אחת מהנקודות הקריטיות בתכנון של שכונות הכוללות בתים צמודי קרקע הינה הגישה אל הבתים האחוריים והמעבר אליהם עם המכונית.
כל עוד המעבר הינו מיועד להולכי רגל בלבד, בדרך כלל השכנים איכשהו מסתדרים וחיים זה עם זה, גם אם לעיתים המעבר עובר בצורה זו או אחרת בקרקע של שכן אחד.
העניין שונה, עת המעבר משמש את השכנים למעבר של מכונית. אמנם על פי רוב מדובר במעבר ליחידה עורפית ולכן לא מדובר בתנועה ערה אך די בכך על מנת שהמעבר יהיה לפחות 2.5 מטר עד 3 מטרים והעיקר, איש לא מוכן שליד חלון הסלון או חדר השינה שלו יעברו עם מכונית ולו במהירות איטית.
דא עקא לעיתים אילוץ תכנוני מחייב להקצות מעבר כזה ואין מנוס מלקבוע את מיקומו. במקרים אלו, על המתכנן העירוני להקפיד ולדאוג כי המעבר יהיה במקום שלא מנצל לרעה זכות קניינית של האחר, אלא משתמש ככל שניתן באופן שווה יחסי מהחלקות של כל אחת ואחת.
לעיתים אין מנוס והתוכנית קובעת כי בכדי לעבור ליחידה העורפית יש לעבור על שטח של היחידה הקדמית ואז קובעים זיקת הנאה בתוך אותה חלקה ממגרש אחד לטובת מגרש שני.
ולעיתים המעבר הוא אמור לשמש חלקות גובלות וסמוכות. במקרה מעין זה חובה לדאוג למעבר שלא רק תכנונית פועל נכון ועל פי היתר אלא גם קניינית מנצל את החלקות באופן יחסי שווה.
לאחרונה בית המשפט המחוזי בחיפה נדרש לסוגיה זו בפני כב' השופטים, שושנה שטמר, ברכה בר-זיו, עדי זרנקין.
בענין הנדון, עמירם (המערער ) הינו בעלים של חלקה הנמצאת בסמיכות ושכנות של חלקת לוגסי ואח' (המשיבים).
המדובר בחלקה גדולה שמבחינה היסטורית הייתה ביעוד חקלאי ובבעלות הלברשטיין. החלקה הופשרה לבניה למגורים ובעקבות הפרצלציה/רשומים, החלקה הגדולה הפכה לחלקות קטנות יותר לבניית יחידות צמודות קרקע.
המשיבים בנו שלוש יחידות בחלקה שבבעלותם אחת בחזית ושתיים בעורף. בהיתר בנייה שקיבלו המשיבים מסומן דרך גישה ברוחב 2.5-3 2.5-3 מטרים שמיועד לכך "שיחידות" בחלקת המשיבים יוכלו לעבור ולהגיע מהרחוב ליחידותיהם.
דא עקא מתברר כי כ-1.5 מטר מהדרך מצויה על חלקה של המערער אך היתר הבניה, התעלם מזכות קניינית זו השייכת לחלקת המערערים כך שהמעבר הינו כשר מבחינה תכנונית אך מבחינה קניינית מעוררת מחלוקת קשה בין המערער לבין המשיבים.
עמירם הגיש תביעה לסילוק יד המשיבים מחלקתו ואילו המשיבים טענו כי המעבר ניתן בהיתר ועל כן, עליו להישאר. כמו כן המשיבים טענו כי מאחר והבעלות המקורית היתה שייכת להלברשטיין והיא זו שחתמה על הבקשות להיתר, אשר על כן המערער רכש את הזכויות בכפוף לזכות המעבר.
בית המשפט המחוזי קיבל את טענות המערער וקבע כי על המשיבים לסלק את ידם מאותו קטע במעבר העובר על חלקת המערער.
בית המשפט המחוזי קובע כי הלברשטיין התכוונה להעניק למשיבים זכות מסוג "זיקת הנאה" בחלקה של המערער, וזאת בשעה שהיא כבר מכרה את הזכויות שלה למערער בחלקה לפני כן ולכן לא יכלה לעשות סוג של עסקה נוגדת. כלומר מצד אחד למכור חלקה בשלמות למערער ואחר כך לתת לשכנים של המערער זיקת הנאה על חלקה המערער. מאחר וזיקת הנאה הינה "עסקה במקרקעין", מבחינת בית המשפט יש כאן מסגרת נורמטיבית של "עסקאות נוגדות" בין עסקת רכישת החלקה ע"י המערער לבין עסקת זיקת הנאה של המשיבים, ובית המשפט קובע כי ידו של המערער על העליונה.
בפסק דין זה אנו פוגשים בעיה יומיומית של מעבר בין חלקות לצרכי חניה.
ועדות מקומיות לתכנון ובניה הנותנות היתר בניה, לעיתים מזניחות את הפן הקנייני ובכך מכשילות את מבקש ההיתר .על הועדה המקומית להיות ער לזכויות הקנייניות שעליה מבקשים היתר בניה, ולוודא שהינה נקיה מספקות.
אמנם נדמה כי בנסיבות המקרה הנדון, אין לבוא בטענות נגד עיריית חדרה שהנפיקה את ההיתר כי בעת הגשת הבקשה להיתר, הלברשטיין הייתה בעלים של שתי החלקות הסמוכות העתידיות.
יחד עם זאת הייתי מציע כי בכדי למנוע מצב שמי שמבקש היתר בטעות או בזדון, יתעלם מזכויות שכבר מכר, שיצהיר כי לא מכר את זכויותיו לאחר ואין כל ניגוד בין הבקשה להיתר לבין זכות קניינית של מאן דהוא.
בכך, נוכל לקבל וודאות גדולה יותר שתקלות מסוג זה לא יקרו. ברור שתוצאות פסק דין זה קשות למשיבים. הם יצטרכו כרגע לחפש איך להגיע ליחידה האחורית. יחד עם זאת היתרון בתוצאה בפסק הדין, הינו שהמשיבים יראו יותר נכונות לפשרה כי על פי פסק הדין לא הפגינו רצון מיוחד לפשרה, כי אחרת יצטרכו להחנות את רכבם בחוץ.
ע"א 7269-07-12 ברבקוב נ' לוגסי ואח'
האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.
הכותב עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.