"מחסור בקרקע למגורים, בעיקר באזורי הביקוש, ומדיניות התכנון, מחייבים את שוק הנדל"ן והממשלה לחשוב על ניצול יעיל יותר של הקרקע" - המלצה זו שיצאה מוועדת טרכטנברג, הייתה רק אחד מהקטליזטורים שהביאו את חברת הביטוח הפניקס, בית ההשקעות שבשליטתה אקסלנס, ופועלים שוקי הון לגייס קרן השקעות חדשה בהיקף של 250 מיליון שקל, אשר תשקיע בפרויקטים של התחדשות עירונית, או בשמם המוכר יותר "תמ"א 38".
את הקרן תנהל קבוצת "בית וגג", שהוקמה לפני שלוש שנים על ידי גידי מוזס, אלונה בר און ואיתי הוז, אשר להם ניסיון בניהול והובלת תהליכי בנייה ועבודה מול רשויות מקומיות, ובניהול פרויקטים ומימונם. לקבוצה פורטפוליו שכולל כ-50 פרויקטים בשלבי טיפול מתקדמים, כולל כמה שנבנו או נמצאים בבנייה, בשש ערים באזור המרכז. הכסף שתגייס הקרן ישמש כהון העצמי של הפרויקטים הללו, אשר סך היקף הבנייה שלהם, כולל הליווי הבנקאי, נאמד בכמיליארד שקל.
בר און הסבירה היום כי "בתחילה חשבנו שזה שוק שסובל מבעיית מימון, וגייסנו קרן קטנה בהיקף של 10 מיליון דולר ממשקיעים פרטיים שהיו בעלי חזון, בתחום שהיה אז מדברי. מאז, הייתה הבשלה של התחום והרבה שינויי רגולציה, ובנינו פלטפורמה שהיא ייחודית: כעת אנחנו לא עוסקים רק במימון, אלא עושים ייזום מלא של הפרויקטים אצלנו, החל מהפגישות עם הדיירים ועד המסירה של הדירות לרוכשים. אנחנו לא רק שמים את המימון, בלי נגיעה לפעילות, אלא מלווים את האנשים לאורך כל הדרך".
מוזס הוסיף כי "בסופו של יום, מרכזי הערים בישראל נבנו בשנות ה-40 וה-50 של המאה הקודמת, ולא בכדי הפחת על בניינים עומד על 50 שנה. יש צורך בבניית ממ"דים, חיזוק מבנים ועוד. התחדשות עירונית היא תהליך טבעי שיעבור על מרכזי הערים, והיום מדברים על 80 אלף בניינים בישראל שזקוקים לחידוש וחיזוק. בתמ"א 38 יש עדיפות רגולטורית מובנית על פני בנייה אחרת למגורים, שהופכת את הבנייה במסגרתה לכדאית יותר בהשוואה לבניית בניין חדש, בשל הפטור מהיטל השבחה ופטור ממס שבח".
משקיעי העוגן של הקרן הם כאמור הפניקס, אקסלנס ופועלים שוקי הון (זרוע בנקאות ההשקעות של בנק הפועלים), אשר ביחד השקיעו מעל ל-150 מיליון שקל מהיקף הקרן. לדברי אמיר אביב, מנכ"ל פועלים שוקי הון, הקרן מצפה להשיג שיעור תשואה שנתי של 15% על ההון - יעד שאפתני כשמדובר בקרן שעוסקת בתחום הנדל"ן.
ייתכן גיוס קרן נוספת תוך שנתיים
משך החיים של הקרן צפוי להיות קצר יחסית ולעמוד על כחמש שנים, ואביב מסביר כי "בגלל שיש תיק פרויקטים בשל, היכולת שלנו לקחת את הכסף, להכניס אותו לעבודה ולהראות תשואה, היא מהירה יותר יחסית לקרנות אחרות".
דמי הניהול שתגבה בית וגג מהמשקיעים בקרן הם 1% לשנה מהיקף ההון שגויס, כאשר אם תצליח הקרן להשיא תשואה הגבוהה מ-10%, תהיה קבוצת בית וגג זכאית לקבל חלק מהתשואה העודפת מעל רף זה (Hurdle Rate).
לדברי אביב, גיוס יתרת הסכום לקרן התרחש מהר מהצפוי. "ציפינו שייקחו שני רבעונים להשלים את הקרן, אבל בפועל זה לקח חודשיים. הסיבה שהגיוס היה כל כך מהיר היא שעוגנים כמו הפניקס ואקסלנס מהווים קטליזטור לשוק, וגם כי המכשיר הוא מאוד נכון, והקבוצה עצמה בשלה לבצע את התהליך הזה".
השותפים בקרן אף הבהירו כי בהתאם לגידול הצפוי בפרויקטי תמ"א, לא מן הנמנע כי קרן נוספת תגויס כבר בשנתיים-שלוש הקרובות, עוד לפני תום הקרן שהושקה היום.
"השוק הזה עבר בשבע השנים מאז שחוקק החוק מספר מהפכות קטנות, והיום הזה הוא עוד מהפכה קטנה. הכניסה לתחום של גופים מוסדיים, שהם השחקנים הגדולים של המשק הישראלי, היא אמירה מאוד משמעותית לענף הזה", סיכם מוזס.
למרות ההבטחה הגדולה: עד היום חוזקו פחות מ-100 בניינים במסגרת תמ"א 38
תוכנית המתאר הארצית (תמ"א) 38, לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, נכנסה לתוקף במאי 2005. התוכנית נועדה לעודד יזמים לשפץ ולחזק מבנים קיימים בתמורה לקבלת זכויות בנייה נוספות, תוך מתן הקלות רגולטוריות שונות. נכון להיום פועלות בתחום חברות מקומיות גדולות כקטנות, אולם היקף הביצוע בפועל עדיין נמוך. נתונים עדכניים מעידים כי עד היום חוזקו בפועל פחות מ-100 בנייני מגורים בכל הארץ.
אחת הבעיות במימוש תמ"א 38 ברחבי הארץ היא השגת מימון, שכן הבנקים אינם ששים לממן פרויקטים קטנים, ולא פעם בעייתיים. על רקע מצוקה זו קמו בשנה האחרונה לא מעט קרנות, שמציעות השלמת מימון ליזמים בתמורה לחלק ברווחי הפרויקט.
בשנים הראשונות, לא השפיע החוק לעידוד התחדשות עירונית באופן משמעותי על ענף הבנייה, אך בשנים האחרונות אושרו שני תיקונים משמעותיים לתמ"א 38, שנועדו להקל על התהליך ולקדם את יישום חיזוק המבנים. אלו הביאו לגידול במספר הבקשות והאישורים לביצוע פרויקטים מסוג זה.
במסגרת תיקונים אלו ניתנה בין היתר האפשרות להרוס בניין ישן ולבנות חדש במקומו, מבלי הצורך לאשר את התוכנית בוועדה המחוזית, כפי שנדרש במקרה של פינוי-בינוי רגיל. עוד במסגרת התיקונים, קובעה תוספת משמעותית של זכויות אותן מקבלים היזמים, כדי להפוך את הפרויקטים ליותר כדאיים כלכלית.
על פי הנתונים האחרונים שפרסם משרד הפנים, בכל הנוגע ליישום חיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38 בסוף 2012, מאז ניתן לה לתוקף במאי 2005, הוגשו לרשויות השונות ברחבי הארץ 1,415 בקשות להיתרי בנייה מכוח התמ"א, מתוכן אישרו הוועדות 880 בקשות.
התיקונים בחוק גרמו לעלייה בנפח הפעילות של הענף, כפי שניתן לראות מנתוני משרד הפנים. כך, בעוד שבשנת 2009 הוגשו 119 בקשות להיתר, ב-2010 עלה המספר ל-161 בקשות להיתר, וב-2011 מדובר כבר ב-324 בקשות שהוגשו לעיריות השונות. ב-2012 המספר כמעט הכפיל עצמו, ל-556 בקשות להיתר. גם במספר ההיתרים שאושרו חלה עלייה משמעותית, כאשר מרמה של 53 היתרים שניתנו ב-2009 זינק המספר ל-356 בשנת 2012.
* אלונה בר און היא מבעלי המניות במוניטין עיתונות בע"מ, בעלת השליטה ב"גלובס"