עו"ד יגאל בורוכובסקי, עד לאחרונה היועץ המשפטי של דיסקונט למשכנתאות, אומר בראיון ל"גלובס": "אם הייתה רגולציה על שוק הון כמו על הנדל"ן, היה מתפנה יותר אשראי לבנייה, והיינו מקבלים פחות תספורות"
לדברי בורוכובסקי, הצעדים שנוקטים בנק ישראל ומשרד האוצר אינם מבשרים על אפשרות לירידת מחירי דירות בעתיד. "החלום שמחירי הדירות יירדו ב-20%-30% הוא חלום בלהות. זה יהיה אסון למיליוני אנשים שכבר קנו דירה. המטרה צריכה להיות מחירי נדל"ן ששומרים על יציבות, וכדי להשיג אותה צריכה להיות כאן בנייה של 40 אלף יחידות דיור בשנה וקצת יותר מזה בשנים הראשונות, כדי לצמצם את המחסור ולהביא למצב של איזון. אם נביא מספיק כסף ונוציא היתרי בנייה בלוחות זמנים סבירים זה אפשרי. אם נמשיך לדבר על שנאת בנקים ומיסוי משקיעים, ולא נביא כסף, לא יקרה דבר. צריכה להיות ערבות מדינה, קרנות, הקלה ברגולציה בנקאית כי לא יצמח פה כסף על העצים".
שנת 2006 היה עו"ד יגאל בורוכובסקי שותף במשרד פרופ' יובל לוי. כשנשאל על ידי "גלובס" איפה יהיה בעוד חמש שנים, ענה: "מי יודע". שנה אחרי כן עזב את המשרד, לטובת הצעה מפתיעה למדי יחסית לגילו (31), לכהן כיועץ משפטי ראשי של בנק דיסקונט למשכנתאות, וטיפל בחובות שהשאירה חפציבה שקרסה זמן קצר לאחר בואו. לאחרונה עזב את דיסקונט והצטרף כשותף למשרד יעקב סלומון ליפשיץ ושות'.
"מאשימים את הבנקים שסגרו את הברז, אך העובדות הן שהבנקים נתנו את המקסימום שהם יכולים לתת", מגן בורוכובסקי על הבנקים ואחריותם למחירי הדיור, "חלקם עברו את מגבלת ההון הענפית בשיעור 20% והם משלמים מס על ההון שנתנו. הבנקים לא יכולים להחליט שהם בוחרים לא לתת יותר אשראי לנוחי דנקנר, ובמקום זה לתת אשראי ל-100 יזמי נדל"ן, כי הרגולציה פשוט לא מתירה זאת. את מעט האשראי שנותר, הבנקים בוחרים להקצות לפרויקטים עם רמת סיכון הכי נמוכה, במיקומים מבוקשים ועבור יזמים מנוסים".
- נראה שבתחומים אחרים הבנקים משחררים כסף בקלות.
"בנדל"ן הבנקים לא מוכנים לשמוע על אשראי לפרויקט בנייה ללא בטוחות, ולעומת זאת בשוק ההון פעם אחר פעם הם כן נותנים. די להביט היום ברשימת הסדרי החוב, כדי לראות שלא למדנו כלום. שרי אריסון וצדיק בינו הם בערך הבודדים שלא הלכו להסדרי חוב.
"אם הייתה רגולציה על שוק ההון כמו על נדל"ן, היה מתפנה יותר אשראי לבנייה, והיינו מקבלים פחות תספורות. כשבנק מוותר על חוב זה לא בגלל העיניים היפות של הטייקון. במצב שלא נלקחו בטוחות, שווה להגיע להסדר ולקבל לפחות חלק מהחוב".
דווקא בקבוצות רכישה, אומר בורוכובסקי, סיכון האשראי של הבנקים מפוזר: "בקבוצה יש 40 אנשים שנדרשים מסיבה כלשהי להכניס יד לכיס ולהוסיף כמה מאות שקלים בחודש למשכנתא, לעומתם קבלן צריך בבת אחת להכניס יד לכיס ולהוציא 2 מיליון שקל ולא תמיד יש לו. פקפקתי מאוד בקבוצות רכישה אבל במבחן התוצאה טעיתי. החובות הבעייתיים של קבוצות רכישה בבנקים הם אפסיים".
באשר לעובדה שחברי קבוצת רכישה אינם מקבלים ערבות חוק מכר, אומר בורוכובסקי כי "מי שחוסך רווח יזמי ולכן קונה דירה בזול, צריך להבין שאין מתנות חינם. ומי שזו דירתו היחידה ותסריט שייאלץ להוסיף 200 אלף שקל למחיר הוא תסריט אימה מבחינתו, אני מפציר בו לא להצטרך לקבוצת רכישה. עד היום, החברים שהזהרתי אותם לקנות דירה מקבוצת רכישה ולא קנו, באים אליי בטענות".
טעיתי בקבוצות
בורוכובסקי מדגיש כי הנסיבות בישראל, המייקרות את מחירי הדיור, אינן קיימות במדינות אחרות. "אנחנו מדינה קטנה, וחיים פה 349 איש לקמ"ר, לעומת 32 איש לקמ"ר בארה"ב. גם שיעור הילודה בישראל הוא מהגבוהים ב-OECD ועומד על 2-4 ילדים בממוצע. לכן, ההשוואות הבינלאומיות שאנחנו אוהבים לעשות הן שטחיות כי הן לא מתייחסות לתל"ג ולצפיפות. בגרמניה, למשל, אסור להעלות את שכר הדירה ואסור לפנות שוכר. אז מה זה רלוונטי שמציעים בברלין דירות ב-50 אלף יורו?" שואל בורוכובסקי.
לדברי בורוכובסקי, "שוק הנדל"ן מושפע מהתשובה לשאלה כמה משקי בית מצטרפים בכל שנה לישראל. לא חשוב אם הם עשירים או עניים, שוכרים או קונים, כי אם אין להם כסף לקנות דירה הם שוכרים דירה שמישהו אחר קנה. נוסף למשקי הבית החדשים שמצטרפים בכל שנה כתוצאה מגידול טבעי, יש 500 משקי בית של עולים, ולהם מצטרפים גם משקי בית כתוצאה מתופעת הגירושין, וביחד 39 אלף משקי בית בשנה. כתוצאה מהפערים מול היקפי הבנייה, המחירים עלו באופן טבעי".
גם לקונים עצמם יש חלק בעליית המחירים, מוסיף בורוכובסקי. "לפני 30 שנה היו קונים דירת שני חדרים, לפני 20 שנה דירת 2.5 חדרים והיום קונים דירת 4 חדרים ומתלוננים על המחירים. העוזרת שלי בכתה שאין לה כסף לקנות דירה ובסוף קנתה דירת 4 חדרים, וזה לא קשור לאשמתו של נתניהו".
אבל התרופות שהממשלה מבקשת לתת לשוק הנדל"ן, טוען בורוכובסקי, אינן נותנות מענה למחלה, והדוגמה המובהקת לכך היא המלחמה במשקיעי הנדל"ן. "מי שגר בדירות של משקיעים הוא מי שאין לו כסף לקנות דירה, ולכן המלחמה במי שמספקים את הדירות היא מיותרת".
לדברי בורוכובסקי עוד תרופה שאינה מספקת פתרון היא מגבלת בנק ישראל על שוק המשכנתאות. "על שוק הדיור הוטלה בחמש השנים האחרונות רגולציה רבה יותר מהרגולציה שהוטלה לאורך כל שנות קיומה של המדינה. ומה זה תרם? כלום. המגבלות נחוצות כדי לשמור על יציבות הבנקים, אבל זה לא פותר את בעיית הדיור. גם אף אחד מהצעדים והוראות השעה השונות שהטילה רשות המסים, לא הביא לשינוי ארוך טווח בנדל"ן".
- מה בכל זאת אפשר לעשות?
"לבנות יותר דירות, או להקים מערכת הסעת המונים כדי שההתלבטות בין תל אביב להרצליה, תהפוך להתלבטות בין תל אביב לחדרה".