גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מהנדס עיריית רמת-גן: מחירי הדירות בצומת עלית יירדו

בפאנל בנושא התחדשות עירונית שהתקיים היום באילת, אמר חיים כהן כי הגדלת היצע הדירות הוא הפתרון המוכח היחידי להורדת מחירי דירות, אך הוועדה המחוזית מקצצת בתוכניות שמוגשות אליה

"הממשלה לא מעוניינת לקדם פינוי בינוי, כמו שלא מעוניינת בהורדת מחירי הדירות", כך אמר היום עו"ד אילן שרקון המתמחה בהתחדשות עירונית בפאנל שהתקיים היום (ג') במלון הנסיכה באילת, בכנס השנתי של מרכז הבנייה הישראלי. "את זה מבינים ממבחן התוצאה ולא מדיבורים. יש מאות אלפי יחידות דיור שיכולות לקום מחר אם תוכניות של פינוי בינוי היו יוצאות אל הפועל. אבל הרגולציה הורגת את המימוש שלהם". שרקון הוסיף כי "עד היום מספר הפרויקטים שיצאו אל הפועל ניתן לפור על יד אחת. אז יש אולי רצון טוב אבל עם רצון טוב לא הולכים למכולת".".

לדברי שרקון החוק הקיים כולל עיוותים רבים שיש חובה לתקן: "חוק מאפשר לתבוע פיצויים מדייר סרבן אבל לא לפנות אותו אם הוא תוקע פרויקט, ואת זה צריך לשנות. דבר בעייתי נוסף הוא שהוועדות המחוזיות נכנסות לכיס של היזמים והדיירים. למה? הרווח של היזמים הוא לא שיקול תכנוני".

יו"ר הוועדה המחוזית גילה אורון התייחסה לדברים והסבירה כי במערך השיקולים של הוועדה המחוזית באישור פרויקטים של פינוי בינוי, נכלל גם מצבה הכספי של הרשות המקומית: "אף אחד לא מסתכל על תקציב הרשות המקומית, ואם יש לה גירעון היא לא תוכל לתת שירותים. צריכה להיות ראיה מערכתית. עיר צריכה שיהייה לה עם מה לפרנס יחידות דיור חדשות, ופרנסה לעיר יש מהכנסות מארנונה שלא למגורים. תוספת יחידות דיור לעיר שאין בה שטחי תעסוקה או תכנון עתידי של תשטחי תעסוקה, המשמעות היא בעצם להוסיף יחידות דיור שלא יוכלו לקבל שירותים מהרשות המקומית כמו חינוך, שטחים ירוקים, חוגים".

מהנדס עיריית רמת גן חיים כהן הביא את רמת גן כדוגמה וציין כי חולק על מדיניות הוועדה המחוזית: "לנו יש מזל שיש לנו מתחם הבורסה, ומשרד הפנים עשה בחוכמה שסיפחו את רמת אפעל הכושלת לרמת גן כי היא נהנית מזה, ואם יספחו אלינו את גבעתיים גם היא תהנה מזה. מה שאני מבקש שיתנו לנו להגדיל את היצע הדירות כי זה הפתרון היחידי המוכח להורדת מחירי דירות. בצומת עלית נזרקו לשוק 1,000 דירות שמשווקות חברות כמו שיכון ובינוי, אזורים ומצלאוי. בהתחלה היזמים ניסו לשמור על רמת המחירים באמצעות המפרט. עכשיו הם מתחילים לחשוב על הורדת מחירים, וכיום מוצעות שם דירות 3 חדרים ב-1.25 מיליון שקל. זו הוכחה שהיצע מביא להורדת מחירים".

מנכ"ל ובעלי חברת אאורה ישראל יעקב אטרקצ'י, הסכים עם הדברים וציין כי "יש רק מקום אחד שהמדינה הגדילה בו את היצע הדירות בשנים האחרונות וזה ראש העין", אמר. "זה מקום מצוין ונמכרות שם היום דירות זולות מאוד. למה? כי הממשלה שיווקה שם בבת אחת קרקעות לאלפי יחידות דיור שהיום משווקות בהן דירות בבת אחת".

יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובנייה גילה אורון ציינה כי "באופן מובנה לקחת שטח נקי ולבנות עליו זה הכי קל בעולם. ניתן להפריש שטחים למבני ציבור ושטחי ציבור. ברגע שנכנסים לאזור מבונה הוא צפוף מלכתחילה וכאשר עומדים לשלש ולרבע את האוכלוסיה שתגור באותו מקום זה אומר שבאותו דונם קרקע, במקום 100 משפחות יהיו 400 משפחות. מהסיבה הזאת להפריש שטחים לציבור במסגרת פינוי בינוי זו משימה כמעט בלתי אפשרית". אורון הוסיפה כי "אנחנו חייבים להסתכל על כל השכונה הקיימת ולא רק על הדירות החדשות שיקומו, ואי אפשר להגדיל את מצאי השירותים הקיימים כי אנשים רוצים גם איכות חיים ולא רק דירות".

אורון גם הדפה את הטענות כי תוכניות של פינוי בינוי תקועות בועדה המחוזית 5 שנים ולעיתים גם 7 שנים. "מדובר פשוט בעובדה לא נכונה" אמרה. "הליכים של שבע שנים לוקחים מיום ההכרזה של הממשלה על המתחם. צריך להבין שבהליך הכרזה על מתחם לפינוי בינוי, אין בעצם שום בדיקה תכנונית, לא היתכנות כלכלית, לא כמות יחידות דיור, לא כלום. לי במערכת אין אף תוכנית יותר משנתיים. זה נכון שצריך להכין תשריטים ופרוגרומות, וזה לוקח זמן, ועד שזה מגיע אליי חולפות הרבה שנים.

מנגד אמר כהן כי "הבעיה לא לוחות הזמנים אלא ההחלטות. כשאנחנו מגישים תוכנית, הוועדה המחוזית מקצצת אותה. כתוצאה מכך כל התוכניות עוברות על הסף. השמאים מוודאים שהיזם ירוויח כמה שפחות. בודקים אם היזם מקבל דירה יותר או דירה פחות, ונעלם התכנון האורבני. נשרים בסוף רק עם שמאות. הבעיה השנייה בבדיקה של הועדה המחוזית עוסקת בשאלה האם התשתיות הקיימות בתוכנית מספיקות.

"בעצם המשמעות של זה היא שהוועדה המחוזית לא סומכת על נבחרי הציבור בוועדות המקומיות ועל זה אני מתרעם. אם היו נותנים לוועדות המקומיות האחראיות סמכויות הן היו בפירוש מגדילות את ההיצע. נתנו לנו את הסמכות לחדש את העיר באמצעות תמ"א 38, בסמכות וועדה מקומית ואנחנו לקחנו את הכדור לידיים, והנה היום בונים המון בניינים חדשים ברמת גן ולשמחתי גם בוועדות הערר מבינים את זה".

השמאי הממשלתי טל אלדרוטי התייחס לטענות כנגד השמאים וציין כי דווקא הדיירים הם שלא מממשים כלים שניתנו להם כדי לבחון את כלכליות ההצעה שהעביר אליהם יזם. "פינוי בינוי זה אירוע של תאונה תכנונית" הסביר. "אנחנו באים לקבוע רווח נורמטיבי, בין המדינה ליזם ולמדינה. משרד השיכון יזם הקמת פונקציה של שמאי פינוי בינוי, שיפעלו לטובת דיירים, ויבחנו את הכדאיות הכלכלית בהצעה של היזם לדיירים. נבחרו שישה שמאים לשם כך, מתוך הבנה שהשמאי הוא הגורם שיביא לבסוף לאמון של הדיירים ביזם. כמה פניות היו לשמאי פינוי בינוי? אפס".".

מנכ"ל ובעלי חברת אאורה ישראל עו"ד יעקב אטרקצ'י התייחס גם הוא לנקודת כלכליות הפרויקט וציין כי "כל היזמים יודעים שהרווח היזמי המקובל היום הוא 14%-15%. הבעיה היא שיש בפרויקטים של פינוי בינוי העמסות שלא צריכות להיות, למשל מאעכרים שמבטיחים הבטחות לדיירים שאחר כך צריך לממש. הרגולציה בתחום צריכה כזאת שיזם שעומד להקים שכונה של 600 או 700 יחידות דיור, יעמוד בקריטריונים מסוימים. זאת במטרה להגן על הדיירים ולוודא שמדובר בחברה עם יכולת פיננסית ולא מאעכר שמפזר הבטחות".

לדברי אטרקצ'י צריכה להיות מדיניות ברורה של העדפת פרויקטים של פינוי בינוי על פני תמ"א 38. "צריך לאסור על הוצאת היתרים לפרויקטים מתוקף תמ"א 38 במתחמים שבהם כבר החל קידום של פרויקט פינוי בינוי. לא ייתכן שאחרי שנים שמקודם פרויקט פינוי בינוי של מאה דירות, פתאום יבואו עשרה דיירים בבניין אחד ויחליטו לקדם תמ"א 38, שהמימוש שלו יסכל את פרויקט הפינוי בינוי, שמביא פיתרון לכלל התשתיות במתחם, ולא רק התחדשות של בניין בודד".

כדוגמה, הביא אטרקצ'י החלטה שנתן לאחרונה יו"ר וועדת הערר המחוזית מיכה גדרון לפיה דיירי בניין שקידמו פרויקט תמ"א 38 בליבו של מתחם המקודמת בו תוכנית פינוי בינוי, לא יוכלו להמשיך לקדמה לתקופה מוגדרת, וזאת כדי לאפשר לפרויקט הפינוי בינוי לצאת אל הפועל. גדרון שנכח בפאנל אמר כי "יש מסר שצריך לרדת למטה כדי שתוכניות של פינוי בינוי יקודמו טוב יותר. כל אחד ברחוב יודע מה זה תמ"א 38, כי המסר ירד לציבור, הרבה בגלל העיסוק ברעידות אדמה. אותו מסר צריך להכניס לפיינוי בינוי. ברגע שהמסר עלחשיבות הפרויקטים יחלחל למטה, הגלגל ייסע. עובדה שברמת גן כל פקיד באגף ההנדסה יודע שפינוי בינוי זה דבר חשוב. למה? כי זה חילחל לשם".

גם אטרקצ'י סבור כי ישנה התקדמות בתחום וציין כי "תחום הפינוי בינוי בישראל בא באיחור גדול, אבל כן הגישה היום יותר מעודדת כלפי פרויקטים כאלה, גם מצד דיירים, וגם מצד רשוית תכנון ורואים כמה פרויקטים שקורמים עור וגידים".

אטרקצ'י הוסיף כי לשיטתו, יזמים הם שצריכים לתכנן ולא משרדי הממשלה. "אצל ממשלה לוח זמנים זו רק המלצה, אצלנו זה הפסד כסף" אמר. "לכן צריך לתת ליזמים לתכנן כמובן תחת פיקוח קפדני של משרד הפנים ושוועדות התכנון הן שיבחנו את התוכנית ויחליטו אם לאשר או לא לאשר או לשנות את התוכנית".

לדברי אטרקצ'י להצהרות הממשלה אודות המאמצים להורדת מחירי הדירות, אי ן כיסוי של ממש. "הממשלה צריכה להפסיק להתייחס ליזמים ככספומטים. בארבע השנים האחרונות הרשויות המקומיות הכפילו את היטלי הפיתוח, מבלי שרמת הפיתוח עלתה. אם לפני ארבע שנים עלות פיתוח ליחידת דיור עמדה על 80 אלף שקל, היום היא עומדת כבר על 140 אלף שקל. לממשלה גם צריך להיות ברור דבר נוסף, פרויקט פינוי בינוי שלא יהייה פטור מהיטל השבחה, לא ייצא לפועל, כי גם ככה הכלכליות גבולית. אני לא מצפה לרווח יזמי של 25%, כי בגוש דן רווח יזמי של 15% היום זה רווח נהדר. קודם כל שהמדינה תגיד שהיא לא רוצה להרוויח, ואם לרשות יש בעיה לא לגבות היטל השבחה ממניעים כלכליים שהממשלה תסייע לה".

עוד כתבות

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

פרופ' דניאל כהנמן / צילום: יח''צ מטר

פרופ' דניאל כהנמן, זוכה פרס נובל לכלכלה, הלך לעולמו

כהנמן, בן 90 במותו, זכה בפרס נובל בכלכלה בשנת 2002 על מחקר בתחום של קבלת החלטות בתנאי אי-ודאות

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

נתניהו ביקש הארכה מבג"ץ; היועמ"שית: להיערך לגיוס חרדים

ראש הממשלה בנימין נתניהו כתב לבג"ץ כי בשבועות האחרונים נעשה מאמץ אינטנסיבי על מנת לגבש את ההסדר הדרוש, ואכן הושגה התקדמות ניכרת, אך המלאכה טרם הושלמה ולכן הוא מבקש הארכה ● היועצת המשפטית לממשלה, גלי בהרב-מיארה, הודיעה לבג"ץ כי החל מה-1 באפריל, על הרשויות לגייס בני ישיבות ללא מקור חוקי לדחות את גיוסם

עדי, עפרה ועירית שטראוס / צילום: אוסף פרטי

ילדיו של מיכאל שטראוס מוכרים מניות של החברה ב-327 מיליון שקל

שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס, עפרה, עדי ועירית, מוכרים כ-4% ממניות שטראוס ● המכירה מגיעה לאחר שביולי אשתקד רכשו השלושה 24% מהקבוצה מילדיה של רעיה שטראוס בן דרור, אחותו של מיכאל

השופטים בבית הדין לצדק של האג / צילום: Reuters, Piroschka van de Wouw

בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה

לפי דיווח בסוריה ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק • מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • תושבים בצפת מדווחים על יירוט, לא נשמעה אזעקה • ירי רקטי לעבר גורן וגרנות הגליל, ירי נוסף גם לראש הנקרה • עדכונים שוטפים

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

מטולה בחודש האחרון / צילום: Reuters, Raphael Gotheil

הצפון בוער, היישובים ריקים - והממשלה "מנותקת קשר"

ראשי הרשויות בצפון דוחפים כבר זמן רב להקמת מנהלת מסודרת, בדומה למינהלת "תקומה" בעוטף עזה - אך גורמים המעורים בנושא אומרים: "זה לא על הפרק" ● בינתיים המלחמה נמשכת, והמציאות בצפון בלתי אפשרית

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש