גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פירוק שיתוף שלא לפי הרישום בטאבו

מה כוח הרישום של החלקים של כל שותף במקרקעין והאם השטח הרשום הינו השטח שלפיו יש לחשב את אחוז פרוק השיתוף

פרוק שיתוף במקרקעין הינו הליך מסובך וכרוך בשיקולים קניינים ותכנוניים והתחשבות במצב בשטח והחזקה שבין השותפים.

חוק המקרקעין קובע שלוש דרכים עיקריות לביצוע פרוק שיתוף בין שותפים . הדרך הראשית הינה חלוקה בעין. כלומר לבצע חלוקה פיזית של החלקה כולה לפי החלק היחסי המתמטי ובתנאי שכל שותף יכול לקבל מגרש קטן יותר שלפי תוכנית בנין עיר מוכרת כמגרש או חלקה בנפרד. לדוגמא אם החלקה בשטח דונם אחד ולשותף אחד יש ארבעים אחוזים ולשני שישים אחוזים,ככל שניתן לחלק את החלקה לשני מגרשים עצמאיים של 400 מ"ר ו600 מ"ר ,אז פרוק השיתוף יהיה בדרך של החלוקה הפיזית.

הדרך השניה, הינה מכירת כל המקרקעין לכל המרבה במחיר. דרך זו אפשרית, כשמתברר כי לפי תוכניות בנין עיר לא ניתן לחלק את הנכס בחלוקה בעין או כשמתברר על סמך חוות דעת שמאית שהחלוקה גורמת להפסד ניכר בין השותפים. הדרך שלישית לפרוק שיתוף שהיא רק לגבי מבנה שראוי להירשם כבית משותף קרי פרוק שיתוף על דרך רישום המבנה כבית משותף. דרך שלישית זו הינה למעשה דומה לדרך של חלוקה בעין, אבל כשהנכס נשוא הדיון אינו מגרש ריק אלא מבנה.

מתעוררת שאלה מעניינת והיא מה כוח הרישום של החלקים של כל שותף במקרקעין והאם השטח הרשום הינו השטח שלפיו יש לחשב את אחוז פרוק השיתוף, או שמא למצב בשטח והחזקה בשטח והחלוקה בין השותפים יש משמעות כלשהי.

בית משפט השלום בחדרה בענין גואטה נדרש לאחרונה לסוגיה בפני כב' השופט נאסר ג'השאן.

בעניין דנן, דובר על חלקה שמחולקת למעשה לשלושה מגרשים מבחינה היסטורית. החלוקה בשטח אינה תואמת את המצב הרישומי קרי כל צד מחזיק בשטח שהוא שונה מבחינה מתמטית מהחלקים הרושמים אצלו בלשכת רישום מקרקעין.

המדובר בחלקת אדמה אשר בשנות התשעים של המאה הקודמת נבנו עליה מבנים והבעלים המקורי חלק לפי תשריט חלוקה לא שוויוני וכך חיו כל הצדדים.

גואטה ביקש לפרק את השיתוף בין הצדדים אך מאחר והכיר בכך שהחלוקה לא יכולה להיות תואמת מרשם מקרקעין אלא לפי מצב החזקה והחלוקה בשטח, אשר על כן תבע פרוק שיתוף תוך חיוב שכנו( תפירו) בדמי איזון בכדי שישלים לו את זכויותיו כפי שרשומות בפנקסי מקרקעין.

השופט ג'האשן דחה את תביעת גואטה וקבע כי בנסיבות מסוימות כשמוכח כי פרוק שיתוף על דרך החלוקה לפי מרשם המקרקעין מביא לידי תוצאה קשה, אין מניעה כי פרוק השיתוף יהיה על דרך של החלוקה לפי המצב בשטח.

בענין זה השופט ג'השאן מאמץ את פסק הדין בענין בר"ע (ת"א) 3029/05 מחמד עבדול קאדר נ' נעמאן ששם השופט גורן (נשיא בתוארו דאז) מבית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי יש והראיות יכולות להצביע על כך כי הצדדים גמרו בדעתם לחלק את הקרקע ביניהם בצורה השונה ממרשם המקרקעין.

למעשה בית המשפט קובע כי החלוקה בשונה ממרשם המקרקעין יכולה להילמד מהתנהגות הצדדים והמצב הפיזי בשטח וע"י זה יכול להיווצר הסכם שיתוף בין הצדדים גם אם ההסכם לא נכתב ולא נרשם באף מקום. לפסיקה אחרת ראה ע"א (ת"א) 1608/01), כאן השופט ג'השאן מאמץ את הכלל של "זעקת הגינות" שנפסקה בעניינים הקשורים לדרישת הכתב (ראה ע.א. 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ)

כמו כן בית המשפט קובע כי גואטה מושתק מבחינה דיני חוזים ובשל עקרון תום הלב, באשר נראה על פניו כי הצדדים הגיעו להסכם לפיו כל צד יקבל חלק מן השטח והאיזון נשעה באותם ימים של החלוקה וכי החלוקה הלא שיויונית למעשה הינה תוצאה של איזון שהצדדים שעשו ביניהם ואין לבצע איזון פעם נוספת.

השופט ג'השאן קובע כי ניתן לראות בהסכם שיתוף שבין הצדדים כהסכם שכולל בתוכו עקרון שלפיו פרוק השיתוף בבוא העת יהיה על פי מצב בשטח. כמו כן נדחתה הטענה של גואטה, כי יש לאשר את החלוקה אצל גופי תכנון. בית המשפט קובע כי מאחר והמדובר בחלקה שניתן לרשום אותה כבית משותף, אשר על כן אין מניעה לחלק את החלקה כפי שרוצים באשר לא מדובר בחלוקה לשלוש חלקות נפרדות אלא בסופו של דבר ברישום בית משותף אחד שאכן לא תואם את המצב הרשומי המתמטי דהיום.

לפסק דין זה השלכות רוחב ואורך על רבבות מקרים בהם מצב החזקה אינו תואם את מצב הרישומי שבין השותפים.

ת.א. 13558-06-11 שמעון גואטה גבעתי נ' דוד תפירו.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובנייה.

עוד כתבות

הבכיר הבינלאומי שאיראן הגדירה כ"סוכן מוסד"

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: באיראן טוענים כי ראש ארגון סבא"א הוא סוכן מוסד, באיראן גם מאשימים זוג צרפתי בריגול בשביל המוסד, וכך פגעה המלחמה באיחוד האמירויות • כותרות העיתונים בעולם

ישי דוידי, מראשי קרן פימי / צילום: יונתן בלום

קרן פימי ממשיכה למכור מניות בטחוניות: הציפה רווחים של כ-2 מיליארד שקל מתחילת השנה

הקרן, שמוביל ישי דוידי, מכרה אמש מניות עשות אשקלון ברבע מיליארד שקל - בהמשך למימושים בפי.סי.בי, אורביט ותאת

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

ניב כרמי, מייסד פולוס-טק / איור: גיל ג'יבלי

לתפוס מחבלים מהאוויר: המיזם החדש של ההייטקיסט שהקים חברה שנויה במחלוקת ועזב לשוויץ

חברת פולוס־טק שהקים אחד ממייסדי NSO, ניב כרמי, מפתחת חיישן שמותקן על מל"טים ומזהה מחבלים על פי אותות רדיו מהטלפון - בלי לפרוץ למכשיר ● לגלובס נודע: מתקיימים מגעים עם מערכת הביטחון לשילוב הטכנולוגיה, שהחלה את דרכה בתחום החילוץ וההצלה

פופקורן. ליאור פרנקל בשיחה עם אור רז / צילום: לירון ויסמן

רוצים לקדם את האינטרסים שלכם במקום העבודה? הטיפ שאסור לכם לדלג עליו

הפודקאסט הפופולרי פופקורן מגיע לגלובס במדור חדש על עולם העבודה • "אתם לא מבינים כמה בכירים עובדים בפוליטיקה ארגונית", אומר אור רז, מנכ"ל ובעלים של קבוצת לדעת, מלווה ומפתח מנהלים בחברות הייטק ופיננסים • בשיחה עם ליאור פרנקל הוא מסביר איך תצליחו להעביר את הקולגות שלכם צד בשולחן הדיונים ● פופקורן

מצלמות לרחפנים של נקסט ויז'ן / צילום: יח''צ

המצלמה שהפכה את האלוף במילואים, ולא רק אותו, למיליונר כבד

המניה שזינקה ב־2000% בארבע שנים, המימושים שהניבו לבכיריה 800 מיליון שקל והאלוף במיל' עמירם לוין שרשם אקזיט עצום ● איך הפכה חברה ביטחונית קטנה מרעננה לאחד מסיפורי ההצלחה הגדולים של שוק ההון, והאם יש סדקים בחלום של נקסט ויז'ן?

קרן מור בקמפיין קופת חולים לאומית / צילום: צילום מסך יוטיוב

זו קופה, לא חופה: כוכבה שולחת את קופ"ח לאומית למקום הראשון באהדה

המקום השני באהדה שייך למתחרה, קופת חולים מאוחדת, כך עולה מדירוג הפרסומות הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● הפרסומת הזכורה ביותר שייכת למותג המזגנים טורנדו, שגם אחראי להשקעה הגבוהה ביותר השבוע, לפי נתוני יפעת בקרת פרסום

מטוסי קרב איראניים באספהאן / צילום: Reuters, WANA NEWS AGENCY

רגע אחרי הפסקת האש, איראן יוצאת לעסקת ענק. על הפרק: מטוסי קרב חדשים

הכתבה הזו הייתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס, ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מיד לאחר כינון הפסקת האש, שר ההגנה האיראני המריא לסין עם מטרה אחת: לרכוש מטוסי קרב מדגם J-10C ● מדובר בחלופה זולה יותר למטוסי סוחוי 35 שלא סופקו לאיראן למרות הבטחות מצד רוסיה, ובקפיצת מדרגה טכנולוגית עבור הצי המיושן של הרפובליקה האסלאמית

יונדאי טוסון הייבריד 4X4 / צילום: יח''צ

מלחמת הסחר שולחת אלינו רכב חדש מאמריקה. האם הוא גם משתלם?

הגרסה האמריקאית של הטוסון, שהגיעה לישראל באדיבות מכסי טראמפ, מציעה תוספת מקום ומערכת הנעה היברידית חסכונית ● המחיר מציב לה אתגר שיווקי ● מבחן דרכים

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בשיאים חדשים בעקבות דוח התעסוקה שהפתיע לטובה

נאסד"ק עלה ב-1% ● הנשיא טראמפ אמר שג'רום פאוול "צריך להתפטר מיד" בפוסט שפרסם אתמול בלילה ברשת Truth Social ● תשואות האג"ח עולות והדולר מתחזק ● הסיכויים להורדת ריבית בקרוב ירדו דרמתית ● דרמה כלכלית בבריטניה: שרת האוצר, רייצ'ל ריבס, פרצה בבכי בפרלמנט ● בורסות אירופה ננעלו בעליות ● מחר לא יתקיים מסחר בוול סטריט לרגל יום העצמאות במדינה

השבוע בעולם / צילום: רויטרס - PA Images

האם ארה"ב נוטשת את אוקראינה והאם חייזרים מתקרבים על גבו של אסטרואיד

אוקראינה חוששת שהפעם ארה"ב מתכוונת ברצינות לנטוש אותה ● פצצת המכסים מתקתקת - וטראמפ עושה עסקים עם קומוניסטים מכובדים מאוד ● שרת האוצר הבריטית מוחה דמעות ● ביבשת אמריקה הבוחרים מחפשים שמאל קיצוני ● עצם בין כוכבי סר לביקור ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock, MagioreStock

נעילה חיובית בבורסת ת"א בהובלת מניות השבבים; השקל בשיא חדש

מדד ת"א 35 עולה ב-0.7% ● השקל לא עוצר: הדולר עומד על 3.36 שקלים ● לומברד אודייר: ממליצים על חשיפה עודפת לאג"ח בדירוג גבוה בארה"ב ● "צלב מוזהב" ב־S&P 500: האם זה סימן לתשואה גבוהה יותר בעתיד? ● היום יתקיים מסחר מקוצר בוול סטריט - עד השעה 20:00 שעון ישראל ● וגם: המשקיעים מחכים לדוח התעסוקה בארה"ב שישפוך אור על כיוון הריבית

נתב''ג / צילום: Shutterstock

חברות הלואו קוסט יחזרו? טרמינל 1 ייפתח באוגוסט

טרמינל 1 צפוי להיפתח מחדש בתחילת החודש הבא - מה שמעלה את הסיכוי שחברות הלואו קוסט יקדימו את חזרתן לארץ ● חזרתן של החברות עשויה לתרום משמעותית להגדלת היצע המושבים ולהורדת מחירי הטיסות, שהתייקרו מאוד מאז תחילת המלחמה

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שתעלה ביום ראשון לוועדת השרים לחקיקה, בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד

קובי זריהן בשיחה עם עו''ד רונית סיטון זלקינד / צילום: שיר הלוי

הממונה על הגנת הצרכן: "יש לי רק 8 מפקחים על 650 אלף עסקים"

קובי זריהן הסביר באירוע של משרד עוה"ד פירון מדוע הרשות לא פרסמה הקלות לקמעונאיות המזון במהלך המערכה נגד איראן ● יאיר אבידן, המפקח על הבנקים לשעבר, וד"ר שלומית וגמן-רטנר, ראש רשות איסור הלבנת הון ומימון טרור לשעבר, מצטרפים למרכז הפינטק הישראלי ● אירועים ומינויים

הנשיא טראמפ / צילום: ap, Jacquelyn Martin

טראמפ: "ייתכן ותהיה עסקת חטופים עד שבוע הבא"

גורם ישראלי אישר כי ישראל קיבלה את המסמך ופרטיו נלמדים, לפי הדיווחים, חמאס העביר תשובה שכוללת "בקשה לתיקונים קלים" • טראמפ: "חמאס הגיב ברוח חיובית, אולי תהיה עסקה עד השבוע הבא" • 50 חטופים - 638 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

שליח מזון רובוטי בארה''ב / צילום: ap, Carlos Osorio

רחובות אמריקה מתמלאים בשליחים רובוטיים - והאנשים מתעלמים ממצוקתם

השליחים האוטומטיים, שאפשר לראות בחלקים נרחבים של ארה"ב, נתקעים לעיתים בשלג או מתהפכים על גבם ● הציבור לפעמים מוצא אותם חביבים, אבל כשהם תקולים, התמונה ברורה: זה כל רובוט לעצמו

גירושים. שיתוף נכסים עשוי להיווצר גם בלי כוונה מפורשת / אילוסטרציה: Shutterstock

ביהמ"ש הכריע: בעל ישלם לגרושתו 50 מיליון דולר - "אחד המקרים המקוממים"

סכסוך גירושים באלפיון העליון הוביל להכרעה דרמטית נגד מי שנקבע כי השתמש במומחיותו למקלטי מס ונאמנויות, כדי להסתיר רכוש משפחתי בהיקף של 75 מיליון דולר ● האישה צפויה לקבל כמחצית מהרכוש ומהבית, ובסך-הכול כ-50 מיליון דולר ● עורכי דינו של הבעל: "בפסק הדין נפלו טעויות חריפות, נערער"

כרזת הסרט ''בחזרה לעתיד'' בעברית. אופטימיזציה של ההווה / צילום: גולן גלובוס - קנון ישראל / יוניברסל

40 שנה ל"בחזרה לעתיד": שובר הקופות שלימד אותנו מה עושים עם טיימליין ואיך לספר מחדש את חיינו

הסרט האייקוני היה הרבה יותר מבידור - הוא עיצב את ההיגיון הפנימי של תרבות הפופ ● בסרט מרטי מק'פליי חוזר בזמן עם הדלוריאן כדי ליצור גרסה משופרת של החיים שלו. היום צריך בשביל זה רק להעלות פוסט

בובות לבובו מוצגות לראווה בחנות של פופ מארט / צילום: Reuters, Oriental Image via Reuters Connect

חיוך מטריד ששווה מיליארדים: בובת הפרווה שהפכה לטרנד וכבשה את העולם

לבובו, הבובה הפרוותית בעלת הבעת הפנים המעט קריפית, הפכה ללהיט גלובלי - ולפריט חובה אצל סלבריטאיות על, כמו ריהאנה וקים קרדשיאן ● היצרנית, חברת פופ מארט הסינית, הכפילה את הכנסותיה ב־2024 ובסין כבר הזהירו מהתמכרות לבובה המעוצבת