הרגולציה המסתערת על שוק היוקרה מביאה עמה ירידה במספר העסקאות, גם באחד היישובים היוקרתיים בישראל.
מנתוני רשות המסים עולה כי בשנת 2013 בוצעו בקיסריה בסך הכול שבע עסקאות למכירת בתי מגורים בסכומים של יותר מ-5 מיליון שקל. הבית היקר ביותר, בשטח 468 מ"ר על מגרש של דונם, נמכר בתחילת השנה ב-9 מיליון שקל. בתקופה המקבילה אשתקד, בין ינואר לספטמבר 2012, נמכרו ביישוב שמונה בתי מגורים במחיר של יותר מ-5 מיליון שקל, והעסקה היקרה ביותר באותה תקופה, שבה נמכר בית בשטח 590 מ"ר על מגרש בן 2.4 דונם, עמדה על 16.3 מיליון שקל. בינואר-ספטמבר 2011 נמכרו לא פחות מ-16 בתים בסכומים של למעלה מ-5 מיליון שקל, ומחיר הבית היקר ביותר, בשטח 580 מ"ר על 2.2 דונם, עמד על 20 מיליון שקל.
"10% מס"
לדברי עו"ד ניר הורנשטיין, שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן במשרד אלתר, שוק דירות היוקרה עומד להיכנס לקיפאון בשנים הקרובות, מכמה טעמים. "התשואה על דירות יוקרה תמיד הייתה נמוכה, והשאיפה הייתה שעליית הערך של הנכס תפצה על כך. מעכשיו, עליית הערך תהיה חייבת במס שבח, וזה כבר הופך את העסקה לפחות אטרקטיבית".
הורנשטיין מזכיר כי הגזירות האחרונות שהטילה רשות המסים קובעות כי דירות שמחירן למעלה מ-4.5 מיליון שקל לא יהיו פטורות ממס שבח גם אם מדובר בדירה יחידה. "לתושבי חוץ ההחמרה משמעותית עוד יותר", הוסיף הורנשטיין.
לדברי הורנשטיין, גם שינוי מס הרכישה תורם כעת לאי הכדאיות שבביצוע עסקאות יוקרה. "המדרגות הועלו לשיעורים של 7% מס רכישה בקניית דירה בסכום של למעלה מ-3.2 מיליון שקל, 8% לדירות של יותר מ-4.5 מיליון שקל, ו-10% לדירות של יותר מ-15 מיליון שקל. כלומר, רוכש דירה ב-20 מיליון שקל צריך לשלם מס שמגיע ל-10% משווי הדירה עוד לפני הוצאות אחרות".
הורשנטיין מעריך כי המסים שהמדינה תגבה בפועל מהעלאת השיעורים, יהיו דווקא נמוכים יותר ולא גבוהים יותר, כתוצאה מהצטמצמות מספר העסקאות. "תושבי חוץ שנהגו לרכוש בית יוקרה בישראל, ולשהות בו פעמים בודדות בשנה, יעדיפו לשכור דירה או להתארח במלון, ולא לשלם מס כה כבד", סבור הורנשטיין.
לדברי ישראל אייכל מתיווך קיסריה הומס, המתמחה בשיווק נכסי יוקרה בקיסריה, "בעבר היו באים רוסים ואמריקאים עם מזוודות של כסף, וקנו בתים, דבר שעזר לכלכלה המקומית. כעת זה נעלם. אדם שהגיע לאחרונה מאוקראינה למשל, רצה להעביר 300 אלף דולר לחשבון בנק ולא נתנו לו לעשות זאת ללא אישור מס. כתוצאה מכך התפוצצה עסקה. כיום המוכרים נמצאים עם מכנסיים למטה והמחירים מתחילים לרדת".
אייכל מדגיש כי "בשכונה 13, בית שמכרתי לפני ארבע שנים ב-2 מיליון דולר (כ-8 מיליון שקל), עכשיו לא ניתן לקבל עליו גם 6.5 מיליון שקל. הבעיה היא שבעלי נכסים רוצים להרוויח כמו בהתחלה. מוכרים רציניים, שמבינים שבתקופה של היום יוכלו להרוויח מיליון שקל ולא 2 מיליון שקל, מצליחים למכור".
אייכל מוסיף כי על מוכרי הבתים הפרטיים ביישוב היוקרתי מאיימים גם מגדלי היוקרה בתל אביב. "הרבה פעמים מוכרים, במיוחד מבוגרים, מעדיפים לגור במרכז העיר, קרוב למסעדות ולמרכזי תרבות. בחצי שנה האחרונה ישנה התגמשות של 10% במחירים".
יוצאים לשיווק
ניתוח העסקאות בקיסריה מראה כי בשל היצע מצומצם של נכסים למכירה בשכונות הישנות, הגמישות במחירים בשכונות אלה נמוכה יותר, לעומת היצע גדול יותר של נכסים בשכונות החדשות יותר כמו שכונת הגולף.
בקרוב עומדת החברה לפיתוח קיסריה לצאת בשיווק מגרשים חדשים בשכונה 12, ולמכור 240 מגרשים בני 500-600 מ"ר. לדברי מנכ"ל החברה לפיתוח קיסריה, מיכאל כרסנטי: "בשכונת הגולף נותרו שני מגרשים בני 600 מ"ר, ומגרשים בודדים בני דונם". כרסנטי מציין כי המגרשים בשכונה 12 יוצאו לשיווק בהדרגה, ובמהלך 2014 ייצאו לשיווק עשרות בודדות של מגרשים.