גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ניתוח "גלובס": מחירי הדירות בישראל ימשיכו לעלות

המספרים בדוח צוות 90 הימים מבהילים: יש צורך בכ-300 אלף יחידות דיור ב-5 שנים לסגור את הגירעון התכנוני ■ ושר השיכון? הוא בכלל חולם חלומות אחרים

1.

בסוף מדובר בשאלה של מספרים. מתי יגיע הרגע שההיצע יעקוף את הביקוש, הקבלנים יישארו עם סחורה על המדפים וייאלצו להוריד מחירים. עד אז, גם אם מחירי הקרקעות ייחתכו ב-20% או ב-30%, הקבלנים (והבנקים שמממנים אותם) מספיק חכמים כדי לנצל את המחסור בהיצע ולחכות לקונים המיואשים שיירדו מהגדר. ושוב ושוב יתברר שבמספרי הבנייה הנוכחיים - כ-40 אלף התחלות בנייה מדי שנה - יש פה מספיק ילדי עשירים, נערי היי-טק או סתם עובדי מדינה ואנשי קבע שיכולים למלא בקלות את צד הביקוש גם במחירים הנוכחיים.

והמספרים עצמם מבהילים. מומחי "צוות 90 הימים" כתבו בדוח שהגישו לאוצר כי "על מנת לסגור את הגירעון התכנוני במלואו בפרק זמן של 5 שנים, יש להגדיל את יכולת מערכת התכנון לכ-86 אלף יח"ד בשנה".

עד כמה מדובר בהגדלה של יכולת התכנון? בכל השנים האחרונות הצליחה מערכת התכנון לייצר בממוצע כ-25 אלף דירות בשנה למלאי. רק בשנת 2012, באופן חריג ואחרי שראש מינהל התכנון גירדה כל מה שיכלה (כולל מתחמים שהונחו על המדף כשהם לגמרי "לא אפויים", ושהמינהל והקבלנים ישברו את הראש) ואחרי שוועדות הדיור הלאומיות (הוד"לים) אישרו בהליך זריז עוד כ-15 אלף יח"ד, הצליחה מערכת התכנון להגיע לכ-75 אלף יח"ד.

כלומר, אפילו כדי להגיע לנקודת האיזון שבין היצע לביקוש, נדרשת כאן מפלצת תכנון יעילה וענקית. 125,347 יחידות דיור תוכננו בישראל בחמש השנים שבין 2007 ועד 2011, רובן כזכור כשבראשות הממשלה כבר עמד בנימין נתניהו. ועכשיו אנחנו צריכים להאמין להצהרות הממשלה, עם אותו בנימין נתניהו בראשה, כי תצליח לתכנן 430 אלף יח"ד בחמש השנים שבין 2014 ועד 2018.

2.

אז איך מתכננים לנו עוד 300 אלף יח"ד נוספות בחמש שנים? ולא פחות חשוב - איך דואגים שהתכנון השאפתני גם יהפוך לדירות של ממש? בעיקר מדברים ומפריחים עוד ועוד בניינים באוויר.

לפתרון שיגיש מחר שר האוצר יאיר לפיד לקבינט הדיור - השילוב הגרנדיוזי של "חברה ממשלתית חדשה" שתדאג ל-150 אלף דירות להשכרה, הקמת ותמ"ל - ועדה לתוכנית מועדפת לדיור שתקבל סמכויות על, והכרזה על אפשרות היסטורית לנטילת קרקע חקלאית - מציינים באוצר כי "טרם התקבלה עמדת שר הבינוי והשיכון".

וזה קורה כי שר השיכון, אורי אריאל, בכלל חולם חלומות אחרים. לפני שהוא נותן יד לחברה ממשלתית חדשה שתתחרה בו ותדרוך לו על הרגליים, הוא מעדיף להתמקד בפתרונות חדשים-ישנים של פינוי בינוי, "הבייבי" הנצחי של משרד השיכון.

במשרד השיכון לא מתבלבלים ומדברים כעת על 70 שכונות שהם בעצמם ינהלו (ארגון הדיירים, הוצאת ההיתר, ניהול התקציב ועוד) ויאפשרו להקים פה עוד 120 אלף דירות חדשות, במקום 25 אלף דירות ישנות שיתפנו.

בנוסף, בלי שום קשר לסדר היום של קבינט הדיור שמתכנס מחר, אריאל גם מקדם את רעיון "מחיר המטרה", שישווק קרקעות עם מחיר דירה בילד-אין. ומה אומר על זה השותף יאיר לפיד, שהוא גם יו"ר קבינט הדיור? לדברי אריאל, הוא הביע "הסכמה עקרונית". מספיק בקושי.

אבל המסקנה המדכאת ביותר מתקבלת מחיבור המספרים. גם אם שני השרים יצלחו סוף סוף לשלב ידיים, ונניח שהשר להגנת הסביבה עמיר פרץ לא יתקע להם אלף ואחד מקלות בגלגלים, גם אותם חלומות מופרכים - 150 אלף הדירות להשכרה במסלול הותמ"ל של יאיר לפיד וגם 95 אלף הדירות במסלול ה"בינוי-פינוי-בינוי" של אורי אריאל - לא סוגרים לנו את היעד התכנוני.

3.

לעצם התוכניות: אם במודל הפינוי-בינוי מדובר בצעדים מתבקשים והכרחיים - החובה לפצח סוף סוף את המשולש הבעייתי שכולל את הדיירים הקיימים, יזמי הנדל"ן והרשות המקומית, כדי להקים פרויקטים חדשים שיעשו טוב לכל הצדדים - מודל ההשכרה של לפיד עדיין מרחף בעולמות תיאורטיים לחלוטין.

על פי נתוני האוצר, בישראל ישנם כיום כ-650 אלף דירות מושכרות, רובן ככולן על ידי אנשים פרטיים. התשואה הממוצעת שהם גוזרים על ההשכרה עומדת על 2%-3% (דירה בשווי מיליון שקל תושכר בכ-2,500 שקל בממוצע). מי שרוצה שגופים מוסדיים יצטרפו לשוק ויתחרו באותם 650 אלף משכירים צריך להמציא להם מודל שיבטיח תשואה של 7%-8%, או רשת ביטחון ממשלתית של 4%-5% לפחות.

כלומר, גם צריך לתת לחברות הביטוח קרקע בחינם, וגם להעניק להם מימון בתנאים מפליגים (ריבית בנק ישראל עומדת כזכור על 1% בלבד). ומה נקבל בתמורה? לא ברור בכלל. באוצר מדברים על "25% מהדירות שיוקצו במחיר מופחת לשוכרים", אולם גם הם מודים כי "במתחמים בהם הכדאיות הכלכלית תהיה גבולית, תהיה רשאית הוועדה הבינמשרדית להפחית את מספר הדירות במחיר מופחת".

ובמילים אחרות: עלות של מיליארדי שקלים לקופת המדינה - בשביל כמות לא ברורה של דירות מסובסדות לזכאים. מתן אפשרות לשרים להשוויץ ש"המדינה לא מרוויחה על קרקע", בה בעת שברור בעליל שמוטב היה דווקא כן להרוויח על אותה קרקע, כדי לעשות בכסף שמתקבל שימוש יעיל ומוצדק בהרבה לכל אותם זוגות צעירים ואומללים.

4. לא צריך להתפלפל עם מחירים ומכרזים דמיוניים כדי להבין עד כמה המודלים מופרכים. די להציץ שוב בפרויקט הראשון לדיור שכולו להשכרה, שנסגר בינואר האחרון.

חברת אחוזות רובינשטיין רכשה מתחם ל-238 דירות להשכרה בשכונת "נאות עוזי" ברעננה תמורת 21 מיליון שקל, ובמשרד השיכון מיהרו להתגאות שמדובר "בהנחה של 150 מיליון שקל על הקרקע". בחישוב הכנסות נוספות שנגרעו לממשלה, כמו מע"מ ומסים נוספים לו הקרקע הייתה נמכרת במכרז רגיל, מדובר על 200 מיליון שקל לפחות שנגרעו מקופת המדינה. וכל זה, כדי שהחברה תתחייב להשכיר 25% מהדירות - 60 דירות בסה"כ - בהנחה של 20%, כ-4,000 שקל לדירה.

כלומר בפרויקט הדגל עד כה ("מהפכת הדיור להשכרה יצאה לדרך"), כשעדיין עוד לא דובר על הוצאות מימון לטובת "רשת ביטחון" ליזמים, מדינת ישראל ויתרה דה-פקטו על צ'ק בסך 200 מיליון שקל - שיכלו בקלות לממן הקמה של 300 דירות - כדי ש-60 ישראלים מאושרים יוכלו לשכור דירה במחיר "מסובסד" של 4,000 שקל. שווה? תחליטו אתם.

אבל במקום לתהות סוף סוף בקול רם בדבר הנחיצות והתועלת של חברת "דירה להשכיר" שמקים לנו שר האוצר לפיד (למה לא להסדיר קודם כל ברגולציה מתן זכויות עודפות למשכירים שיעניקו חוזים לטווח ארוך וכד' ב-650 אלף הדירות המושכרות באופן פרטי?), יתעסקו בשבועות הקרובים - לאחר שתוקם מחר עוד תת-ועדה בקבינט הדיור - בניסיון להביא גם את קרנות הנדל"ן המניב (קרנות ריט) לתחום הדיור להשכרה.

ומה הלאה? מחירי הדירות ימשיכו לעלות, השיווקים ימשיכו לצאת בקצב מחפיר (מישהו זוכר את ההבטחה לעשרות אלפי דירות במקום בסיסי צה"ל?) הפוליטיקאים ימשיכו לברבר - ואף אחד לא יעז לומר (לפחות לא לציטוט) שהמלך עירום, ושתוכנית שהחלה את דרכה בטור ב"ידיעות אחרונות" לא מצליחה להחזיק מים ולייצר פתרונות דיור אמיתיים. ומי שיביע אי אלו ספקות, יימצא את עצמו כנראה מחוץ לאגף תקציבים.

תרחיש סגירת הגירעון ביחידות הדיור

עיקרי תוכנית פינוי בינוי

עוד כתבות

רינת גזית  / צילום: פנאקסיה

נכנסים לקנאביס: בכירים נוספים מצטרפים לתעשייה

רינת גזית מונתה לדירקטורית בלתי תלויה בפנאקסיה ישראל, מפעל ייצור הקנאביס בלוד ● טוגדר, המגדלת קנאביס רפואי וקיבלה לאחרונה אישור להתחיל בגידול לצרכים מסחריים, הודיעה על מינוי יואב אליישוב למנהל תחום הפארמה בחברה

תחנות הכוח הפחמיות בחדרה / צילום: אייל יצהר

על רקע הביקורת: רשות החשמל תמליץ להסב את תחנות הכוח הפחמיות

לאחר שפרסמה דו"ח שגרר תגובות זועמות של ארגוני הסביבה והתכתשות ציבורית עם המשרד להגנת הסביבה, רשות החשמל עשויה להמליץ לשר האנרגיה להסב את תחנות הכוח הפחמיות ולהפכן מבוססות גז, וכן להרחיב את הפיתוח והשימוש באנרגיות מתחדשות

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

תל אביב ננעלה בירידות קלות בצל ההסלמה הביטחונית

ת"א 35 ות"א 125 ירדו בכ-0.1% ● מדד הביומד רשם ירידה של 1.14%, מדד תשתיות אנרגיה איבד כ-1% ומדד הנפט והגז ירד בכ-0.9% ● רשות ניירות ערך פתחה בהליך מנהלי נגד סאני אלקטרוניקה והיו"ר יעקב לוקסנבורג ● חג'ג' נדל"ן דיווחה על אינדיקציה ראשונית "לרווח מהותי לדוחות החברה" לרבעון השלישי

אריה בלדגרין / צילום: יחצ

תרופה חדשה ליורוג'ן: רכשה זכויות למוצר חדש לטיפול בסרטן בדרכי השתן

המטרה היא לשלב את המוצר של אג'נוס יחד עם תרופה קיימת בצנרת המוצרים של יורוג'ן ● מניית יורוג'ן עלתה אמש ב-3% בנאסד"ק בעקבות ההודעה

עובדים במפעל הרכבת רכב של טאטא ההודית/ צילום: רויטרס

שני העולמות הכלכליים של הודו לא מצליחים להיפגש ומאיטים את צמיחתה

מיתון שהחל בכלכלה השחורה פוגע בניסיונותיה של המדינה להעביר עובדים ממנה אל הכלכלה המודרנית

קניון עזריאלי, ת"א. "תעסוקה שתתאים לצרכי המחר"   / צילום: שלומי יוסף

המצב הביטחוני: דיזנגוף סנטר נפתח, קניונים אחרים פתוחים למחצה

(עדכון) - בשעות הבוקר מתחם דיזנגוף סנטר בת"א היה סגור במלואו, וגם חלק ניכר מהחנויות הסמוכות ברחוב נותרו סגורות - אירוע חריג שלא זכור כמותו בשנים האחרונות ● בקניון עזריאלי ת"א כמחצית מהעסקים היו סגורים הבוקר, בעוד שעסקי המזון ובתי הקפה נפתחו

בנימין נתניהו \ צילום: אמיר מאירי

נתניהו: "ישראל לא מעוניינת בהסלמה, אך נעשה כל שיידרש להגן על אזרחינו"

כך אמר היום ראש הממשלה נתניהו על רקע חיסול הבכיר בג'יהאד האיסלמי והמטחים הבוקר על דרום המדינה ● גם הרמטכ"ל אביב כוכבי הדגיש כי צה"ל לא מעוניין בהסלמה ● ראש השב"כ נדב ארגמן ציין כי העיתוי לחיסול היה מקצועי בלבד

הפגנת BDS / צילום: SHUTTERSTOCK

ביה"ד של האיחוד האירופי מנחית מכה על היצוא הישראלי: חובה לסמן מוצרים מיו"ש, מזרח ירושלים ורמת הגולן

זאת בשל היותם "שטחים כבושים" המנוגדים לדין הבינ"ל ואי-הכרת האיחוד האירופי בזכותה של ישראל על שטחים אלה ● יו"ר התאחדות האיכרים: "חציית קו אדום ותרועת ניצחון לתנועת ה-BDS" ● מנגד, באגודה לזכויות האזרח מברכים

אביחי מנדלבליט, בכנס לשכת עורכי הדין / צילום: ליאב פלד

גורם המעורה בעבודת היועמ"ש: "מנדלבליט מקדיש את כל זמנו להחלטה בתיקי נתניהו"

היועמ"ש הודיע כי ייעדר מכנס חיפה למשפט השבוע • עושה מאמץ לסיים את ניתוח טענות ההגנה בשימוע ולפרסם החלטה לכל המאוחר באמצע דצמבר

ד"ר אחמד טיבי, הרשימה המשותפת / צילום: איל יצהר, גלובס

אחמד טיבי בכנס בנצרת: "זה 'מבצע שלום הבלפור' או 'מבצע עוקף מנדלבליט'?"

ח"כ טיבי בוועידת הפורום הכלכלי הערבי ו"גלובס": "אנחנו נגד מלחמה, בעד הסדר מדיני ונגד פגיעה באזרחים; יש להפסיק את האש מיד" ● "צריך להפוך את היישובים הערביים ליישובים מתקדמים עם מרחב ציבורי שוקק חיים; הסתיים העידן שמבקשים שנגיד תודה על פירורים"

מסחר בוול סטריט./  צילום: רויטרס

יום נוסף של שיאים בוול סטריט, בהובלת פייסבוק ודיסני

הנאסד"ק עלה ב-0.25% לשיא חדש, מדד S&P 500 טיפס ב-0.13% לאחר שקבע שיא תוך-יומי חדש ואילו הדאו ג'ונס ננעל ללא שינוי ● בנאומו במועדון הכלכלי של ניו יורק טראמפ תקף את הפד, האשים את סין ברמאות ואמר כי מחסומי הסחר של האיחוד האירופי גרועים משל סין ● דיסני עלתה לאחר שהשיקה שירות סטרימינג חדש ● פייסבוק עולה לאחר שהודיעה על שירות תשלומים חדש ● מדד דקס עלה ב-0.8%, בלונדון עלה הפוטסי 100 ב-0.7% ומדד סטוקס 600 הכלל אירופי עלה ב-0.5%

יעקב לוקסנבורג / צילום:תמר מצפי

הרשות לניירות ערך בודקת: מדוע לוקסי לא דיווח על בעלי זיקה משפחתית בהנפקה של סאני אלקטרוניקה

סאני אלקטרוניקה קיבלה כתב טענות מנהלי מצד רשות ני"ע בקשר לנתונים בדוחותיה הכספיים לרבעון השלישי של 2015 ולשנה כולה, ובקשר לתשקיף שפרסמה החברה להנפקה בספטמבר של אותה שנה ● ל"גלובס" נודע כי מדובר באי דיווח על בעלי זיקה לבעל השליטה לוקסי

שערי קניון דיזנגוף סנטר נעולים / צילום: שני מוזס, גלובס

ירידה של 10% בהיקף הקניות היום לעומת יום שלישי בשבוע שעבר

לפי נתוני חברת שב"א (שירותי בנק אוטומטיים) בין השעות 9:00 ל-12:00 הייתה ירידה של 33% בסכום ההוצאות בכרטיסי אשראי

הריסות תחנת הטלוויזיה של החמאס בעזה / צילום: רויטרס Suhaib Salem

פעולה מקיפה של צה"ל בעזה הפכה לבלתי נמנעת

השאלה המכרעת היא אם חמאס יצא ידי חובתו בפעולה מוגבלת או שייאלץ לפעול בהיקף נרחב • אם יסתפק בתגובה סמלית, יהיה בכך הישג למדינת ישראל

סטיבן שוורצמן / צילום: רויטרס

משנה מבנה, משפר שווי: הרפורמה במיסוי החברות בארה"ב

ענקיות ניהול הנכסים האמריקאיות נהגו להתאגד כשותפויות, אולם מבנה זה הקטין את הביקושים להשקעה בהן והביא לכך שנסחרו בדיסקאונט משמעותי ● רפורמת מיסוי החברות בארה"ב יצרה הזדמנות עבורן להציף שווי באמצעות הפיכה לחברה בע"מ ● חלק ממנהלי הנכסים כבר ניצלו את ההזדמנות ואחרים בוחנים אותה

פגיעה ישירה במפעל בשדרות / צילום: Ammar Awad, רויטרס

החיסול והתגובה: האם אנחנו הולכים לקראת רגיעה או הסלמה?

השאלה לאן הולכים מהחיסול ומטחי הטילים, לרגיעה או הסלמה, תלויה בעיקר בתגובת חמאס שמנהל מו"מ שיבטיח לו ולתושבי הרצועה הטבות כלכליות • בינתיים, במערכת הפוליטית תוהים האם ההסלמה תסלול את הדרך לממשלת אחדות

ניר שוחט / צילום: תמונה פרטית

"יש תחושה שהמדינה הונתה אותנו. הוראות הפיצוי השתנו ונותרנו לבד"

ניר שוחט (38) הוא מבעלי מסעדת סושימוטו בשדרות ומוביל את מחאת המסעדנים בדרום, שקוראת לסיוע ממשלתי לעסקים באזור ● "הנזק הישיר שלנו מוערך בעשרות אלפי שקלים" ● עצמאים? "גלובס" רוצה לשמוע מכם מה מטריד אתכם. צרו קשר במייל ATZMAIM@globes.co.il  

שריפה כתוצאה מפגיעת רקטה במפעל צעצועים בשדרות / צילום: רויטרס

הדילמה: מערכה בעזה או מערכת בחירות - בקופת המדינה אין מספיק כסף לשניהם

לאוצר יש רזרבה של 1.3 מיליארד שקל, והשאלה היא מה עושים איתה ● אם ישראל תיקלע למבצע צבאי ארוך בעזה, הגירעון התקציבי יקשה על הממשלה להתמודד עם ההשלכות הכלכליות של העימות ● עם זאת, מחקרים מראים שלעימותים צבאיים יש השפעה מוגבלת על הכלכלה הישראלית

גירושין / צילום: שאטרסטוק

מצוקת המס של המתגרשים: מה עושים כשהתא המשפחתי המתפרק מחזיק בחברה

כשמתפרק תא משפחתי שמחזיק בחברה, נטיית בתי המשפט היא לקבוע כי בן הזוג שאיננו רשום כבעלים בחברה, לא יקבל את מחצית המניות, אלא את שווי המניות  ● אלא שהדבר עלול להשית על בן הזוג הנשאר בחברה את הנטל לממן את המס של בן הזוג היוצא

הייטק גלובלי / אילוסטרציה: שאטרסטוק

אייסייט זכתה בחוזה של 15 מיליון דולר לאספקת מערכות ליצרן רכב אמריקאי

החברה פיתחה מערכת ראיית מכונה למעקב אחרי הנהג ברכב אוטונומי ● אייסייט לא נקבה בשם היצרן, אך מדובר בשני דגמי רכב חדשים, שייצורם מיועד להתחיל ב-2021