גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רק 57 בניינים הגיעו לסוף תהליך התמ"א 38 ב-9 שנים

מדד ההתחדשות העירונית של "גלובס" יעקוב אחר מצב ההתחדשות העירונית בכל הארץ, ישווה בין רשויות וינסה להבין את הכללים המניעים ענף נדל"ן חדש זה

מדד התמ"א של "גלובס" יורה את יריית הפתיחה שלו במועד לא מקרי. בעוד שלושה ימים ייערכו הבחירות ברשויות המקומיות ולאחריהן ישתנו הרכב הוועדות, זהות ראשי הערים ואיוש הוועדות המקומיות. שינויים אלה עשויים לעצב מחדש את הגישה כלפי תמ"א 38, שהיא אחד המנופים החשובים להתחדשות עירונית, ואשר היא כבר הרבה יותר מאשר סתם עוד תוכנית מתאר ארצית.

תמ"א 38 היא תחום חדש בענף הנדל"ן, היא דרך להשבחת ערך הנכס לבעלי דירות, ומהצד השני מצע פורה לתביעות ולהחלטות ועדות ערר, יש אף מי שרואים בה את הפתרון למצוקת הדיור. אה, כן - היא גם דרך לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. מאז אושרה תמ"א 38 בממשלה בשנת 2005, מספר הבניינים שחוזקו עומד על כמאה בלבד בכל הארץ. כדי לעקוב אחר התקדמות התחום, משיק "גלובס נדל"ן" מדד שיפורסם החל מהיום פעם בחודשיים ויבחן כיצד מתקדם יישום התוכנית בערים, האם הפער בין הביקוש להיצע מצטמצם, באילו ערים מחזקים יותר ואיפה פחות.

המדד הראשון הוא תמונת מצב של 10 ערים גדולות, וממנו נתחיל למדוד את ההתקדמות יחד עם הרכב העיריות החדש לאחר הבחירות. למדד הראשון בחרנו מצד אחד ערים הידועות כ'פורצות דרך' בתחום כמו ראשון לציון ורמת גן ומצד שני מקומות שבהם התמ"א לא הצליחה להתניע כמו אשקלון ויקנעם.

הערים האלה ימשיכו להימדד במדדים הבאים, ובכל פעם יתווספו לרשימה חמש ערים נוספות. כך, נוכל לעקוב אחר המגמה ולבחון היכן מחוזקים יותר מבנים והיכן פחות, האם המיקום הגיאוגרפי משפיע ואיך, כמה משפיעים הטעמים הכלכליים ומה עושה הוועדה המקומית (האחראית על מתן ההיתרים) בכל אזור. האם היא עוצרת את 'דהרת הסוסים' למרות היתכנות כלכלית, או דווקא מעודדת אותה.

נכון לתחילת חודש אוקטובר 2013, חוזקו במדינת ישראל 57 מבנים בעשר הערים שנבדקו במדד זה. מדובר ב-57 בנייני מגורים שקיבלו טופס 4 מהרשות המקומית, כך שמדובר בפרויקטים שנסגרו, בניינים שחוזקו ודירות שמוכנות לאיכלוס בין אם נמכרו בהם הדירות החדשות או לא.

רק 57 בנייני מגורים הגיעו לסוף תהליך התמ"א כולו מאז אושרה התוכנית בממשלה בשנת 2005 לפני תשע שנים.

המספר הזה ראוי שידליק נורות אזהרה אצל המחוקקים ומוסדות התכנון, כי אם זהו יבול התוכנית, יש כאן משהו שצריך לשנות.

לעומת נתוני הביצוע הנמוכים יחסית, נתוני הביקוש והפרויקטים שכבר נכנסו למעשה לתהליך, מעידים כי יש תקווה. מבט על הפרויקטים שנמצאים בשלב מתקדם, כלומר קיבלו היתר בנייה אך טרם קיבלו טופס איכלוס, מעיד על הפוטנציאל - 299 היתרים שנתנו הוועדות המקומיות בערים שנבדקו. אגב, היחס שבין מספר ההיתרים שניתנו באותן הערים לבין מספר הפרויקטים שבנייתם הסתיימה עומד על כחמישית - 19% מהפרויקטים.

מספר ההיתרים שניתנו מעיד על הפוטנציאל של ביצוע התמ"א נכון להיום. כל פרויקט שקיבל היתר בנייה עמד בסטנדרטים שנקבעו על ידי העירייה כמו גם על ידי חוקי התמ"א עצמה וככל הנראה מדובר גם בבניינים שבהם חתמו כל הדיירים על הסכמה לביצוע הפרויקט והיזם מצא כי הפרויקט כלכלי לביצוע. אלו פרויקטים שסביר להניח שיתקדמו לכדי גמר ביצוע ויוסיפו עוד יחידות דיור לשוק.

במקביל, כדי לעמוד על הביקוש לתמ"א 38 בערים שנסקרו צריך להביט על המספר הבא - 1,333. זה מספר הבקשות שהוגשו להיתר בנייה בתמ"א 38. אם נחזור רגע לשני הנתונים הקודמים נבין שרק 22.4% מהבקשות הבשילו לכדי היתר בנייה שהונפק, ורק 4.2% מהבקשות מאז 2005 הגיעו לנקודת הסיום וקיבלו טופס 4. זהו נתון נמוך מאוד, המעיד על כך שהפעילים עדיין לומדים כיצד לפעול בתחום וכן על ההקשיים המלווים את התכנון, האישור והביצוע של מיזמים.

כמה קשה בת"א?

בפילוח על פי ערים יש כמה נתונים מפתיעים. למשל, מרות הקשיים ביישום תמ"א 38 בעיר תל אביב-יפו, בעיר זו הוגש המספר הגדול ביותר של בקשות להיתר (402) ובה נמצא גם המספר הגדול ביותר של בניינים שקיבלו טופס איכלוס (18). אמנם מספר הבניינים שחיזוקם הושלם מכובד, והראשון בטבלה, אולם כאשר מביטים על היחס שבין הבקשות שהוגשו לסיום הביצוע עומד הנתון על כ-4.5% בלבד. גם יחס ההיתרים שניתנו בעיר (73) לפרויקטים שהסתיימו אינו גבוה מאוד - 24.6%.

העיר שהנפיקה את המספר הגדול ביותר של היתרים היא רמת גן. שבה קיבלו יזמים 90 היתרי בנייה מאז 2005. יחס הבקשות להיתר לעומת ההיתרים שהונפקו עומד על 30% כשמאז 2005 הוגשו 300 בקשות להיתר. בסעיף בתים שהושלמו, רמת גן השלישית מבין הערים שנבדקו - 12 בניינים שקיבלו טופס 4. יחס הפרויקטים שהסתיימו יחסית למספר הבקשות שהוגשו דומה לתל אביב - 4%. נתון שמערער על הדעה הרווחת שברמת גן יותר קל לבצע תמ"א 38 מאשר בת"א.

הפתעה בחיפה

היקף פעילות תמ"א 38 בעיר חיפה הוא הפתעה. על פי הנתונים, המעודכנים כאמור לתחילת אוקטובר, מאז נכנסה התמ"א לתוקף הוגשו בחיפה 235 בקשות לביצוע תמ"א 38, הוועדה המקומית הנפיקה 45 היתרים ולא פחות מ-15 פרויקטים הסתיימו וקיבלו טופס 4. היחס שבין כמות הבקשות שהוגשו למספר ההיתרים שניתן בפועל עומד על כ-19% (נמוך מתל אביב ורמת גן) אך היחס שבין מספר הבקשות להיתר לבין פרויקטים שהסתיימו עומד על כ-6.4%. (גבוה יותר מתל אביב ומרמת גן).

העיר הרביעית מבין 10 הערים שנבדקו, והאחרונה שבה הוגש מספר תלת ספרתי של בקשות להיתר, היא ראשון לציון שבה הוגשו 132 בקשות. כ-26.5% מבקשות אלו הפכו להיתר בנייה שניתן בפועל (35 היתרים) ו-4.5% מכל הבקשות להיתר הפכו לפרויקטים שהסתיימו וקיבלו טופס איכלוס (6).

אשדוד שולטת

במקום החמישי ממוקמת אשדוד. מיקומה מפתיע במיוחד כשמשווים אותה לערי המטרופולין: גבעתיים, חולון ובת ים שנמוכות ממנה בכל אחד מהמדדים. באשדוד הוגשו מאז שנת 2005 לא פחות מ-78 בקשות לביצוע תמ"א 38, מתוכן 26 היתרים הונפקו ושניים קיבלו טופס 4. גם היחס באשדוד מרשים: שליש מהבקשות שהוגשו אושרו והיתרי בנייה הוצאו, הגם שרק 2.5% הגיעו לגמר.

הנתונים באשדוד גבוהים מאלו של ערי המרכז גבעתיים, בת ים וחולון. ייתכן שהסיבה לכך היא ועדות מקומיות שמקשות, או שבעלי דירות טרם הבשילו לדחיפת פרויקטים. היזמים, בכל מקרה, מנסים. נתוני הביקוש, כלומר הבקשות להיתר שהוגשו מעידים על פעילות בשוק (71 בגבעתיים, 54 בבת ים ו-60 בחולון) אולם כמות ההיתרים שניתנה בפועל נמוכה יחסית וכך גם טפסי האיכלוס שעומדים על ארבעה בניינים בלבד בכל שלושת הערים גם יחד (שניים בגבעתיים ואחד בכל אחת מהערים האחרות).

בערים יקנעם ואשקלון התוצאות אפסיות, בראשונה לא הוגשה מעולם אף לא בקשה אחת ובשנייה הוגשה בקשה אחת שטרם אושרה. בערים אלו הכדאיות הכלכלית נמוכה וזו כנראה הסיבה למספרים הנמוכים.

הנתונים כולם, גם בראש הטבלה וגם בתחתית הטבלה מייצגים לא רק את הרצון הטוב של ועדה מקומית זו או אחרת לקדם את חיזוק המבנים. ישנן עוד סיבות לא מעטות שמעכבות יישום של פרויקטים ובכל אחד מהמדדים הבאים נעמוד על בעיה מהותית אחרת.

בשורה התחתונה, המספרים אולי הולכים ומשתפרים אבל פחות מ-60 בניינים שחיזוקם הסתיים בערים המדוברות במהלך תשע שנים זה מעט מאוד. אין ספק שהתוכנית עדיין זקוקה לניעור משמעותי.

"להכפיל את שווי הדירה בלי לשלם אגורה"

ב-14 באפריל 2013 מלאו לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) תשע שנים. מאז אישור התוכנית המקורית בממשלה נוספו לה שני תיקונים משמעותיים שהגדילו את סל הזכויות, פתרו כמה בעיות וניסו להפוך את התוכנית לכלכלית וישימה יותר. בתחילת הדרך רק מעטים הכירו את התוכנית, אך לאט לאט החלו הדברים לחלחל לתודעה והיום קשה למצוא בעל דירה בבניין ישן שאינו מכיר את השיטה "להכפיל את שווי הדירה" בלי לשלם אגורה. עוד לפני שבעלי הדירות גילו את הפוטנציאל, יזמי הנדל"ן כבר הריחו את ההזדמנות החדשה ולא מעט חברות חדשות קמו כדי לנסות ולקדם את הפרויקטים.

דו"חות האקסל הראשונים של יזמי התמ"א הראו רווחים גבוהים ונראה היה שהתוכנית החדשה תאפשר חיזוק מבנים רבים באמצעות התמורה הנכספת - דירות חדשות במרכזי הערים המבוקשות. אבל מה שנראה כעלייה על דרך המלך התברר לאחר זמן לא רב כדרך חתחתים. במקביל לתהליך הלמידה של היזמים ובעלי הדירות, גם הוועדות המקומיות, מהנדסי הערים וראשי הרשויות היו צריכים זמן לעכל את התוכנית. העובדה כי מדובר בתוכנית מתאר ארצית הקובעת קווים מנחים אך מתירה שיקול דעת נרחב מאוד לוועדה המקומית השאירה את התחום פרוץ. כל עירייה סיגלה לעצמה קו פעולה שנע בין הקלות ועידוד יזמים לביצוע מיזמי החיזוק בעיר לבין סגפנות תכנונית שנועדה דווקא להקשות על הפעילות.

יו"ר ועדת הערר המחוזית במחוז תל אביב, מיכה גידרון, אמר ביום עיון שנערך בנושא כי בחודשים האחרונים הוא חש בנסיגה של חלק מהרשויות בקידום התמ"א. לדבריו: "הרבה רשויות הקימו אגפים מיוחדים לקידום תמ"א 38, אך נראה שעכשיו נבהלו מהתוצאות התכנוניות של יישום התמ"א ולקחו צעד אחד אחורה". מדובר בהתבטאות חשובה של מי שחשוף ללב ליבה של התמ"א במסגרת הדיונים בוועדת הערר. אם כעת לוקחות הוועדות המקומיות צעד אחורה, נשאלת השאלה האם הנתונים שרק עכשיו ראינו במדד ישתפרו או שדווקא קצב החיזוק יפחת.

תמא 38

 מיזמי תמא 38

עוד כתבות

דודו מזרחי מנכל בזק/  ישראל שם טוב

בזק חזרה לרווח ברבעון השלישי; ההפסד מתחילת השנה - 1.1 מיליארד שקל

גם הרווח הרבעוני, בהיקף של 191 מיליון שקל, עדיין נמוך ב-18% מהתקופה המקבילה אשתקד ● הכנסותיה הרבעוניות של בזק נשחקו בכ-2%, ל-2.25 מיליארד שקל

רהט / צלם: ברנדייס

אושרה תוכנית ותמ"ל להקמת שכונת מגורים חדשה ברהט

התוכנית כוללת 2,400 יח"ד במבני מגורים בני 3-10 קומות, 19,000 מ"ר עבור שטחי מסחר ותעסוקה, 140 דונם עבור מבני ציבור ו-134 דונם לשטחים ציבוריים פתוחים ● ראש עיריית רהט: "לתוכנית יש צוואר בקבוק. עדיין לא הצליחו להגיע להסדר עם התושבים"

מונית של גט / צילום: צילומים:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

גט מודיעה על סגירת ג'ונו ועל שיתוף פעולה עם ליפט

גט הודיעה היום על סגירת הפעילות של שירות הנסיעות השיתופיות שלה בארה"ב, שנרכשה תמורת 200 מיליון דולר ב-2017 ● שיתוף הפעולה עם ליפט ייכנס לתוקף ב-2020 ויאפשר ללקוחות העסקיים של גט להזמין נסיעה שיתופית של ליפט

גיל שפירא, מנהל השקעות ראשי (CIO) של חברת eToro  / צילום: גיא חמוי, יח"צ

מחזקת את ניהול ההשקעות: eToro מינתה את גיל שפירא ל-CIO

פלטפורמת המסחר במניות ובמטבעות דיגיטליים שמובילים האחים יוני ורונן אסיא, הכריזה על הוספת תפקיד ניהולי חדש ● שפירא, לשעבר מנכ"ל חברת תעודות הסל של פסגות, יהיה אחראי על ניהול ההשקעות במניות ועל פעילות האנליסטים בחברה

דוד אמסלם / צילום: יצחק הררי דוברות הכנסת

סלקום, גולן טלקום ו-WE4G מתכננות לעתור לבג"ץ בניסיון לדחות את מכרז הדור חמישי

החברות מבקשות הקלות מהמדינה כדי לבצע מהפכה בשירות שמקבלים ישראלים כיום עקב אי-ודאות שעולה מהמכרז ● הוט מובייל העלתה טענות דומות אך מכחישה כי בכוונתה לעתור ● בכירים בחברות ל"גלובס": לא הגיוני שעשרות בקשות להבהרות נדחו ללא הסבר

עו"ד ארז רוזנבוך / צילום:שלומי יוסף

בונה על מוסדיים: מגוריט גייסה כ-410 מיליון שקל בדיסקאונט של 12% על מחיר השוק

בקרן הריט מתכננים להשתמש בכסף שגויס לרכישת דירות ברחבי הארץ ● מאז החלה להיסחר בבורסה לפני כשלוש שנים, איבדה המניה 16% ● סך הגיוסים שלה במניות ובאג"ח בבורסה מסתכם מאז, וביחד עם הגיוס הנוכחי, ביותר ממיליארד שקל

בנימין נתניהו ואביגדור ליברמן / צילום: לע"מ, קובי גדעון

שינו את הטון: לאחר פגישה בין ליברמן לרה"מ, בליכוד התחילו לפרגן

לאחר שהפגישה בין ליברמן לראש הממשלה הסתיימה בצורה חיובית, דיברו הבוקר מספר שרי ליכוד בכלי התקשורת ופרגנו לראש ישראל ביתנו במילים חמות ● ליברמן, כך מסתמן, מתפקד כמתווך בין נתניהו לגנץ

Pret a Manger / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

במקום שתסעו ללונדון: ענקית המזון המוכן Pret a Manger במגעים להגיע לישראל

Pret a Manger פועלת בפורמט שבו הלקוחות אוספים בעצמם מוצרי מזון מוכנים וניגשים לקופה רק לטובת תשלום ● ל"גלובס" נודע כי קבוצת קפה קפה, שנמצאת במגעים עם הרשת הבריטית, שואפת לפתוח עד 70 סניפים שלה בפריסה ארצית בשטח 100 מ"ר כל אחת

נאסד"ק / צילום: רויטרס

וול סטריט נסחרת בשיא; פולקסווגן איבדה 4.4% בצל הנמכת תחזיות

גורמי ממשל סיניים צוטטו כמי שמגלים פסימיות לגבי סגירת עסקת סחר עם ארה"ב ● פולקסווגן הנמיכה תחזיות בצל חולשה בביקוש לרכבים מסחריים גדולים ● בורסות אירופה ננעלו במגמה מעורבת, הפוטסי טיפס ב-0.1%

מתקנים של ארמקו הסעודית./ צילום: רויטרס Ahmed Jadallah

לקראת ההנפקה המדוברת: ארמקו ביטלה את הרוד שואו שתכננה בלונדון

החברה כבר החליטה שלא למכור מניות בארה"ב, בקנדה או ביפן ● ההנפקה תסתמך כעת בעיקר על משפחות סעודיות עשירות ומשקיעים מקומיים ● הודיעה אתמול כי תנפיק 1.5% ממניותיה לפי שווי של עד 1.7 טריליון דולר

בנין הבורסה / צילום: איל יצהר

סגירה מעורבת בבורסה בתל אביב: סוער בשוק הסלולר - סלקום זינקה ב-20%; פרטנר ב-10%

צמד מניות הסלולר בלטו בצד החיובי ללא דיווח מצד החברות; ככל הנראה המשקיעים מקווים לתוצאות חיוביות שיציגו צמד החברות לרבעון השלישי של השנה ● מדד ת"א 35 איבד 0.2%, ת"א בנקים השיל 0.3% ומנגד ת"א 90 עלה ב-0.6% ● חלל תקשורת ניתרה ב-9%, אינרום ב-6.7% וגילת ב-6.6%

אמנון שעשוע/ צילום: אינטל Walden Kirsch

הדרך אל האקזיט כבר לא עוברת דרך הרכב האוטונומי

טרנד המכוניות ללא נהג נדחה למועד לא ידוע, אך 3 אירועים שנערכו בשבועות האחרונים מפזרים חלק מהערפל מעל עתיד התחום • מה גרם ליו"ר סקודה להתלהב בת"א, אילו מסרים היו חבויים בכנס המשקיעים של מובילאיי, והאם הענף בחר צד בסכסוך בין המעצמות?

רן גוראון /צילום: שלומי יוסף

פלאפון: שיפור בהכנסות ברבעון השלישי שצמחו ל-446 מיליון שקל

השיפור בהכנסות חברת הסלולר בא על רקע עונתיות חזקה, אך בהשוואה לרבעון המקביל נרשמת שחיקה של 3 מיליון שקל

שרון גל / צילום: דור מלכה

תחקיר הליסטריה של "תוכנית חיסכון" פגע ברייטינג של שרון גל

תוכנית ההשקה של "שווה כסף" בהגשת שרון גל הביאה לרשת 13 רייטינג של 5.4% - לעומת 15.4% ל"תוכנית חיסכון" ששודרה ממול בקשת 12 וחשפה כי נמצאו חיידקי ליסטריה בארומה ת"א ובלנדוור בקניון עזריאלי

פקקים בנתיב פלוס - נתיב הקארפול הראשון / צילום: שלומי יוסף

פרויקט "דרך ערך" חוזר: נהגים שיפחיתו שימוש ברכבם הפרטי יתוגמלו ע"י המדינה

המאמצים להוריד את העומס הקשה בכבישים נמשכים והפעם הגיע תורו של החיזוק החיובי • כיצד זה יעבוד ומי יכול להשתתף בפרויקט? "גלובס" עושה סדר

אור בנוזיו / צילום: אריאדנה סינל

"ראיתי את עצמי מתופף על במות, עד שתקף אותי חיידק המחשבים"

אור בנוזיו (35), ראש צוות פיתוח מובייל בחברת SciPLAY (סייפליי) ● טווח שכר: 30-35 אלף שקל

שמואל סייד מנכ"ל ריט 1 / צילום: תמר מצפי, גלובס

עם רוח גבית מהריבית הנמוכה והצמיחה במשק: ריט 1 מפרסמת דוחות טובים ומעלה תחזיות

הקרן הציגה ברבעון שחלף גידול של 30% ברווח הנקי שהגיע לרמה של כ-80 מיליון שקל ● המנכ"ל שמואל סייד: "התוצאות החזקות נובעות מרכישת נכסים מניבים במהלך השנה בהיקף של כ-700 מיליון שקל יחד עם שיפור ב-NOI מנכסים זהים"

אילן רביב, מנכ"ל מיטב דש / צילום: ישראל הדרי

בעקבות בית ההשקעות פסגות, גם מיטב דש מפטר עשרות עובדים: "מתאימים את ההוצאות למבנה ההכנסות"

מיטב דש, שמעסיק כיום כ-1,000 עובדים, צפוי להוציא בקרוב לפועל מהלך פיטורים של כמה עשרות מעובדיו ● בחודש שעבר הודיע פסגות כי יקצץ כ-7% מכוח האדם, המונה כ-800 עובדים

מיקו צרפתי, יו"ר ועד עובדי חברת החשמל / צילום: איל יצהר, גלובס

מיקו צרפתי, סמנכ"ל: הג'וב החדש והמפתיע שמסתמן עבור יו"ר ועד עובדי חברת החשמל

צרפתי, יו"ר המזכירות הארצית של ועד עובדי חברת החשמל, אמר כי אינו פוסל התמודדות על התפקיד שהתפנה בעקבות עזיבתו של עמית אוברקוביץ' לבנק הפועלים ● "כרגע זה לא רלוונטי. אם יפורסם מכרז, אהיה בדילמה קשה"

פארק העסקים ביקום / צילום: תמר מצפי

ביי ביי פישמן: קרן JTLV של עמיר בירם תרכוש 50% מפארק העסקים בקיבוץ יקום

תמורת העסקה מגיעה ל-250 מיליון שקל ● לאחרונה מימש קיבוץ יקום אופציה להעמיד את מניות קבוצת מבני תעשיה בפארק העסקים יורופארק למכירה ● למרות מיקומו האטרקטיבי סובל יורופארק מתפוסה ממוצעת של פחות מ–70% עקב נטישת דיירי עוגן ● העסקה תניב למבני תעשיה רווח של כ–70 מיליון שקל