהפקידה היום הוועדה המחוזית, בוכמן יוכל להקים פרויקט בן 50 אלף מ"ר, שיכלול שני מגדלים בני 28 קומות, האחד למלון והשני למגדל מגורים, ובנוסף מספר בניינים בני 7-9 קומות שישמשו למגורים ומלונאות עם חזית מסחרית. בסך הכל תכלול התוכנית 450 חדרי מלון מזרחית לרוב הרברט סמואל, ו-250 דירות מגורים מזרחית לרחוב הירקון.
עוד קובעת התוכנית כי 20% מדירות המגורים יהיו דירות קטנות עד 75 מ"ר, וכ-50% מהחזיתות הפונות לרחובות כרמלית, הירקון והרברט סמואל יהיו חזיתות מסחריות.
התוכנית הוגשה על ידי עיריית תל אביב, אותה ערך האדריכל גיורא רוטמן, כאשר מבחינתה של העירייה, הערך המוסף בתוכנית הוא פינוי מתחם הדולפינריום והפיכתו לשטח ציבורי פתוח תוך השלמת הטיילת המקשרת בין מרכז תל אביב ליפו, דרך גן צ'ארלס קלור ומתן זכויות בנייה בעורף המתחם ממזרח לרחוב הרברט סמואל. למרות זאת, עסקת חילופי הקרקע שבציעה העירייה עם בוכמן כבר ספגה ביקורת קשה מצידם של גורמים רבים לרבות מבקר המדינה, בעיקר על היקף זכויות הבנייה שמקבל בוכמן במסגרת התוכנית, ועל השימושים שכללו.
התוכנית הופקדה להתנגדויות הציבור, ורק שתאושר, תיכנס עסקת חילופי הקרקע לתוקף. על פי החלטת המינהל בסמוך לחתימה על הסכם חילופי הקרקע, יערוך השמאי הממשלתי בדיקה עדכנית של שווי הקרקעות, כאשר בוכמן יתבקש לשלם 31% על ההפרש בינהם, בתוספת היטל השבחה שיוטל עליו, בגין השבחת המגרש ברחוב הרברט סמואל.
הדולפינריום נפתח ב-1981 וכונה בעיתונות "דיסנילנד כחול-לבן", בו הוצגו מופעי ראווה של דולפינים. אלא שבתוך שנה לאחר פתיחתו, בין היתר בשל הביקורת על תנאי אחזקת הדולפינים, המופעים פסקו בהדרגה והמיזם נקלע לקשיים כלכליים, עד שנסגר בשנת 1985, ונמכר לבוכמן.
מאז אמצע שנות ה-80 נפתחו במקם אולם השמחות "דולפיטון" וקולנוע "דולפיטק", מועדוני לילה וחנויות צלילה. פיגוע ההתאבדות שגבה את חייהם של 21 בני אדם בחודש יוני 2001, בכניסה למועדון ריקודים במתחם, היה המסמר האחרון בארון הקבורה של המקום שעומד מאז כפיל לבן.