חברת הנדל"ן איי.די.או גרופ (ADO) נסחרת בת"א בשווי של כ-787 מיליון שקל. בעלת המניות הגדולה בחברה היא שיכון ובינוי. איי.די.או פועלת בתחום הנדל"ן המניב למגורים בברלין. אחת הסיבות שאנחנו אוהבים את החברה היא העובדה שהיא לא מתכוונת "לכבוש את העולם", כלומר להתפתח לערים נוספות באירופה, אלא להמשיך לעסוק רק במה שהיא יודעת, ובו יש לה ניסיון. החברה מחזיקה ב-140 בניינים ברובעים מרכזיים, עם שיעורי תפוסה גבוהים (כ-97%).
שוק הנדל"ן המניב בברלין מאופיין בשמרנות יחסית ובנזילות גבוהה, הנובעת מהגירה חיובית לעיר ומכך ששיעור שוכרי הדירות בעיר הוא מהגבוהים בעולם. הנדל"ן בברלין נפגע באופן פחות חמור במשבר הכלכלי ביחס לגרמניה וליתר אירופה. בשל חוקי הגנת הדייר, קיימים נכסים רבים המושכרים לפי חוזים ישנים במחירים נמוכים משמעותית ממחירי השוק. שיעור הדיירים הישנים שיוצאים מחוזה שכירות בשנה הוא כ-10%, וזהו למעשה פוטנציאל הצמיחה העיקרי, במקביל לאיתור והשבחה של נכסים נוספים.
באחרונה נכנסה החברה לעסקה עם הקרן הלונדונית סטנהם, שבבעלותה נכסי מגורים בעיר. לאחר השלמת העסקה סך נכסי איי.די.או בברלין יגדל בכחצי מיליארד שקל, וסטנהם תחזיק בחברה 22%. ההכנסות צפויות לגדול בכ-30 מיליון שקל וה-NOI (רווח תפעולי נקי) צפוי להסתכם בכ-106 מיליון שקל. העסקה תתרום לחברה גם בהיבטים תפעוליים, מכיוון שקיים יתרון לגודל בניהול הנכסים. נציין, שהחשיפה לפעילות ספציפית, קרי רק מגורים (ורק בברלין), מגדילה את רמת הסיכון, למרות שלחברה יתרות מזומנים משמעותיות ביחס להתחייבויותיה.
איי.די.או נסחרת משמעותית מעל ההון העצמי שלה בשל עסקת סטנהם. במחיר הנוכחי אפסייד נוסף מסתמך בעיקר על ציפייה לעליית דמי שכירות בברלין - תרחיש בהחלט סביר. מדובר בחברה מעניינת ויציבה עם אסטרטגיה ברורה. למרות שהמניה לא זולה, קיימים יותר סיכויים להתפתחויות חיוביות מאשר שליליות, ולכן המניה מהווה השקעה מעניינת. המלצתנו למניה היא "משקל יתר" עם מחיר יעד של 40 אגורות - כ-11% מעל מחיר השוק.
רועי בן נבט, אנליסט, בית ההשקעות הלמן אלדובי