בתי המשפט בישראל מוצפים בסכסוכים משפטיים, ושופטי ארצנו נדרשים, מדי יום, להכריע במחלוקות קשות שבין אנשים שונים, רשויות, חברות מסחריות וגופים אחרים. אך קשה לזכור מקרה שבו שופט מערכאה נמוכה נדרש להכריע בסכסוך כספי אזרחי, שבמרכזו עומד שופט בית משפט שכיהן בעבר בערכאה גבוהה יותר באותו מחוז - ועוד לפסוק נגדו.
אבל זה מה שקרה לשופטת בית משפט השלום בתל-אביב, לימור רייך, שעל שולחנה הונחה לפני כשנתיים תביעה בסך עשרות אלפי שקלים, שהגישה חברת ניהול נגד אחד מדיירי הבניין שהיא מנהלת ברחוב מלצ'ט 32 פינת רחוב שינקין בתל-אביב. הדייר כאן הוא לא אחר מאשר שופט בית המשפט המחוזי בתל-אביב בדימוס, שלי טימן.
בתביעה, שהוגשה באמצעות עו"ד דפנה גבור-חייב, נטען כי טימן ורעייתו, עופרה, מסרבים לשלם את דמי הניהול הנכונים לבניין, שנקבעו מכוח הסכם התקשרות מחייב שבין הדיירים לחברה, וכי הם משלמים סכומים נמוכים יותר.
לאחרונה קיבלה השופטת את התביעה במלואה וקבעה כי טימן ורעייתו ישלמו כ-31.2 אלף שקל לחברת הניהול, "נתון ניהול מלצ'ט (2003)", בגין דמי ניהול.
כמו כן, בית משפט השלום חייב את השופט המחוזי בדימוס לשלם לחברת הניהול 6,000 שקל בגין הוצאות ניהול ההליך המשפטי נגדו.
"הוכח כי בין הצדדים נחתם חוזה תקף ומחייב. עוד הוכח כי שלי ועופרה טימן לא שילמו את מלוא החיוב מכוח החוזה וצברו חוב בסכום של 31.2 אלף שקל, אף-על-פי שהתובעת שלחה להם דרישות תשלום בגין החוב", פסקה השופטת.
טימן אינו משלים עם החלטת בית משפט השלום ומערער עליה למחוזי.
"סעיף מקפח בחוזה אחיד"
תחילת הפרשה בדצמבר 2004, אז רכשו שלי ועופרה טימן דירה בקומה השלישית בבניין ברחוב מלצ'ט 32 בתל-אביב. פרויקט "מלצ'ט שינקין" הוקם על-ידי חברת "אמריקה ישראל השקעות", באמצעות חברת הבנייה דניה סיבוס, בפינת הרחובות מלצ'ט ושינקין, במקום בו היה ממוקם העיתון "דבר". הפרויקט כולל 102 דירות, החל מהדירות 2 חדרים ועד ל-5 חדרים ופנטהאוסים.
הפרויקט, הכולל עמדת שוער וחדר דואר, אוכלס בשלבים מנובמבר 2005 ועד ספטמבר 2006. בקומת הקרקע של הפרויקט רכשו ב-2009 ראש הממשלה לשעבר אהוד אולמרט ורעייתו עליזה דירת 3 חדרים בשטח 70 מ"ר תמורת 2 מיליון שקל.
במסגרת הרכישה חתם הזוג טימן על הסכם למתן שירותי ניהול עם חברת הניהול "נתון ניהול מלצ'ט", שתיחזקה וניהלה את בניין המגורים לשביעות-רצונם של דיירי הבניין.
החל מאפריל 2007 החל הזוג טימן לשלם מדי תקופה סכום של 900 שקל לחברת הניהול, וזאת, בניגוד לדרישת החברה, לפיה עליהם לשלם דמי ניהול תקופתיים בסך 1,300 שקל. לפיכך,הגישה החברה תביעה בסך 31.2 אלף שקל נגד הזוג טימן, בטענה להפרת הסכם.
בני הזוג הזוג טימן ציינו כי ההסכם עם חברת ניהול נכפה עליהם במסגרת החוזה לרכישת הדירה, וכי הם התחייבו במסגרתו לשלם את חלקם בהוצאות הבניין ביחס לגודל שטח המגורים בלבד, אך לא לממן מכיסם את הוצאות החלקים המסחריים בבניין. לפיכך, לדבריהם, הם חישבו את סכום דמי הניהול באמצעות מכפלה של שטח דירתם בגובה דמי הניהול למטר.
בני הזוג טימן טענו כי חברת הניהול לא הוכיחה את אופן חישוב דמי הניהול, לשיטתה. לדבריהם, החברה אינה רשאית לחייב אותם בכל סכום שתחפוץ, מבלי לספק הסברים לגובה החיוב, משום שהדבר מהווה סעיף מקפח בחוזה אחיד.
בני הזוג טימן ציינו כי החברה לא העריכה באמצעות מודד מוסמך ומדידה מדויקת את השטח הכללי של הבניין. כמו כן, לדבריהם, החברה לא הנפיקה דוחות כספיים ערוכים לצורך פירוט הכספים ששולמו לה, ולא עמדה בנטל להוכיח את גובה הוצאותיה בניהול הבניין בחלק המגורים בלבד.
הזוג טימן טען עוד כי החברה צירפה לכתב התביעה מכתב מזויף, וכי השופט בדימוס יודע על כך מידיעה אישית, מאחר שהיה חבר בנציגות הבית המשותף.
חישוב ברוטו
חברת הניהול טענה מנגד כי החישוב של הזוג טימן הוא שגוי, וכי לפי ההסכם, דמי הניהול צריכים לעמוד על 1,300 שקל, לפי חישוב של השטח "ברוטו", הכולל את החלקים ברכוש המשותף ובחניון.
החברה טענה כי נתוני השטחים עליה היא מבססת את חישוב דמי הניהול הינם בהתאם למדידות ולנתונים שקיבלה מיזם/אדריכל הפרויקט, וכי נתוני השטחים הוכחו על-ידה.
החברה הבהירה כי הוראות ההסכם אינן מחייבות אותה לבצע בעצמה מדידה של שטחי הבניין והדירות, וכי לא קיימת חובה חוקית המורה עליה לבצע מדידות כאלה.
כמו כן, החברה טענה כי נתוני המדידה לא נסתרו על-ידי הזוג טימן באמצעות איש מקצוע, וכי מדידת שטח דירת הזוג טימן על-ידי הזוג עצמו אינה מהווה אינדיקציה לשטחה היחסי של דירתם בבניין.
החברה ציינה גם כי לשופט בדימוס נמסרו דוחותיה ומאזניה, מתוקף חברותו בנציגות הבניין למשך תקופה.
הפרת הסכם
השופטת רייך דחתה את טענות הזוג טימן אחת לאחת. תחילה, היא קבעה כי לא עלה בידם להוכיח כי ההסכם שבין הצדדים נחתם בכפייה. בהמשך, פסקה כי צודקת חברת הניהול בטענתה כי על הזוג לשלם דמי ניהול גם תוך התחשבות בחלקים המסחריים בבניין.
"ההסכם קובע במפורש כי בעלי הדירות בבניין התחייבו לשאת בנטל ההוצאות ביחד עם שאר הדיירים", פסקה רייך.
לדבריה, "טבלאות השטחים נשלחו לנתבעים מספר פעמים, ולפיהן מחויבים כל בעלי הדירות ללא טרוניה מצדם... את השטח לחישוב ההוצאות ודמי הניהול לפי ההסכם יש לערוך לפני הנתונים שנמסרו על-ידי חברת הניהול והעדים מטעמה, הנסמכים על נתוני האדריכלית של הבניין והיזם, שמקבלים משנה תוקף על תקנון הבית המשותף, ולא לפי חישוב הנתבעים, הכולל את שטח דירתם בלבד".
בית המשפט ציין "גרסתו של טימן לעניין שטחי הבניין נסמכת על דעתו בלבד, ונתוני חוות-הדעת שצירף באשר לשטח הדירה אינם סותרים את השטחים שנמדדו על-ידי האדריכלית. מנגד, עדי התביעה מסרו גרסאות אחידות, המחזקות אחת את השנייה ומבוססות על נתונים ומקורות, עליהם הסכימו הצדדים בהסכם".
כן דחתה השופטת את טענת הזוג טימן כי חברת הניהול לא העבירה לעיונם מסמכים, ובהם דוחות כספיים, כמתחייב מהסכם הניהול שבין הצדדים.
לדבריה, "נקבע בהסכם בין הצדדים כי ספרי החשבונות יהיו נאמנים על הדייר וייחשבו בכל עת הוכחה ביחס לסכום כל חוב של הדייר לחברת הניהול, כשהקונה יהיה זכאי לעיין בדוחות הכספיים של חברת הניהול ולקבל הסברים באשר להוצאותיה ובאשר לתשלומים החלים עליו... הוכח כי טימן היה חבר בנציגות הבניין, ומתוקף תפקידו - באמתחתו היה המידע האמור".
טימן: "פסק הדין שגוי לחלוטין במידה המצדיקה ערעור למחוזי"
שופט בית המשפט המחוזי בתל-אביב בדימוס, שלי טימן, מסר בתגובה להחלטת בית המשפט בנוגע לתביעה נגדו כי "זוהי התביעה הראשונה שהוגשה כנגדי בכל ימי חיי. אני שילמתי בכל השנים ובכל החודשים את הסכומים שראיתי לנכון לשלם, על-פי מדידה נכונה של הדירה שלי על-ידי מודד מוסמך ועל-פי החוזה, וחשבתי שזה עניין עקרוני.
"התביעה נגדי הוגשה בלחצם של דיירים שחשבו שהם מפסידים מזה, דבר שלא היה ולא נברא והוכח במהלך המשפט על-ידי המאזן - אין שום חיוב שלי במאזנים".
לדברי השופט בדימוס טימן, "לצערי הרב, ולמרות כל הסיכויים, התקבל פסק דין נגדי. לדעתי, בכל הכבוד, הוא שגוי לחלוטין במידה המצדיקה ערערו לבית המשפט המחוזי. כך עשיתי, ואני סבור כי אין עניין לציבור בתביעה אזרחית כנגדי.
טימן הוסיף כי "הידיעה נשלחה לעיתון על-ידי החברה כנקמנות על פעילותי לסילוקה מהבניין, לאחר שנכפתה עלינו על-ידי היזם".
הזוג טימן מערער למחוזי: "בית המשפט חייב אותנו בתשלום המנוגד להסכם"
שופט בית המשפט המחוזי בתל-אביב בדימוס, שלי טימן, ורעייתו לא משלימים עם פסק דינו של בית המשפט השלום בתל-אביב נגדם. השניים הגישו באחרונה ערעור בעניין לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, בצירוף בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין של בית משפט השלום.
הזוג טימן עומד בערערו על טענותיו באשר לאופן חישוב דמי הניהול, שצריכים להיות משולמים לחברת הניהול של בניין מגוריהם בתל-אביב.
"טעה בית משפט השלום כשחייב את המערערים לשלם לחברת הניהול דמי ניהול שלא בהתאם לנוסחת החישוב המוסכמת, שנוסחה על-ידי חברת הניהול עצמה", נטען בערעור.
לדברי בני הזוג, משמעות קביעותיה של שופטת בית משפט השלום, לימור רייך, היא שניתן לחשב את דמי הניהול באופן אחר מהמוסכם בהסכם הניהול.
הזוג טימן טוען עוד כי טעה בית משפט השלום, "כשהפך את היוצרות ולאורך כל המשפט, ופסק הדין פטר את חברת הניהול מעול ההוכחה של תביעתה, והעביר את נטל ההוכחה אל הזוג טימן, כל זאת בניגוד לכלל היסודי הקובע כי 'המוציא מחברו - עליו הראיה'".
עוד טוענים בני הזוג טימן בערעור כי בית משפט השלום טעה כאשר התייחס לתביעת חברת הניהול נגדו כמעין תביעת ועד-בית נגד שכן סרבן, "בעוד שהחברה היא חברה עסקית מסחרית, כאשר היחסים בינה לבין המערערים מבוססים על הסכם בכתב, שאינו מושפע ואינו תלוי ביחסי חברת הניהול עם יתר דיירי הבניין".
בית המשפט המחוזי יצטרך לקבוע בקרוב האם לקבל את ערעורו של השופט המחוזי בדימוס - או לסמוך ידו על קביעותיה של שופטת בית משפט השלום.