בשבוע שעבר פרסם המפקח על הבנקים הגבלות נוספות לבנקים למשכנתאות, שלפיהן בנק למשכנתאות לא יאשר משכנתא לתקופה של למעלה מ-30 שנה, שרכיב הריבית המשתנה במשכנתא יוגבל לשני שלישים מסך המשכנתא וששיעור ההחזר החודשי של הלווה מתוך ההכנסה החודשית לא יעלה על 50%. זוהי ההגבלה השביעית שמטיל בנק ישראל בנושא, אולם עד כה לא נראה שההגבלות הועילו בצינון השוק או בהשפעה על מחירי הדירות.
רגע אחרי פרסום ההנחיות החדשות לבנקים ורגע לפני שייכנסו לתוקף ב-1 בספטמבר, עתיד להתקיים יריד דירות חדשות באזור השפלה, שמארגנים ארגוני הקבלנים באזור. אחד המארגנים, ראול סרוגו, יו"ר ארגון קבלני ראשון לציון ומבעלי חברת בנייה הנושאת את שמו, סבור שגם ההנחיות החדשות של בנק ישראל, כמו הקודמות, אינן צפויות להשפיע על המחירים אולם עשויות להכניס את רוכשי הדירות לחוסר ודאות ששוב יושיב אותם על הגדר.
"שוב הרגולטור מתייחס לביקוש ולא להיצע", הוא אומר. "להקשות את התנאים בבנקים למשכנתאות זה לגרום קושי לעוד אנשים לקנות דירות שהם צריכים בכל מקרה. הביקוש יישאר כפי שהוא, וההנחיות יובילו אנשים לרכוש דירות זולות יותר ולכן במעגל רחוק יותר ממה שתכננו מלכתחילה".
- איך הרוכשים מתייחסים להגבלות החדשות?
"זה יוצר בלבול אצל האנשים, עוד חוסר ודאות. סביר להניח שפרסום המגבלות החדשות שוב יושיב את הרוכשים על הגדר שימתינו לראות מה ההשפעה על השוק או המחירים. זה קרה כבר כמה פעמים, אחרי המחאה ואחרי כל פעולה של הממשלה או בנק ישראל. ובכל פעם מחדש כולם חוזרים לשוק אחרי חודשיים שהם רואים ששום דבר לא קרה. גם הבנקים יעכלו את המגבלות החדשות ויתאימו להן מבצעים חדשים".
- לאחרונה פורסמו נתונים של משרד הבינוי והשיכון המעידים על ירידות מחירים של כ-10% בדירות החדשות. אולי הצעדים כן משפיעים.
"הנתונים הללו לא הגיוניים. אין ירידת מחירים כזו. זה יכול להיות השפעה עונתית או דרך לא נכונה של חישוב. אני חושב שהם מערבבים תפוזים עם תפוחים. מחיר דירה תלוי בהרבה גורמים ולא בטוח שהם מביאים את כולם בחשבון. לפעמים מתחמים מסוימים עם הרבה תחרות בין קבלנים יכולים להראות על ירידת מחירים זמנית, ואז אולי זה משפיע על הממוצע. אבל זה כמו לקחת תשע נשים, אחת מהן בהריון והשאר לא, ולעשות ממוצע, ייצא שכולן בחודש ראשון להריון. צריך לאחד את כל הסקירות, של משרד השיכון, של האוצר, של השמאי הממשלתי ושל הלשכה המרכזית וסטטיסטיקה ולראות שכולם מעידים על ירידה.
"ירידת מחירים תקרה רק אם תהיה לכך סיבה וזו יכולה להיות אחת משתי האפשרויות - או שיגדל ההיצע בצורה משמעותית, מה שלא קרה עדיין, או שהמשק ייכנס למשבר ולמיתון, גם שם אנחנו לא נמצאים".
- נכון לדעתך לפרסם הנחיות חדשות עוד לפני שיש נגיד חדש?
"אני חושב שהיה כדאי להמתין עד מינוי הנגיד כדי שזה יהיה חלק ממדיניות רחבה יותר, שעליה הוא יחליט. חבל שעשו את זה דווקא עכשיו. כנראה שהמפקח על הבנקים מודאג ממצב שבו הבנקים ייקלעו לקשיים אם נוטלי המשכנתאות לא יעמדו בתשלומי המשכנתא. זה גם עשוי לרמז על עליית ריבית קרובה. עוד סיבה למהלך הזה היא שבנק ישראל יודע שכדי לעשות שימוש בכלי החזק ביותר שלו, הריבית, הוא חייב לעשות את זה בצורה כזו שלא תשפיע על שוק הדיור. בגלל זה ההתייחסות לריבית המשתנה".
- עד כמה משמעותית ההגבלה המתייחסת להחזר החודשי והיחס להכנסה החודשית של הלווה?
"יש היום אנשים שלוקחים משכנתאות מטורפות. משכנתא בגובה של 1.5 מיליון שקל עם החזר חודשי של עשרת אלפים שקל. אמנם אין מדובר בהרבה אנשים, אבל הם יעשו את זה בכל מקרה - אולי בדירה זולה יותר אבל עדיין במינוף גבוה. יכול להיות שדווקא בגלל ההגבלה הזו, הביקוש לדירות היקרות יותר יירד וכך גם המחיר. אבל במקביל, הביקוש לדירות הזולות יותר יעלה".