גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"צריך לשנות את השם של ציר בגין בתל-אביב לציר עזריאלי"

עו"ד אמיר חן בוועידת הנדל"ן של מרכז הבנייה הישראלי באילת: "עשו טעויות בתכנון, והיום יש היצע מופרז לשטחי תעסוקה והיצע מועט לשטחי מגורים"

"מיליון מ"ר עומדים להתווסף לשוק המשרדים בחמש השנים הקרובות, השאלה אם השוק ערוך לקלוט כל כך הרבה מ"ר", כך אמר הבוקר עו"ד אמיר חן שותף בכיר במשרד פישר בכר חן וול אוריון. "כשאני רואה את התחלות הבנייה למשרדים היום אני סבור שבשנים 2016-2017 נראה עודפי היצע, במיוחד באזור בני ברק ופתח תקווה. באזורים כמו תל אביב ורמת גן, השוק יידע לעכל את השטחים ביותר קלות, כי גם היום למרות כל הבנייה, מי שמחפש לשכור או לקנות באזורים האלה שטח של 3,000 מ"ר מתקשה למצוא".

חן הוסיף כי "שוק המשרדים בשונה מהמגורים הוא שוק מאד מתחוכם. מספר השחקנים בו הרבה יותר קטן משוק המגורים. אפשר לראות על כף יד אחת יזמים שעושים גם מגורים וגם משרדים, כמו חברת לוינשטיין. השוני משוק המגורים בכך שבמרחב של רעננה-בת ים, יש קרקעות רבות עם תב"עות זמינות, לעוד 4 מיליון מ"ר, ומחר ניתן להוציא להן היתרי בנייה, אבל היזמים לא ממהרים לממש אותן, בניגוד למגורים. הייתי מעדיף להיות במצב שיש מיליוני מ"ר זמינים למגורים ולאו דווקא למשרדים, כי יש מחסור במגורים ולכן בניגוד למשרדים, אין כמעט קרקעות זמינות למגורים".

על העדפת הרשויות המקומיות לשטחי תעסוקה אמר חן: "מגורים לעיר זה הפסד, כי תושבים מקבלים המון שירותים ומשלמים מעט ארנונה, לכן ראשי ערים דוחפים לתב"עות של תעסוקה" אומר חן. "הבעיה היא שאם מקדמים יותר מידי תב"עות לתעסוקה, יש קושי לממש אותן. היום ערים כמו גבעת שמואל, זקוקות לשטחי תעסוקה ולמקורות פרנסה, הבעיה היא שתוספת מאות אלפי מ"ר שטחים לתעסוקה, יכולה לייצר בעיה כי מסביב יש לא מעט שטחי תעסוקה כמו בקרית מטלון וקרית אריה בפתח תקווה, או בבני ברק". כתוצאה מהמגמה הנוכחית מצד רשויות מקומיות לתכנן יותר ויותר שטחי תעסוקה, אמר חן כי "עשו פה טעויות תכנוניות והיום יש היצע מופרז לשטחי תעסוקה והיצע מועט לשטחי מגורים".

חן התייחס גם לשחקנים הגדולים המעטים שפועלים בשוק המשרדים: "עזריאלי למשל בונה עכשיו 300 אלף מ"ר של משרדים. הוא השתלט על ציר בגין בתל אביב, מקים בנין עצום ליד קרית הממשלה, ומקים את בית ידיעות אחרונות. זו מסה מטורפת, ונראה שצריך לשנות את השם של ציר בגין לציר עזריאלי. חברות נוספות בולטות הן גם אמות השקעות שמקימות פרויקטים היום בבפתח תקווה וצומת עלית ברמת גן, ופרויקט נוסף עם חברת גב ים במתחם תוצרת הארץ בתל אביב. חברה בולטת נוספת היא קבוצת אלייד, שהקימה את מגדל צ'מפיון בבני ברק ועכשיו לא יהייה לה כל כך קל לאכלס אותו".

שחקן נוסף אליו התייחס חן, הן קבוצות הרכישה למשרדים שלדבריו נמצאות בתקופה של "פריחה". לדברי חן, בימים אלה נבנים באזור גוש גן 300 אלף מ"ר שטחי משרדים. "אנחנו נמצאים בתקופה הסטורית מבחינת שיעור הריבית, ולכן לא מוכרים נכסים מניבים. במשטר ריבית כזה, למשרד עורכי דין למשל, לא שווה לשלם שכירות, אלא לקנות משרדים. המציאות הזאת מייצרת קבוצות רכישה, למרות שבתחום התעסוקה מספרן קטן יותר מאשר תחום המגורים".

לגבי הטענה שריבוי בעלים הרוכשים מגדל משרדים, יוצר בעיות בעתיד, אמר חן כי "מדובר בטענה נכונה אם המוצר הולך להשכרה. מניסיוני מרבית המשתתפים היום בקבוצות רכישה למשרדים קונים את השטחים לעצמם. השחקנים הם מועטים, וקיימת אינטרקציה היום בין חברות ביטוח לקבוצות רכישה, וזה לא דבר של מה בכך. כמו שחברת הביטוח מגדל חברה לקבוצת בסר במתחם הארגז בתל אביב, וכו שחברת כל חברה לסופרין ותדהר במגדל השחר בגבעתיים. זה מראה שאין סחורה לקנות נכסים מניבים ולכן חברות הביטוח נכנסות לתחום".

חן התייחס למניעים הכלכליים שמושכים גורמים להצטרף לקבוצות רכישה למשרדים, מה שמחזק את מגמת רכישת המשרדים על פני שכירת שטחים."הוכחה נוספת לכך שמרבית ממצטרפים לקבוצות רכישה למשרדים מעוניינים להשתמש בהם לשימוש עצמי, היא כי בהרבה מקומות אין קורלציה בין מחיר השכירות, לבין מחיר המכירה. חברת אשטרום למשל מכרה במגדל משרדים בבני ברק, שטחים ב-10 אלף שקל למ"ר בקומות הגבוהות, ומי שרכש את השטחים לא יקבל עליהם יותר מ-50 שקל למ"ר. זה לא עושה עסק, וזה מראה שהרוכשים ישתמשו בשטחים בעצמם".

לדברי חן, במגרש שצמוד לבית קרדן, שקרדן מוכרת לקבוצת רכישה של סופרין ופנדום, מוצעים משרדים ב-8,500 שקל למ"ר, שזה מחיר מצוין למקום כזה בתל אביב. "העובדה שיש באותו מגדל גם דירות מגורים, מאפשרת לקבוצה לשווק משרדים בזול, כי מחירי הדירות שהם גובים, מפצים ומאפשרים להציע שטחי משרדים במחירים נמוכים יחסית". למרות זאת, ציין חן כי "לרוכשים יש יתרון ברכישת שטחי משרדים מיזמים ולא מקבוצות רכישה, כי בקבוצות רכישה הרוכש מחויב להביא הון עצמי של 40%-50% מהבית, בעוד שהיזם יכול להיות גמיש יותר עם הרוכש".

עוד כתבות

צדיק בינו / צילום ארכיון: יוסי כהן

צדיק צדק: בינו מימש את החזקותיו בפז תמורת מיליארדי שקלים לפני הנסיגה

פרידתה של פז ממדד ת"א-35 מסמלת שלב נוסף בשחיקת ערכה של חברת האנרגיה, שבשנים האחרונות ריכזה עניין בעיקר סביב המאבקים בין בכיריה ● מאז שחדל צדיק בינו מלהיות בעל השליטה בפז, נחלשה מניית החברה ב-20%, בעוד מניית הבנק שנמצא בשליטתו עלתה ב-145%

אורי סירקיס, מנכ"ל ישראייר / צילום: שלומי יוסף

מנכ"ל ישראייר: "משבר הקורונה דומה בעוצמתו והשפעתו למבצע צוק איתן"

מייל ששלח היום אורי סירקיס מפרט בדבר שורה של החלטות שהנהלת החברה תיישם בעקבות משבר הקורונה ● בין היתר, קיצוץ כוח אדם והוצאה לחופשות כפויות

שחקן מנצ'סטר סיטי, קון אגוארו/ צילום : רויטרס

עונש ההשעיה של מנצ'סטר סיטי עוד רחוק מלהתממש

אלופת הפרמייר ליג מבטיחה להילחם באופ"א בכל כוחה וכספה - ויש לה הרבה מזה ● גם אופ"א מבינים שהם לא יכולים לוותר וכל תקנות ה"פייר פליי" עומדות למשפט ● אנחנו רק בצעד הראשון של מלחמה משפטית שעשויה לשנות את עולם הכדורגל

איור: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

התו הירוק: הדרך החדשה של חברות הייטק למשוך עובדים - תמיכה בטבעונות

הטרנד החדש במסגרת המלחמה הלא נגמרת על העובדים בהייטק: קבלת תו תקן שמאשר - מדובר במעסיק ידידותי לטבעונים

היקב של בראד פיט ואנג'לינה ג'ולי / צילום: יחצ

רוזה בחורף: מסתבר שזה המשקה האולטימטיבי לעונה

זה הזמן להחזיר למרכז הבמה את יינות הרוזה - הכיף הגדול של עולם היין והמשקה האולטימטיבי לעונה

מתוך הסרט "היום שאחרי לכתי" / צילום: באדיבות יונייטד קינג

דאבל קליק: שני סרטים ישראליים חדשים בביקורת אחת

"אנג'ליקה" ו"היום שאחרי לכתי" - שני סרטים ישראליים חדשים ומרגשים, שבכל אחד מהם אב דומיננטי לבת רגישה

דובי גריזלי / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

הנופים המכשפים שבין אלסקה לקנדה. חשיפה לצפון

המעבר הימי שבין קנדה לארצות הברית מאפשר טעימה קטנה מאלסקה, על נופיה המכשפים, הטבע המסעיר וההיסטוריה הצבעונית מימי הבהלה לזהב

פוליטיקאים בהונג קונג בצל וירוס הקורונה / צילום: Achmad Ibrahim, Associated Press

אחרי תערוכת המובייל גם תערוכת האופטיקה הגדולה בעולם צפויה להודיע על ביטול

זאת לאחר שנציגויות וביתנים של חברות אופטיקה ממדינות המזרח הרחוק הודיעו שלא יגיעו ● איטליה עלתה היום לכותרות בעקבות זינוק במספר חולי הקורונה שאובחנו

תצפית מלמעלה - נווה אילן ירושלים / יח"צ

האם הסכסוך בין ועד החדשות 13 להנהלת הערוץ בדרך להסלמה?

ועד החדשות 13 הודיע כי כניסת של נציגי רשת למשא ומתן הביאה להגדלת הפערים בין הצדדים ● עוד אמר הוועד כי אם לא תהיה התקדמות בשיחות, יורה הוועד כבר ביום שני הקרוב על נקיטת צעדים ארגוניים

בנימין נתניהו, הליכוד / צילום: אמיל סלמן-הארץ

נתניהו מגזים עם הצמיחה הישראלית - אבל לא בהרבה

ישראל באמת צמחה בשיעורים נאים בעשור האחרון ● אבל כשראש הממשלה אומר שאנחנו מתקרבים למדינות כמו יפן בתוצר לנפש - הוא מתעלם ממושג חשוב בשם "כוח קנייה", שמחזיר אותנו לרמות נמוכות יותר ● המשרוקית של גלובס

ליהיא לפיד שרה נתניהו ורויטל גנץ / איורים: גיל ג'יבלי

איך הפכו נשות הפוליטיקאים לאחד הגורמים הכי משמעותיים בשדה הפוליטי ואת מי זה משרת?

גאולה אבן, ליהיא לפיד, גילת בנט ומיכל פרץ מוכיחות ששרה נתניהו מזמן כבר לא לבד ● איך הפכו נשות הח"כים והשרים לאחד הגורמים הכי משמעותיים בשדה הפוליטי ואת מי זה משרת?

ברוק אלפרט / צילום: יח"צ

דיאטה היא (כן) מילה גסה: גורו התזונה האמריקאית שעושה דיטוקס לדיאטות המקובלות

אל תספרו קלוריות, אל תימנעו משומן, ותשאירו מקום גם לפחמימות ● גורו התזונה האמריקאית ברוק אלפרט מנסחת 10 כללים לאלו שאיבדו את מצפן האכילה, כי אין מנה משמינה יותר מצלחת מלאה בתחושת כישלון

העדויות / צילום: עטיפת הספר

שיפורה של שפחה. מרגרט אטווד עשתה זאת שוב

"העדויות" הוא ספר חשוב לא פחות מ"סיפורה של שפחה"

יו"ר הפד לשעבר אלן גריספן / צילום: Pablo Martinez Monsivais, Associated Press

המרמה החוקית הגדולה בעולם: כך חברות מעוותות את דוחותיהן

המרוץ לדחיפת מחיר המניות מעלה ללא הפסקה הביא למדיניות של גידול החברות מעל הכול ● בה בשעה שאינסוף הרכישות והמיזוגים העשירו מאות אלפי יזמים ומשקיעים, הם גם שרפו טריליוני דולרים והמיטו חורבן על מיליוני עובדים ● הפיננסיאליזציה של אמריקה - כתבה חמישית בסדרה

חיילים אמריקאיים באפגניסטן / AP   Massoud-Hossaini

פרשנות: כשלפיד החירות כבה באפגניסטן

מלחמת 18 השנה וטריליון הדולר מסתיימת והולכת ממש כפי שהסתיימה מלחמת וייטנאם כמעט לפני 50 שנה: בכישלון צבאי, פוליטי ומוסרי ● האם אמריקה תיסוג מן העולם?

המאבק של קנזו / צילום :  באדיבות נטפליקס

בינג' אין ג'פאן - על הסדרה "המאבק של קנזו" ("גירי/האג'י")

"המאבק של קנזו"- קופרודוקציה של "נטפליקס", ה-BBC והטלוויזיה היפנית - היא סדרה ראויה ומותחת, אך מוחמצת

דורון כהן בני גנץ ורם בן ברק / צילום: איל יצהר

"אנחנו לא האח הגדול": מה אמר בני גנץ בראיון הראשון והיחיד שקיים על עסקי המימד החמישי

פורסם לראשונה באוגוסט 2018: המימד החמישי הוא אחד הסטארט-אפים המסקרנים בהייטק הישראלי, שפעל במשך שנים תחת מעטה חשאיות ● כעת, בראיון ראשון ל"גלובס", מציגים בכירי החברה את יכולותיה המרשימות והמבהילות לעתים של מערכת המודיעין שפיתחו, ומדברים על השאיפות הגדולות וגם על הכישלונות

איוב קרא / צילום: שלומי יוסף

איוב קרא חשף "מכשיר לעצירת הקורונה" ועורר סערה ברשת

קרא שיתף בטוויטר סרטון ובו מוגש לו בכנס ברוסיה מכשיר לניקוי מי שתייה ש"יעצור את הקורונה" ● בעבר עורר קרא סערה דומה כשרמז על רובוט שיחסל את בכירי החמאס

חגיגה במדבר/ צילום :  יותם יעקבסון

צבעים על ים המוות: מהרו לראות פריחה נדירה סביב ים המלח

זה נדיר, וקורה רק בשנים שבהן מקבל המדבר שפע של גשם: גל פריחה צבעונית סביב ים המלח ● השנה זה קרה, וצריך למהר כי היא לא תאריך ימים

סריקה תרמית במלזיה / צילום: שאטרסטוק

כך התפתח כנס מכירות אחד בסינגפור למצוד כלל-עולמי אחר וירוס הקורונה

כנס שבו השתתפו בחודש שעבר 109 אנשי מכירות שלח זרועות לעיירת סקי צרפתית ולפאב בריטי ועורר בהלה של ממש גם במלזיה, בסינגפור ובדרום קוריאה ● כך נראה המצוד המדהים אחר הנדבקים הפוטנציאליים, שהסתיים בבשורה אופטימית