במשרד המכירות שחנכה לאחרונה גינדי השקעות ברחוב החשמונאים 100, בהשקעה של 2 מיליון דולר, לא מקשטים את הקירות מודלים של דירות או של בניינים, אלא מסכי וידיאו שעליהם מוקרנות תצוגות אופנה.
"עוד לא הוקם בישראל קניון אופנה כזה. גם מנהלי מותגי האופנה הגדולים בארץ אמרו את זה, ואפילו נציגים של מותגי אופנה בחו"ל שחשבו שכבר מכירים את הקניונים בישראל", אומר אורי לוי, אחד השותפים.
סמוך לחג הפסח בשנת 2015, צופים השותפים בחברת גינדי השקעות: לוי והאחים מנור וכפיר גינדי, כי ייחנכו את TLV FASHION MALL, קניון האופנה שמוקם בשכונה החדשה הגדולה האחרונה שמוקמת בתל-אביב, מתחם השוק הסיטונאי לשעבר. הפרויקט כולו מוקם על-ידי גינדי השקעות (25%), משה ויגאל גינדי (25%) ורבוע כחול נדל"ן (50%).
חרף הניסיון והשליטה המועטה יחסית של השותפים בתחום הקניונים הריכוזי (אם כי משה ויגאל הקימו בזמנו את קניון הזהב בראשון-לציון), וחרף מצבו הקשה של ענף האופנה בישראל (רק בשבוע האחרון קרסו 3 רשתות, בהן רשת 'מתאים לי'), הם מהמרים בגדול על תחום האופנה.
בקניון יהיו 35 אלף מ"ר שטחים להשכרה בשתי קומות, והוא יכלול 250-300 חנויות בשטח של 13 עד 2,000 מ"ר, שרובן המכריע יהיו חנויות אופנה. "מדובר בקניון שבגודל הוא כמו פעמיים קניון רמת-אביב", אומר כפיר גינדי. לדבריו, כל הרשתות הגדולות חתמו כבר על הסכמים להשכרת שטחים בקניון, והחנויות יהיו גדולות מאוד. "לא כמו בעזריאלי, שבמקום הקולנוע העיפו עוד כמה חנויות קטנות כדי שרשת H&M תוכל לשכור שם חנות אחת גדולה", הוא אומר.
"הקניון יכלול את כל מותגי האופנה הבינלאומיים תחת קורת גג אחת, כדי שלא יהיה עוד מצב כמו היום שאישה תנסה להיזכר איפה בארץ יש מותג שהיא אוהבת כדי לדעת לאיזה קניון לנסוע. הקניון הוא מוכוון אופנה, נעשה בו תצוגות אופנה מעת לעת. אין בו פוד קורט, אלא בקומת הרחוב יהיו בתי קפה עם חזית לרחוב, נפרדים מהקניון, שגם הם יהיו בבעלות החברות ויושכרו לעסקי מזון. את בתי הקפה אנחנו בוחרים כך שיהיה להם צביון תל-אביבי".
- מה ההבדל בין חנות בעזריאלי לסניף בקניון האופנה?
"זארה, למשל, תפתח בקניון חנות דגל, למעלה מ-2,000 מ"ר", אומר מנור גינדי. "החולצה בזארה היא אותה חולצה באותו מחיר כמו בעזריאלי, אבל חוויית הקנייה בקניון האופנה תהיה כזו שהצרכנים יעדיפו לבוא לקנות אותה פה. זה יבוא לידי ביטוי בתאורה, במוזיקת רקע ובכך שבחניה ניתן יהיה לשלם באמצעות אפליקציה מיוחדת בפלאפון, או לקבל שירותים של שמירת שקיות הקניות והבאתן למכונית בסוף הקנייה".
- מה יהיו מחירי השכירות?
"הקניון מתוכנן בצורה מעגלית, כך שכדי להגיע מנקודה אחת לשנייה לא צריך לעבור באותו מקום", מסביר מנור. "למעשה, כל החנויות הן פריים לוקיישן, ואין אזורים נחותים או אזור שהוא ללא מוצא. כתוצאה מכך אין הבדלים במחירי החנויות כתוצאה ממיקום, אלא רק כתוצאה משטח החנות. השוכרים שכבר חתמו איתנו על הסכמים היו המומים מזה. בדרך-כלל, בקניונים הקומה השנייה זולה יותר מהראשונה, ואילו כאן בגלל שאם אתה נכנס מהרחוב אתה בקומה העליונה, ואם אתה נכנס מהחניון אתה בקומה תחתונה - אין הבדל מחיר בין הקומות.
"המחירים ינועו סביב 400 שקל למ"ר לחנויות גדולות, ו-1,000-1,500 שקל לחנויות קטנות. מרבית החנויות בקניון בשטח של 50-100 מ"ר, שמחירן נע סביב 700 שקל למ"ר. דמי ניהול יהיו כמקובל בשוק ולא יותר".
- בנוסף לקניון עזריאלי, מקים עזריאלי עצמו קניון נוסף לצד מתחם שרונה שבו יהיו חנויות, ובני הדודים שלכם (גינדי החזקות) מקימים את שרונה מרקט. כמה מסחר צריך בשטח כל-כך קטן?
"באנו לייצר פה משהו שלא קיים", מסביר כפיר גינדי. "ובמקרה הזה הגודל כן קובע. דירות בתל-אביב יש באמת הרבה, אבל קניונים איכותיים אין הרבה. מתחמים עם מסחר מפוזר שאין בו מיזוג וחניה מסודרת זה לא משהו שאפשר להשוות, בטח לא בחודשים כמו יולי ואוגוסט".
פארק וחניונים
לקניון יהיו שתי כניסות, מרחובות קרליבך וחשמונאים, נוסף לכניסות מהחניון. החברות אמורות להקים גם פארק בשטח 15 דונם. הפארק יוקם מעל הקניון ותהיה אליו גישה מהקניון באמצעות מעליות. הגישה לבנייני המגורים תהיה מהפארק, או מהחניונים, ולדיירי הבניינים תהיה גם אפשרות לצאת לרחובות קרליבך והחשמונאים דרך החזית המסחרית.
הקניון יכלול גם 3,000 מקומות חניה ב-3 מפלסי חניה תת-קרקעיים, ואלה אמורים להספיק גם ל-2,000 דירות המגורים בפרויקט וגם לבאי הקניון.
בשל מספר החניות הקטן יחסית, התמודדה גינדי השקעות וזכתה במכרז להקמת חניון תת-קרקעי ל-1,000 חניות במתחם גבעון הסמוך.
מתמודדים על עוד 4 מגדלים
ב-2010 זכו גינדי ורבוע כחול במכרז שפרסמו עיריית תל-אביב ותנובה לחלק הראשון של מתחם השוק הסיטונאי, ורכשה תמורת 990 מיליון שקל את הקרקע להקמת 772 דירות ב-10 בניינים וקניון. על-פי דיווחי החברות, נכון לסוף יוני נמכרו 629 דירות, שהן 87% מכלל הדירות, אשר התמורה בגינן צפויה להגיע ל-1.492 מיליארד שקל. עד כה, מדווחות החברות, התקבלו 55% מסך תמורת הדירות שנמכרו. הדירות הראשונות, כמו הקניון, יאוכלסו באביב 2015.
מלבד דירות המגורים שיקימו החברות השותפות, כולל המתחם שרכשו גם הקמת מרכז ספורט בשטח 7,500 מ"ר שיכלול 3 בריכות שחייה, מוזיאון, פארק ירוק, בית-ספר ו-9 גני ילדים. גינדי ורבוע כחול נדל"ן יקימו את כל מבני הציבור, מלבד המוזיאון בשטח 5,000 מ"ר, שאותו תקים עיריית תל-אביב. הפרויקט כולו יכלול 300 אלף מ"ר, 110 אלף מ"ר מתוכו למגורים, 100 אלף מ"ר לחניונים, 70 אלף מ"ר למסחר, ו-15 אלף מ"ר למבני ציבור.
על החלק השני של המתחם, שיכלול 4 מגדלי מגורים שבהם 1,200 דירות, מנהלות כבר תקופה ארוכה בעלות הקרקע - העירייה ותנובה - משא-ומתן שסופו טרם ידוע. למרות פרסומים כי חברת קנדה ישראל מנהלת מגעים לרכישת שני מגדלים מתוכננים, בעלי השליטה בגינדי השקעות רומזים ל"גלובס" כי לא אמרו את המילה האחרונה וכי גם הם מנהלים מגעים דומים עם בעלות הקרקע. "הכי הגיוני והכי מתבקש שאנחנו, שכבר מחזיקים במחצית מהמתחם, ניקח גם את החלק השני". אומר מנור. "ברגעים אלה ממש מתנהל משא-ומתן", אומר לוי, ואינו מוכן לפרט מעבר לכך.
מנכ"ל אל על אליעזר שקדי, מנכ"ל אמות השקעות אבי מוסלר, מנכ"ל שיכון ובינוי עופר קוטלר, מנכ"ל מבני תעשייה משה מורג, ומנכ"ל קניוני עזריאלי ארנון תורן, רכשו דירות בפרויקט לצד רוכשים כמו אייל קיציס, טל פרידמן, מורן אטיאס ואורי מלמיליאן.
"פדיון חודשי לא אפשרי"
המשמעות של דמי שכירות חודשיים ממוצעים של כ-700 שקל למ"ר, היא כי החנויות תידרשנה לחולל פדיון חודשי של כ-7,000 שקל למ"ר (10% מהפדיון החודשי). "אין קניון בארץ שמחולל פדיונות ממוצעים כאלה", מסביר תמיר בן שחר, בעלים ומנכ"ל של חברת הייעוץ העסקי צ'מנסקי בן שחר.
לשם השוואה, הפדיון החודשי הממוצע בקניון רמת-אביב עומד לדבריו על 4,200 שקל למ"ר, ובקניון עזריאלי על 2,600 שקל למ"ר. "בדמי שכירות חודשיים כאלה, החנויות לא תשרודנה", אומר בן שחר. "בפדיון חודשי ממוצע של 7,000-8,000 שקל כל ה-30 אלף מ"ר שיוקצו לאופנה יחד יידרשו לחולל פדיון חודשי של 210-240 מיליון שקל. המשמעות היא תפיסת נתחי שוק של 40%-45% מסך הפדיון החודשי שמחוללים כל שטחי ה'לא-מזון' בתל-אביב היום - לא רק אופנה.
"הדבר אינו אפשרי, אלא בתסריט שבו ייכנס לעיר כוח קנייה שאינו מגיע היום, המופנה לצריכת 'לא-מזון'. זאת לפני שמביאים בחשבון את שרונה (על שטחי האופנה שבה), הקניון של עזריאלי, ויזמים אחרים בסביבה שמתכננים עוד 50-100 אלף מ"ר שטחי מסחר".
בן שחר מוסיף כי המשמעות היא שהקניון יתחרה ראש בראש ב-34 אלף מ"ר מסחר שייבנו "עליו" מחר, ועוד 50-100 אלף מ"ר שיזמים מבקשים לפתח. לדוגמה שטחי המסחר במיזם מידטאון ובמגרש ידיעות אחרונות.
"האתגר של קניון האופנה גדול והוא יידרש להמציא דברים נוספים (מלבד חנויות האופנה הגדולות) על מנת למשוך כוח קנייה גדול אליו מתל-אביב, מחוץ לתל-אביב ובעיקר על חשבון אחרים", מסכם בן שחר.
