גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פירוק שיתוף שלא לפי הרישום בטאבו

מה כוח הרישום של החלקים של כל שותף במקרקעין והאם השטח הרשום הינו השטח שלפיו יש לחשב את אחוז פרוק השיתוף

פרוק שיתוף במקרקעין הינו הליך מסובך וכרוך בשיקולים קניינים ותכנוניים והתחשבות במצב בשטח והחזקה שבין השותפים.

חוק המקרקעין קובע שלוש דרכים עיקריות לביצוע פרוק שיתוף בין שותפים . הדרך הראשית הינה חלוקה בעין. כלומר לבצע חלוקה פיזית של החלקה כולה לפי החלק היחסי המתמטי ובתנאי שכל שותף יכול לקבל מגרש קטן יותר שלפי תוכנית בנין עיר מוכרת כמגרש או חלקה בנפרד. לדוגמא אם החלקה בשטח דונם אחד ולשותף אחד יש ארבעים אחוזים ולשני שישים אחוזים,ככל שניתן לחלק את החלקה לשני מגרשים עצמאיים של 400 מ"ר ו600 מ"ר ,אז פרוק השיתוף יהיה בדרך של החלוקה הפיזית.

הדרך השניה, הינה מכירת כל המקרקעין לכל המרבה במחיר. דרך זו אפשרית, כשמתברר כי לפי תוכניות בנין עיר לא ניתן לחלק את הנכס בחלוקה בעין או כשמתברר על סמך חוות דעת שמאית שהחלוקה גורמת להפסד ניכר בין השותפים. הדרך שלישית לפרוק שיתוף שהיא רק לגבי מבנה שראוי להירשם כבית משותף קרי פרוק שיתוף על דרך רישום המבנה כבית משותף. דרך שלישית זו הינה למעשה דומה לדרך של חלוקה בעין, אבל כשהנכס נשוא הדיון אינו מגרש ריק אלא מבנה.

מתעוררת שאלה מעניינת והיא מה כוח הרישום של החלקים של כל שותף במקרקעין והאם השטח הרשום הינו השטח שלפיו יש לחשב את אחוז פרוק השיתוף, או שמא למצב בשטח והחזקה בשטח והחלוקה בין השותפים יש משמעות כלשהי.

בית משפט השלום בחדרה בענין גואטה נדרש לאחרונה לסוגיה בפני כב' השופט נאסר ג'השאן.

בעניין דנן, דובר על חלקה שמחולקת למעשה לשלושה מגרשים מבחינה היסטורית. החלוקה בשטח אינה תואמת את המצב הרישומי קרי כל צד מחזיק בשטח שהוא שונה מבחינה מתמטית מהחלקים הרושמים אצלו בלשכת רישום מקרקעין.

המדובר בחלקת אדמה אשר בשנות התשעים של המאה הקודמת נבנו עליה מבנים והבעלים המקורי חלק לפי תשריט חלוקה לא שוויוני וכך חיו כל הצדדים.

גואטה ביקש לפרק את השיתוף בין הצדדים אך מאחר והכיר בכך שהחלוקה לא יכולה להיות תואמת מרשם מקרקעין אלא לפי מצב החזקה והחלוקה בשטח, אשר על כן תבע פרוק שיתוף תוך חיוב שכנו( תפירו) בדמי איזון בכדי שישלים לו את זכויותיו כפי שרשומות בפנקסי מקרקעין.

השופט ג'האשן דחה את תביעת גואטה וקבע כי בנסיבות מסוימות כשמוכח כי פרוק שיתוף על דרך החלוקה לפי מרשם המקרקעין מביא לידי תוצאה קשה, אין מניעה כי פרוק השיתוף יהיה על דרך של החלוקה לפי המצב בשטח.

בענין זה השופט ג'השאן מאמץ את פסק הדין בענין בר"ע (ת"א) 3029/05 מחמד עבדול קאדר נ' נעמאן ששם השופט גורן (נשיא בתוארו דאז) מבית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי יש והראיות יכולות להצביע על כך כי הצדדים גמרו בדעתם לחלק את הקרקע ביניהם בצורה השונה ממרשם המקרקעין.

למעשה בית המשפט קובע כי החלוקה בשונה ממרשם המקרקעין יכולה להילמד מהתנהגות הצדדים והמצב הפיזי בשטח וע"י זה יכול להיווצר הסכם שיתוף בין הצדדים גם אם ההסכם לא נכתב ולא נרשם באף מקום. לפסיקה אחרת ראה ע"א (ת"א) 1608/01), כאן השופט ג'השאן מאמץ את הכלל של "זעקת הגינות" שנפסקה בעניינים הקשורים לדרישת הכתב (ראה ע.א. 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ)

כמו כן בית המשפט קובע כי גואטה מושתק מבחינה דיני חוזים ובשל עקרון תום הלב, באשר נראה על פניו כי הצדדים הגיעו להסכם לפיו כל צד יקבל חלק מן השטח והאיזון נשעה באותם ימים של החלוקה וכי החלוקה הלא שיויונית למעשה הינה תוצאה של איזון שהצדדים שעשו ביניהם ואין לבצע איזון פעם נוספת.

השופט ג'השאן קובע כי ניתן לראות בהסכם שיתוף שבין הצדדים כהסכם שכולל בתוכו עקרון שלפיו פרוק השיתוף בבוא העת יהיה על פי מצב בשטח. כמו כן נדחתה הטענה של גואטה, כי יש לאשר את החלוקה אצל גופי תכנון. בית המשפט קובע כי מאחר והמדובר בחלקה שניתן לרשום אותה כבית משותף, אשר על כן אין מניעה לחלק את החלקה כפי שרוצים באשר לא מדובר בחלוקה לשלוש חלקות נפרדות אלא בסופו של דבר ברישום בית משותף אחד שאכן לא תואם את המצב הרשומי המתמטי דהיום.

לפסק דין זה השלכות רוחב ואורך על רבבות מקרים בהם מצב החזקה אינו תואם את מצב הרישומי שבין השותפים.

ת.א. 13558-06-11 שמעון גואטה גבעתי נ' דוד תפירו.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובנייה.

עוד כתבות

מצטייד לקראת הבאות. עדיין לא הוטל סגר מלא בישראל אך המדפים בסופרים מראים על חשש בקרב האזרחים / צילום: כדיה לוי

ככה זה כשסגורים בבית: 25 מיליארד שקל מכירות בשוק מוצרי הצריכה במחצית 2020

שוק מוצרי הצריכה מציג צמיחה של כ-9% במכירות במחצית הראשונה של השנה ● לא רק המכירות עלו, אלא גם המחירים – בעיקר בקטגוריות המזון והמוצרים לבית ● "גלובס" מנתח איזה חברות מזון נהנו ואיזה נפגעו, מה קנינו יותר, מה פחות, ועד כמה מחירי המזון ממשיכים לטפס

ישראל כ"ץ / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

מס הרכישה למשקיעי נדל"ן יקוצץ במסגרת התקציב

מאז יוני 2015 הוטל על משקיעי נדל"ן מס מוגדל, כדי לסלקם מהשוק - הדבר הביא לירידת הכנסות המדינה ממסים במאות מיליוני שקלים בשנה ● ההערכות הרווחות היא כי המס יושב לרמתו הקודמת של 5%

בנימין נתניהו / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

אין עם מי לדבר: מנגנון הטיפול בעצמאים קורס, ותוכנית החילוץ החדשה לא נותנת פתרונות

9 מיליארד שקל הקצתה הממשלה כסיוע לעצמאים על פני שלוש פעימות, אבל בפועל שיעור המימוש עומד על כ-50% בלבד • כך נראה הייאוש בפועל: ימים של המתנה לנציג טלפוני חסר סמכות, ריצות נשנות בין הביטוח הלאומי לרשות המסים, ולמה הבעיות לא ייפתרו גם בתוכנית הבאה של הממשלה

מסעדה סגורה בתל אביב / צילום: כדיה לוי, גלובס

לשכת התעסוקה: מספר דורשי העבודה החדשים גבוה מהיקף החוזרים מחל"ת

מהעדכון האחרון ביום חמישי ועד היום ב-7:00 בבוקר התקבלו בשירות התעסוקה 1,250 דיווחים על חזרה לעבודה ובמקביל נרשמו 2,843 דורשי עבודה חדשים ● נכון להיום, רשומים בשירות התעסוקה 847,968 דורשי עבודה, מהם 576,164 בחל"ת

יועז הנדל / צילום: כדיה לוי, גלובס

משרד התקשורת נפגש עם אקספון לוודא שהיא לא נפגעת ממיזוג סלקום וגולן

עסקת המיזוג בין סלקום לגולן טלקום קרובה לאישור תחת תנאים מגבילים ונמצאת בישורת האחרונה ● המשרד מעוניין לאשרה לפני מכרז הדור החמישי ב–2 באוגוסט ● אקספון שהיא החברה הקטנה בשוק עשויה להיות הנפגעת העיקרית מהעסקה

תנועת הצופים / צילום: תמר מצפי, גלובס

יוצאים למלחמה: תנועת הצופים מתריעה כי היא בסכנת קריסה

בעקבות ההגבלות החדשות, ביניהן גם מגבלה על קיום פעילויות הקייטנות ופעילויות הנוער, ובד בבד הפחתת התקציבים לתנועה, יצאו הצופים למאבק על קיומם ● לאחר פרסום עצומה שצוברת תאוצה, ובעקבות מחאה שהתקיימה בירושלים, ביום שלישי מתוכננת מחאה נוספת במאה מוקדים שונים ● עשרות ראשי עיר, פוליטיקאים ואמנים מביעים תמיכה במאבק

שר התקשורת החדש, יועז הנדל / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

בעלי שליטה זרים יוכלו להמיר את התנאי ל-5% אחזקות בחברות תקשורת

המטרה: לאפשר לבעלי שליטה זרים שרוצים להציע תנאים חלופיים במקום הדרישה המקורית ל-5% החזקות של גורם ישראלי בחברות תקשורת

בניין הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: Baz Ratner , רויטרס

שומרות את הכסף בקופה: הקורונה כיווצה ב-40% את היקף הדיבידנדים שחילקו החברות הציבוריות במחצית 2020

במחצית הראשונה של השנה חילקו החברות הציבוריות דיבידנדים בהיקף כולל של 5.7 מיליארד שקל, לעומת 9.5 מיליארד שקל בתקופה המקבילה ב-2019 ● המחלקות הגדולות ביותר - חברות מגזר הנדל"ן; הירידה החדה ביותר - במגזר האנרגיה

מוכר בכניסה לחנות מחכה ללקוחות. העסקים מתקשים לחזור לשגרה לאחר תקופת הסגר הממושכת / צילום: כדיה לוי, גלובס

הגרף היומי: כמה שנות חיים הציל הסגר וכמה זה עלה לנו?

כלכלנים ניסו לחשב כמה שנות חיים הרווחנו בסגר במרץ-מאי, מה הייתה העלות של כל שנת חיים שחסכנו והאם זה היה "כדאי" ● אז כמה חיים נחסכו?

ישראל כ"ץ ובנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום/דוברות הכנסת, Associated Press

הפגישה בין נתניהו לאחראית על המחשוב, או מה הסיכוי שהפעם הכסף באמת יגיע? ארבע הערות על התוכנית הכלכלית

התוכנית החדשה שהוצגה בחמישי האחרון אולי תמתן את הזעם הציבורי על מחדלי הממשלה בטיפול במשבר הקורונה, אך היא לא יכולה לחלץ את המשק מהמשבר החמור אליו הוא נקלע והיא כרגיל כוללת אותיות קטנות שכדאי מאוד לכולם לקרוא

עדי קייזמן /  צילום: ענבל מרמרי

העיתונות בברלין מדווחת על פרשת עדי קייזמן: "סופה של ברלין אספייר"

בסוף השבוע נכתב בהרחבה בברלין על התביעות שהוגשו נגד איש העסקים עדי קייזמן בישראל ועל המעבר המפתיע שלו ללוס אנג'לס ● לטענת העיתון "ברלינר צייטונג", קייזמן רוקן מתוכן את פעילות החברות המקושרות ל"ברלין אספייר"

פרופ' ליאו ליידרמן, היועץ הכלכלי הראשי בנק הפועלים / צילום: איל יצהר, גלובס

ליאו ליידרמן: "דרושה מדיניות יעילה ומרחיבה יותר למניעת מיתון עמוק בישראל"

לדברי פרופ' ליאו ליידרמן, היועץ הכלכלי הראשי של בנק הפועלים: "המצב הכלכלי מושפע מאד מהסנטימנט והפסיכולוגיה של הציבור, ומהאמון שלו כלפי מקבלי ההחלטות; עדיין לא מאוחר לנקוט בצעדים הנדרשים להתמודדות עם המצב"

נמל מפרץ חיפה / צילום: איל יצהר, גלובס

"התאחדות הקבלנים מנהלת קמפיין נגד החברות מסין על חשבון המשק כולו"

כך טוענים באיגוד החברות הסיניות בבג"ץ ● זאת בתגובה לעתירה שהגישה התאחדות הקבלנים במאי לפיה ממשלת סין, באמצעות חברות הבנייה הסיניות, "משתלטת" על שוק התשתיות בארץ

רכישת מסכות להגנה מפני וירוס הקורונה בסופרמרקט בספרד  / צילום:  Zabulon Laurent /ABACA, רויטרס

מספר מקרי הקורונה בספרד עולה, ובכמה אזורים הטילו חובת לבישת מסיכה

למרות החשש מפגיעה בתיירות בחבל קטלוניה ובאיים הבלריים, הרשויות בספרד החליטו להחמיר את ההנחיות ויתחילו לחלק קנסות למי שלא ילבש מסיכת פנים ● זאת לאחר שזוהו באזורים אלו מוקדי התפרצות חדשים

מטוס אל על / צילום: יואב יערי

מניו יורק דרך ירושלים: נחשף המשקיע שרוצה לרכוש את אל על

אלי רוזנברג (30), בנו של המיליארדר הניו יורקי קני רוזנברג המתגורר בירושלים, הוא האיש שמעוניין לרכוש את החברה ●  בשבוע שעבר נחשף ב"גלובס" כי נציגו של רוזנברג ביקש להתחיל בהליך בעזרת תא"ל במיל' ראם עמינח

עו"ד אילן בומבך / צילום: איל יצהר

עו"ד בומבך: לאסור גם על צוות המשרד של חבר ועדה לבחירת שופטים להופיע בפני ביהמ"ש

עו"ד אילן בומבך פנה לראש לשכת עורכי הדין אבי חימי בדרישה להרחיב את חוק לשכת עורכי הדין, כך שיכלול גם התייחסות לצוות משרדו של חבר בוועדה ● "אי תיקון המצב הקיים רק יחמיר את חוסר האמון של הציבור בהליך בחירת השופטים"

בזק / צילום: תקשורת תאגידית בזק

בזק קיבלה אישור לשדרוג מהירות הגלישה ל-200 מגה

שר התקשורת יועז הנדל הסיר את החשש של הדרג המקצועי מכך שהשדרוג יפגע בפריסת הסיבים האופטיים ● השירות ייכנס לתוקף בעוד ארבעה חודשים

משה וידמן / איל יצהר

איגוד הבנקים: יו"ר מזרחי טפחות מונה לנשיא והתקציב יצומצם

משה וידמן יחליף בתפקיד נשיא האיגוד את עודד ערן ז"ל, לשעבר יו"ר הפועלים שנפטר ממחלה ● לאחר שבנק לאומי הודיע על פרישה מהאיגוד החליטו חבריו כי יספגו חלק ממחיר העזיבה ויגדילו את דמי החבר שישלמו

ישראל כ"ץ ובנימין נתניהו / צילום: אוהד צויגנברג ידיעות אחרונות, Associated Press

הממשלה אישרה פה אחד מענקים של עד 7,500 שקל לעצמאים ובעלי שליטה

האישור הוא למענק הראשון לחודשים מאי ויוני, והכוונה היא להמשיך ולתת מענקים בכל חודשיים בתקופת הקורונה ● עימותים בין רה"מ נתניהו לשר שמולי בדיון הממשלה לאישור תוכנית הסיוע ● לפי הודעת הממשלה, בימים הקרובים ייכנס התשלום לחשבונות הבנק של הזכאים למענקים

הרשת גואשת במילות תמיכה לטחינת "אלארז" / צילום: צילומי מסך

טחינת אל ארז: משבר? ממש לא בטוח. יש גם מי שמרוויח משיימינג

בכלי התקשורת וברשתות החברתיות למדנו שטחינה אל ארז נמצאת בסכנת חרם ובמשבר ● אולם לפי כל הסימנים, לא נראה שהקהל של המותג מפסיק לצרוך אותו ● אז מה זה כן? הזדמנות עבור האגודה למען הלהט"ב לחשוף את המהלך החברתי שעומד מאחוריו